O mercado imobiliário em Portugal em 2022

O imobiliário em Portugal em 2022 

Portugal teve uma pandemia relativamente "boa", mantendo uma das taxas de vacinação mais elevadas do mundo e cidadãos que realmente tentaram fazer com que o distanciamento social e o uso de máscaras funcionassem. Isto reflete-se na forma como o mercado imobiliário acelerou em 2021, com um elevado número de transações: os volumes subiram 25%, num valor 38% superior ao de 2020, com preços a subir ao longo do ano.

No terceiro trimestre de 2021, o Instituto Nacional de Estatística - INE viu os preços da habitação subirem 9,9% em termos homólogos (3,3% no período homólogo de 2020). Os preços de revenda subiram um pouco mais rápido do que os novos (9,9% Vs 9,5%), mas as variações reais no desempenho verificaram-se entre as regiões.

A Grande Lisboa teve um bom desempenho. A capital é um grande centro de crescimento económico, bem como um importante destino turístico. A ilha offshore da Madeira foi a segunda área que mais cresceu, tendo o Algarve também alcançado um crescimento de pelo menos 10%. A área de crescimento mais lento de Portugal Continental parece ter sido o Alentejo, mas "lento significa cerca de 5%!

Os preços em Lisboa são agora muito elevados mesmo na periferia. O local mais caro para comprar um apartamento em todo o Portugal é hoje o bairro de Belém, em Lisboa, onde os preços médios de venda dos apartamentos atingem os 900.000 euros. No entanto, Lisboa não é o local mais caro para comprar uma casa, cedendo essa vaga a Loulé e Porto, onde uma única casa custa em média um pouco mais de 1 milhão de euros.

Construir uma casa pode custar mais do que comprar uma

Um grande fator que os compradores (e construtores) tiveram que enfrentar é o aumento significativo nos custos de construção no ano passado. De acordo com o INE, os preços da construção subiram 8,5% em termos homólogos até novembro de 2021, com os preços dos materiais a subirem 9,4%. Parece que esta tendência continuará em 2022, já que as cadeias de fornecimento de alguns materiais estão agora altamente interrompidas.

Felizmente, isso não deteve os construtores, e existe uma boa quantidade de novos empreendimentos a chegar. Em Lisboa, a antiga zona industrial de Marvila, foi amplamente requalificada com novos apartamentos do arquitecto Renzo Piano. Na costa algarvia, muitos empreendimentos começarão a ser vendidos em 2022, incluindo as segundas fases de vários empreendimentos de sucesso.

A costa algarvia ainda está quente

Este é o mercado mais caro de Portugal depois de Lisboa, mas os preços variam de acordo com a área. Por um preço médio por metro quadrado, Loulé lidera a tabela com 3.157 euros o metro quadrado; Monchique fica praticamente a metade desse valor,  a 1.662 euros o metro quadrado. Monchique fica no interior, não na praia, mas é uma cidade atraente, e se gosta de caminhadas, observação de pássaros ou BTT, é uma ótima compra.

Em Loulé, Lagos, Albufeira e Vilamoura, pagará os melhores preços. Apartamentos T2 em Santa Maria 2 em Lagos são vendidos por meio milhão de euros e um apartamento T3 chega a mais de um milhão. Os cidadãos portugueses, bem como os compradores estrangeiros, estão a investir em resorts costeiros do Algarve e, embora os britânicos ainda sejam os líderes do grupo, as nacionalidades que compram aqui são agora muito diversificadas, com os compradores franceses a ter uma forte presença devido às vantagens fiscais de se reformar em Portugal.

Ao sair das áreas mais caras pode obter mais pelo seu dinheiro, ou definir um orçamento menor. Por exemplo, em vez de comprar um apartamento em Lagos, pode comprar uma moradia em banda na Fuseta. A agência Ideal Homes está a promovê-los por 450.000 euros. Ou pode procurar um apartamento em Tavira, no Sotavento Algarvio, por 210.000 euros.

A maioria dos residentes portugueses (três em cada quatro) possui casa própria. Leia mais sobre a viabilidade de comprar ou arrendar um imóvel em Portugal.

Lisboa e Porto podem estar exagerados

Não esperávamos que Lisboa estivesse tão bem no ano passado, mas o mercado é agora muito valorizado, e as quebras sociais estão a começar a aparecer à medida que a propriedade, mesmo nos arredores, se torna inacessível para muitos moradores. Lisboa costumava ser a capital que todos amavam porque era mais amigável e muito mais barata do que Londres, Paris ou Madrid, mas já não o é. As novas restrições ao arrendamento de curta duração/turismo e os Vistos Gold, ainda não prejudicaram Lisboa, mas o mercado está muito pesado.

O principal mercado do norte, o Porto, realmente acelerou nos últimos cinco anos e, novamente, pode ter-se antecipado um pouco. O Porto tornou-se um destino turístico altamente cotado, e muitas das casas do centro foram convertidas em apartamentos ou hotéis e, como capital regional, é o centro de uma área rica. Para encontrar casas baratas terá de deslocar-se para os arredores do Porto. 

Em que outros locais comprar? 

A próxima rodada de aumentos dos preços dos imóveis em Portugal parece provável que ocorra nas cidades secundárias e não nas duas grandes cidades. Isto deve-se em parte ao desejo após-bloqueio dos consumidores de se mudarem para casas mais espaçosas e um estilo de vida melhor, e em parte porque os investidores internacionais ainda não descobriram o resto de Portugal, onde os preços são mais baixos.

Evora, por exemplo, não tem apenas um centro da cidade registado como Património Mundial da UNESCO, mas tem também uma universidade com mais de 8.000 alunos e operações de grandes empresas internacionais como a consultora francesa em tecnologias da informação, Capgemini. Fica a apenas hora e meia de carro de Lisboa, por isso também poderá ver um interesse crescente por parte dos trabalhadores de "dois mais três" (dois dias no escritório e três em teletrabalho), que se tornarem mais comuns. E é a capital do Alentejo, onde os preços não subiram tão rápido como no resto de Portugal.

Ao redor da região de Lisboa, olhar para o sul parece ser uma boa opção para quem quer preços mais baixos. Setúbal, uma cidade costeira a 45 minutos de Lisboa, é uma escolha possível. Com preços em torno de 2.200-2.600 euros por metro quadrado, é mais acessível que os 3.400 euros de Lisboa, e tem um centro histórico bastante agradável, embora parte da orla tenha pouco apelo. Almada, a apenas 20 minutos do centro de Lisboa, oferece preços semelhantes e fica do outro lado da margem de Belém. 

Ambas as cidades estão preparadas para grandes empreendimentos de habitação social, bem como algumas requalificações interessantes de imóveis nas zonas históricas, e ainda há propriedades mais antigas à espera que os compradores as renovem.

Nuvens no horizonte?

Com os mercados de ações e imobiliário a ter um bom desempenho nos últimos dois anos, alguns observadores começam a preocupar-se com o fato dos valores do imóveis estarem muito elevados. Se as taxas de juro, que estiveram em níveis historicamente baixos quase uma década e meia, começarem a aumentar, todos os imóveis serão afetados. Mas Portugal parece particularmente vulnerável porque os preços subiram muito rapidamente.

Em Lisboa, por exemplo, o mercado está cada vez mais inacessível para os locais. A gentrificação gradual de alguns bairros e o desenvolvimento de outros, como Marvila, onde os preços subiram quase 50% no ano passado, deixaram poucas áreas de imóveis com preços mais baixos para famílias trabalhadoras. De facto, o rácio preço da habitação em relação ao rendimento das famílias em Portugal é agora o mais elevado da OCDE, de acordo com um relatório publicado pelo FMI no final do ano passado. Isto pode não afetar áreas com procura externa, como o Algarve, mas Lisboa e Porto podem ficar sobrecarregados.

Por outro lado, as alterações às regras dos Vistos Gold, que exclui Lisboa, Porto e o litoral algarvio dos benefícios, não parece ter afetado os preços dos imóveis residenciais. As licenças caíram para 686 em 2021 (até novembro), um terço abaixo do ano anterior, pelo que parece que parte do impacto já foi absorvido, sem destruir o mercado imobiliário.

Se quer comprar em Portugal, seja muito seletivo, contemple as suas opções e tenha bolsos fundos o suficiente para aguentar um pouco de perturbação. Pode beneficiar ao comprar um imóvel e recorrendo a empréstimo bancário como explicado no artigo 5 razões para optar por um crédito habitação.

Se quer comprar um imóvel rústico para se reformar, provavelmente descobrirá que os preços não subiram muito, mas lembre-se de que vai custar muito mais para fazer a restauração do que em 2020 !

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