Le Portugal a connu une période de pandémie relativement « bonne », avec l'un des taux de vaccination les plus élevés au monde et des citoyens qui ont vraiment essayé de respecter la distanciation sociale et le port du masque. Cela se reflète dans la façon dont le marché immobilier s’est relancé en 2021, avec un nombre élevé de transactions - les volumes ont augmenté de 25 %, pour une valeur de 38 % supérieure à celle de 2020, avec des prix en hausse tout au long de l'année.
L'immobilier portugais en 2022
Au troisième trimestre 2021, l'Institut national des statistiques portugais (INE) a vu les prix des logements augmenter de 9,9 % en comparaison avec l'année précédente (3,3 % par rapport à la période correspondante de 2020). Les prix de revente ont augmenté légèrement plus vite que les constructions neuves (9,9 % contre 9,5 %), mais les véritables variations de performance se sont produites entre les régions.
L'agglomération de Lisbonne a obtenu de bons résultats. La capitale est un énorme centre de croissance économique, ainsi qu'une destination touristique majeure. L'île offshore de Madère a été la deuxième zone de croissance la plus rapide, l'Algarve enregistrant également une croissance d'au moins 10 %. La zone à la croissance la plus lente du Portugal continental semble avoir été l'Alentejo, mais « lente » signifie environ 5 % !
Les prix à Lisbonne sont désormais très élevés, même dans les banlieues périphériques. L'endroit le plus cher pour acheter un appartement dans tout le Portugal est désormais le quartier de Belém à Lisbonne, où les prix de vente moyens des appartements atteignent près de 900 000 euros. Toutefois, Lisbonne n'est pas l'endroit le plus cher pour acheter une maison, cédant cette place à Loulé et Porto, où une maison individuelle coûte en moyenne un peu plus d'un million d'euros.
La construction d'une maison pourrait revenir plus cher que son achat
L'augmentation significative des coûts de construction l'année dernière est un facteur important auquel les acheteurs (et les promoteurs) ont dû faire face. Selon l'INE, les prix de la construction ont augmenté de 8,5 % en comparaison de l’année précédente jusqu'en novembre 2021, les prix des matériaux ayant augmenté de 9,4 %. Il semble que cette tendance se poursuivra en 2022, car les chaînes d'approvisionnement de certains matériaux sont maintenant fortement perturbées.
Heureusement, cela n'a pas découragé les promoteurs, et de nombreux nouveaux projets sont en cours de réalisation. À Lisbonne, l'ancienne zone industrielle de Marvila a été largement réaménagée, avec de nouveaux appartements dessinés par l'architecte Renzo Piano. Sur la côte de l'Algarve, de nombreux projets commenceront à être vendus en 2022, notamment les deuxièmes phases d'un certain nombre de projets réussis.
La majorité des résidents portugais - trois sur quatre - sont propriétaires de leur logement. En savoir plus sur la faisabilité d'acheter ou de louer une propriété au Portugal.
Il fait encore chaud sur la côte de l'Algarve
C'est le marché le plus cher du Portugal après Lisbonne, mais les prix varient selon les régions. En ce qui concerne le prix moyen par mètre carré, Loulé est en tête de liste avec 3 157 euros le mètre carré, tandis que Monchique se situe pratiquement à la moitié de cette somme, avec 1 662 euros le mètre carré. Monchique se trouve à l'intérieur des terres, pas sur la plage, mais c'est une ville attrayante, et si vous aimez la randonnée, l'observation des oiseaux ou le vélo de montagne, c'est une bonne option.
À Loulé, Lagos, Albufeira et Vilamoura, vous paierez le prix fort ; les appartements de deux chambres à Santa Maria 2 à Lagos se vendent un demi-million d'euros, et un appartement T3 dépasse le million. Les citoyens portugais ainsi que les acheteurs étrangers investissent dans les stations balnéaires de l'Algarve et, bien que les Britanniques soient toujours en tête de liste, les nationalités qui achètent ici sont désormais très diverses, les acheteurs français étant très présents en raison des avantages fiscaux liés à la retraite au Portugal.
En vous éloignant des zones les plus chères, vous pouvez soit en avoir plus pour votre argent, soit fixer un budget plus modeste. Par exemple, au lieu d'acheter un appartement à Lagos, vous pouvez acheter une maison de ville à Fuseta - le promoteur Ideal Homes les propose à 450 000 EUR. Vous pouvez aussi envisager un appartement à Tavira, dans l'est de l'Algarve, à partir de 210 000 EUR.
Lisbonne et Porto sont peut-être surcotés
Nous ne nous attendions pas à ce que Lisbonne se porte aussi bien l'année dernière, mais le marché est très valorisé aujourd'hui, et les fissures sociales commencent à se faire sentir car l'immobilier (même en banlieue) devient trop cher pour de nombreux habitants. Lisbonne était autrefois la capitale que tout le monde aimait parce qu'elle était plus accueillante et beaucoup moins chère que Londres, Paris ou Madrid, mais ce n'est plus le cas. Les nouvelles restrictions sur les locations touristiques à court terme et les Golden Visas n'ont pas encore fait de mal à Lisbonne, mais le marché paraît saturé.
Le principal marché du nord, Porto, a connu une véritable accélération au cours des cinq dernières années et, là encore, il s'est peut-être un peu emballé. Porto est devenue une destination touristique très prisée, et de nombreuses maisons du centre ont été converties en appartements ou en hôtels ; en tant que capitale régionale, c'est le centre d'une région riche. Ces jours-ci, il faut aller plus loin dans les collines pour trouver de bonnes affaires.
Où d'autre acheter ?
Le prochain cycle de hausse des prix de l'immobilier au Portugal semble devoir se produire dans les villes secondaires plutôt que dans les deux grandes villes. Cela s'explique en partie par le désir des consommateurs de déménager vers une maison plus spacieuse et un meilleur style de vie, et en partie par le fait que les investisseurs internationaux n'ont pas encore découvert le reste du Portugal et que les prix sont donc plus bas.
Evora, par exemple, possède non seulement un centre ville classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, mais aussi une université de plus de 8 000 étudiants et des sites de grandes entreprises internationales comme le consultant français en informatique Capgemini. Elle n'est qu'à une heure et demie de route de Lisbonne, ce qui pourrait susciter un intérêt croissant de la part des usagers qui font la navette si le « deux plus trois » (deux jours au bureau et trois en télétravail) devient plus courant. Et c'est la capitale de l'Alentejo, où les prix n'ont pas augmenté aussi rapidement que dans le reste du Portugal.
Autour de la région de Lisbonne, regarder vers le sud semble une bonne option pour ceux qui veulent des prix plus bas. Setubal, une ville côtière située à 45 minutes de Lisbonne, est un choix envisageable. Avec des prix d'environ 2 200 à 2 600 euros le mètre carré, elle est moins chère que les 3 400 euros de Lisbonne, et possède un centre historique plutôt sympathique, bien qu'une partie du front de mer soit peu attrayante. Almada, à seulement 20 minutes du centre de Lisbonne, offre des prix similaires et se trouve juste de l'autre côté du pont de Belém, où les prix des appartements sont très élevés.
Ces deux villes sont promises à de grands développements de logements sociaux, ainsi qu'à un réaménagement intéressant de propriétés historiques, et il y a encore des propriétés plus anciennes qui attendent que des acheteurs leur donnent un coup de jeune.
Des nuages à l'horizon ?
Les marchés des actions et de l'immobilier ayant enregistré de bonnes performances au cours des deux dernières années, certains observateurs commencent à craindre que les valeurs immobilières ne soient trop élevées. Si les taux d'intérêt (qui sont à des niveaux historiquement bas depuis près d'une décennie et demie) commencent à augmenter, l'immobilier semble exposé partout. Mais le Portugal semble particulièrement vulnérable en raison de la rapidité avec laquelle les prix ont augmenté.
À Lisbonne, par exemple, le marché est de plus en plus hors de prix pour les habitants. L'embourgeoisement progressif de certains quartiers et le développement d'autres, comme Marvila (où les prix ont augmenté de près de 50 % l'année dernière), ont laissé peu de zones de propriétés à bas prix pour les familles qui travaillent. En fait, le rapport entre le prix des logements et le revenu des ménages au Portugal est désormais le plus élevé de l'OCDE, selon un rapport publié par le FMI à la fin de l'année dernière. Cela n'affectera peut-être pas les régions où la demande étrangère est forte, comme l'Algarve, mais Lisbonne et Porto risquent d'être débordées.
D'autre part, les modifications apportées aux règles du Golden Visa, qui excluent Lisbonne, Porto et la côte de l'Algarve du système, ne semblent pas avoir affecté les prix de l'immobilier résidentiel. Les permis délivrés dans le cadre de ce programme ont été ramenés à 686 pour 2021 (jusqu'en novembre), soit un tiers de moins que l'année précédente. Il semble donc qu'une partie de l'impact ait déjà été absorbée, sans détruire le marché immobilier. Vous pouvez bénéficier de l'achat d'une propriété et emprunter de l'argent à la banque et cet article traite de 5 raisons d'opter pour un prêt immobilier.
Donc, si vous voulez acheter au Portugal, soyez très sélectif, envisagez vos options et ayez les poches assez larges pour supporter quelques perturbations. Si vous souhaitez acheter une ruine en zone rurale pour y prendre votre retraite, vous constaterez probablement que les prix n'ont pas beaucoup augmenté dans les régions reculées, mais n'oubliez pas que la restauration vous coûtera beaucoup plus cher qu'en 2020 !
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