Portugal ist relativ „gut“ durch die Pandemie gekommen, so hat das Land eine der höchsten Impfquoten der Welt und die Bevölkerung hat sich sehr mit Social Distancing und Maske tragen arrangiert. Diese Umstände spiegeln sich darin wider, wie sich der Immobilienmarkt 2021 erholt hat, mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens um 25 % bei einem Transaktionswert 38 % über dem in 2020 und durch das Jahr hinweg kontinuierlich steigenden Preisen.
Immobilien in Portugal 2022
Im dritten Quartal 2021 beobachtete das portugiesische Statistikinstitut INE eine Wertsteigerung bei Immobilien um 9,9 % im Vorjahresvergleich (3,3 % gegenüber dem entsprechenden Zeitraum 2020). Wiederverkaufspreise stiegen stärker als bei Neubauprojekten (9,9 % gegenüber 9,5 %), die größeren Performanceunterschiede sind allerdings geographisch bedingt.
Der Großraum Lissabon performte gut. Die Hauptstadt ist ein riesiges Zentrum des wirtschaftlichen Wachstums sowie ein bedeutendes Touristenziel. Die Offshore-Insel Madeira genoss das stärkste Wachstum, die Algarve erreichte ebenfalls ein Wachstum von mindestens 10 %. Das geringste Wachstum auf dem Festland Portugals legte Alentejo hin, wobei „gering“ immer noch ca. 5 % bedeutet!
In Lissabon sind die Preise aktuell sehr hoch, selbst in entlegenen Vororten. Der kostspieligste Ort, um in Portugal ein Apartment zu kaufen, ist derzeit der Stadtteil Belém in Lissabon, wo der durchschnittliche Verkaufspreis von Apartments schon beinahe die Marke von 900.000 Euro knackt. Lissabon ist jedoch nicht die teuerste Stadt was den Hauskauf angeht – dieser Rang geht an Loulé und Porto, wo ein Haus im Schnitt etwas über 1 Mio. Euro kostet.
Hausbau kann teurer sein als Hauskauf
Ein bedeutender Faktor, mit dem sich Immobilienkäufer (und Entwickler) arrangieren mussten, ist der signifikante Anstieg der Baukosten im letzten Jahr. Laut INE waren die Baukosten im November 2021 im Vorjahresvergleich um 8,5 % gestiegen, Baustoffe um 9,4 %. Es sieht so aus, als würde sich dieser Trend 2022 fortsetzen, denn die Lieferketten für einige Stoffe sind hochgradig beeinträchtigt.
Glücklicherweise hat das Immobilienentwickler nicht abgeschreckt und es gibt eine ordentliche Menge Neubauprojekte, die im Anlaufen sind. In Lissabon wurde das alte Industriegebiet Marvila intensiv entwickelt, mit neuen Apartments von Architekt Renzo Piano. An der Algarve-Küste werden einige Projekte 2022 anfangen zu verkaufen, inklusive einiger erfolgreicher Projekte in Phase zwei.
An der Algarve ist es immer noch heiß
Es handelt sich um Portugals teuersten Markt nach Lissabon, aber die Preise variieren je nach Gegend. Nach Quadratmeterpreis führt Loulé die Listen mit 3,157 Euro an, Monchique liegt mit 1,662 Euro praktisch bei der Hälfte davon. Monchique liegt landeinwärts, nicht am Strand, ist aber eine attraktive Stadt. Und wenn Sie Gefallen an Wandern, Birdwatching oder Mountainbiken haben, ist es ein großartiger Ort für Ihren Immobilienkauf.
In Loulé, Lagos, Albufeira und Vilamoura bezahlen Sie Premium-Preise – Apartments mit zwei Schlafzimmern wechseln in Santa Maria 2 in Lagos für eine halbe Million Euro Besitzer, eine Dreizimmerwohnung kostet über eine Million. Sowohl portugiesische Staatsbürger als auch ausländische Käufer investieren in die Küstenresorts an der Algarve. Während die Briten hier am stärksten vertreten sind, sind die Käufer-Nationalitäten sehr divers. Französische Käufer sind sehr präsent, da es für sie steuerlich vorteilhaft ist, den Ruhestand in Portugal zu verbringen.
Wenn Sie sich außerhalb der teuersten Gegenden umschauen, können Sie entweder mehr für Ihr Geld bekommen oder Ihr Budget verkleinern. Anstelle eines Apartments in Lagos könnten Sie beispielsweise in Fuseta ein Reihenhaus bekommen – der Entwickler Ideal Homes listet diese für 450.000 Euro. Oder Sie ziehen ein Apartment in Tavira in der Ost-Algarve ab 210.000 Euro in Erwägung.
Lissabon und Porto möglicherweise überbewertet
Wir hätten im letzten Jahr nicht erwartet, dass Lissabon so gut performen würde, aber der Markt ist aktuell sehr hoch bewertet und soziale Probleme tun sich auf, da Immobilien (selbst in den Vororten) für viele Einheimische unerschwinglich werden. Lissabon war eine allseits beliebte Hauptstadt, da sie freundlicher und viel günstiger war als London, Paris oder Madrid. Das ist nicht mehr der Fall. Neue Einschränkungen für Kurz- und Langzeitvermietung sowie die goldenen Visa haben Lissabon noch nicht in Schwierigkeiten gebracht, aber der Markt fühlt sich überbewertet an.
Der wichtigste Markt im Norden, Porto, hat in den letzten fünf Jahren deutlich angezogen und könnte selbst etwas überbewertet sein. Porto hat sich zu einem gefragten Touristenziel entwickelt, und viele Häuser im Zentrum sind zu Apartment-Komplexen oder Hotels geworden. Und als Hauptstadt der Region ist Porto das Zentrum einer wohlhabenden Gegend. Um heutzutage noch Schnäppchen zu ergattern, müssen Sie sich weiter draußen in den Bergen umschauen.
Wo sonst kaufen? Où d'autre acheter ?
Die nächste Runde der Preisanstiege im portugiesischen Immobilienmarkt können eher in den zweitrangigen Städten als in den beiden größten Städten erwartet werden. Das liegt zum Teil daran, dass seit dem Lockdown das Bedürfnis der Konsumenten gestiegen ist, in eine geräumigere Wohnung hinauszuziehen und ihren Lifestyle anzuheben, und zum Teil auch daran, dass internationale Investoren den Rest Portugals noch nicht entdeckt haben und die Preise dort dadurch noch niedriger sind.
Evora, z. B., hat nicht nur einen Stadtkern, der als UNESCO-Weltkulturerbe geführt wird, sondern auch eine Universität mit mehr als 8.000 Studierenden und Niederlassungen großer internationaler Unternehmen wie dem französischen IT-Dienstleister Capgemini. Die Stadt liegt nur eine anderthalbstündige Autofahrt außerhalb von Lissabon, könnte also für Pendler attraktiv werden, wenn „zwei plus drei“ (zwei Tage im Büro und drei im Homeoffice) üblicher wird. Evora ist außerdem die Hauptstadt von Alentejo, wo die Immobilienpreise noch nicht so stark gestiegen sind wie im Rest des Landes.
Im Umland Lissabons scheint es eine gute Idee, sich nach Süden zu wenden, wenn man sparen möchte. Setubal, eine Küstenstadt 45 Minuten von Lissabon, wäre eine solche Möglichkeit. Mit Preisen um die 2.200-2.600 Euro den Quadratmeter fährt man hier günstiger als mit Lissabons 3.400 Euro, und die Stadt hat eine hübsche Altstadt, allerdings sind Teile der Strandpromenade nicht sehr attraktiv. Almada, von wo es nur 20 Minuten ins Zentrum von Lissabon sind, bietet ähnliche Preise, und auf der anderen Seite der Brücke ist man schon in Belém mit seinen exorbitanten Apartmentpreisen.
In beiden Städten sind große Projekte im sozialen Wohnungsbau sowie einige interessante Sanierungen historischer Gebäude geplant, und es gibt immer noch ältere Gebäude, die nur darauf warten, von neuen Käufern einen neuen Anstrich verpasst zu bekommen.
Wolken am Horizont?
Bei der guten Performance, die sowohl der Aktien- als auch der Immobilienmarkt in den letzten Jahren hingelegt haben, beginnen einige Beobachter sich zu fragen, ob die Immobilienbewertungen zu hoch sind. Wenn die Zinsen (die sich seit beinahe anderthalb Jahrzehnten auf historisch niedrigem Niveau bewegen) zu steigen beginnen sollten, wären Immobilien überall gefährdet. Portugal sieht allerdings ganz besonders vulnerabel aus, da die Preise hier so rasant gestiegen sind.
In Lissabon ist der Markt für Einheimische zunehmend unerschwinglich geworden. Die allmähliche Gentrifizierung in einigen Vierteln und die Immobilienentwicklung in Anderen, wie etwa Marvila (wo die Preise letztes Jahr um fast 50 % gestiegen sind), haben wenig Raum für erschwinglichere Immobilien für Familien aus der Arbeiterklasse gelassen. In der Tat ist das Verhältnis von Hauspreisen zu Haushaltseinkommen in Portugal laut eines im letzten Jahr vom IWF veröffentlichten Berichts inzwischen das größte in den OECD-Mitgliedstaaten. Das mag keinen Einfluss auf Gegenden mit internationaler Nachfrage haben, wie in der Algarve, aber Lissabon und Porto könnten in eine Überbewertung geraten.
Die Regeländerungen zum Goldenen Visum, nämlich Lissabon, Porto und die Algarve von dem Programm auszuschließen, scheint keinen Einfluss auf die Preise von Wohnimmobilien zu haben. Die Zahl der im Rahmen des Programms erteilten Visa ist 2021 (bis November) auf 686 zurückgegangen, ein Rückgang von einem Drittel im Vorjahresvergleich, es sieht also so aus, als sein ein Teil der Auswirkungen bereits absorbiert wurde, ohne den Immobilienmarkt zu zerstören.
Wenn Sie also in Portugal kaufen wollen sollten, seien Sie sehr selektiv, wägen Sie Ihre Optionen sorgfältig ab und seien Sie auf ein paar Turbulenzen vorbereitet. Wenn Sie eine Ruine auf dem Land kaufen wollen, um sie zu renovieren und sich darin zur Ruhe zu setzen, werden Sie wahrscheinlich feststellen, dass die Preise im Hinterland nicht sehr gestiegen sind, bedenken Sie aber, dass die Arbeiten Sie einiges mehr kosten werden als es noch in 2020 der Fall gewesen wäre!
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