Wenn Sie in Immobilien in Spanien investieren möchten, müssen Sie zunächst überlegen, ob Sie das Objekt in Langzeit an einen Mieter vermieten wollen (der die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzt) oder in Kurzzeit an Urlaubsgäste. Beides kann sich lohnen. Aber wie Sie die Sache angehen müssen, das unterscheidet sich sehr.
Nur etwa ein Viertel der Haushalte wohnt über einen längeren Zeitraum zur Miete – obgleich im Vergleich zu anderen EU-Ländern sehr begrenzter öffentlicher Mietraum zur Verfügung steht und die meisten daher von privat mieten.
Langzeitmieter findet man hauptsächlich in den größeren Städten, wo junge Leute es nah zur Arbeit haben. Obwohl viele Investoren sich hauptsächlich auf Barcelona und Madrid konzentrieren, können sie anderswo bessere Renditen erzielen, wie zum Beispiel in Valencia oder Toledo. Die Mietdauer beträgt normalerweise fünf Jahre.
Bei Kurzzeitvermietungen kann es sich um Mietzeiträume von einer Woche bis zu mehreren Monaten in der Saison handeln. Sie können das Objekt auch tageweise via Airbnb anbieten. Behalten Sie jedoch im Hinterkopf, dass Kurzzeitvermietungen stark reguliert werden, bedingt durch die Lobbyarbeit der Hotelbranche. Wenn Sie sich jedoch an die Vorschriften halten, können Sie hervorragende Renditen erreichen.
Ein guter Vermieter sein
Die meisten Investoren, vor allem auswärtige Eigentümer, beauftragen eine Agentur mit der Betreuung der Immobilie. Agenturen berechnen bei Langzeitvermietungen in der Regel eine Monatsmiete, um einen geeigneten Mieter zu finden oder ein Mietverhältnis zu verlängern, plus 10-15 % der Monatsmiete an Verwaltungsgebühren. Bei Kurzzeitvermietungen können die Gebühren 15-20% oder höher sein, und Sie müssen zusätzlich 21% an Mehrwertsteuer einkalkulieren, wenn Bettwäsche- und Reinigungsservices inklusive sind.
Die Immobilie selber zu managen funktioniert nur, wenn Sie vor Ort sind oder dort ein vertrauenswürdiges Team haben (wie eine Reinigungskraft und einen Hausverwalter, der für Sie Reparaturen erledigen kann). Eine andere Möglichkeit besteht darin, in einer Anlage zu kaufen, die Ihnen ein Management-Paket bietet. Wenn Sie eine unkomplizierte Investition möchten, die von selber läuft, ist dies möglicherweise eine gute Option – überprüfen Sie vorher jedoch unbedingt den Ruf des Managements.
Wenn Sie in die Langzeitvermietung gehen wollen, ist es wichtig, dass Sie Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter kennen. Das Gesetz erlaubt Ihnen beispielsweise nicht, mehr als zwei Monatsmieten an Kaution zu verlangen (es sei denn, die Mietdauer beträgt mehr als 5 Jahre) oder Mieter abzulehnen, die die Mietdauer auf fünf Jahre verlängern möchten.
Auf der anderen Seite wurden Gesetze, die Mieter vor Räumung schützten, vor kurzem überarbeitet. Und bei dem neuen Verfahren können Sie nicht zahlende oder zerstörerische Mieter innerhalb von sechs Monaten zwangsräumen. Sie müssen dabei jedoch ein strenges Verfahren befolgen.
Es mag verlockend sein, eine Langzeitvermietung als touristische Vermietung auszugeben, damit Sie ihren Mietern weniger Rechte zusprechen müssen. Tun Sie das nicht. Es wird nicht funktionieren. Wenn Ihre Immobilie der Hauptwohnsitz eines Mieters ist, werden Gerichte es immer als Langzeitvermietung ansehen – unabhängig davon, welche Art Vertrag der Mieter unterschrieben hat.
Bevor Sie Ihr Mietobjekt annoncieren, müssen Sie ferner einige Grundverordnungen einhalten und zum Beispiel alle 5 Jahre eine Gasinspektion vornehmen und ein Energiezertifikat ausstellen lassen.
Die durchschnittliche Rendite liegt bei rund 6,6 %, kann aber in einigen Gegenden deutlich höher ausfallen (sie wird errechnet, indem man die jährlichen Mieteinnahmen durch den Preis der Immobilie teilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert):
- in Toledo kann mit 8,4 % die höchste Rendite erreicht werden
- Lérida, Segiovia, Valencia und Guadalajara sind laut Brainsre News ebenfalls hochprofitabel
- in Madrid oder Barcelona bekommen Sie nur ca. 4,5 %
- Palma, San Sebastián und A Coruña bringen auch niedrige Renditen
Kurzzeitmieten haben ihre Vorteile
Während sich der Langzeit-Mietbereich auf Apartments konzentriert, ist der Kurzzeitmarkt eher auf größere Objekte ausgerichtet – Villen machen fast die Hälfte des Marktes aus, Apartments etwa ein weiteres Drittel. Stadt- und Dorfhäuser sind deutlich in der Minderheit; Die beliebtesten Kurzzeitobjekte sind laut einem Bericht von Spain-Holiday.com die, die sich für größere Gruppen wie Familien oder eine Gruppe von Freunden eignen.
In einigen Gegenden existieren eigene Regeln darüber, was erlaubt ist und wo genau man vermieten kann. Kurzzeitvermietung von Apartments mitten in Madrid ist zum Beispiel fast unmöglich geworden. Andalusien hingegen möchte den ländlichen Tourismus fördern. Sie bekommen dort mit großer Wahrscheinlichkeit eine Genehmigung für eine „Casa Rural” oder „Vivienda Turistica”, insbesondere im Landesinneren.
Bedenken Sie, dass die Standards für Touristenimmobilien immer höher werden
Großbildfernseher und Wi-Fi sind heutzutage selbstverständlich (und auch hier gibt es in einigen Gegenden, wie beispielsweise auf den Balearen, sehr spezifische Regeln darüber, was Sie bereitstellen müssen). Sie müssen auch darüber nachdenken, wie die Küchen- und Badezimmerausstattung sowie das Dekor aussehen soll (weiße Porzellanfliesen tun es heute nicht mehr). Wenn Ihre Handtücher zum Beispiel mit der Zeit etwas dünn werden, müssen Sie neue kaufen – aus 100 % Baumwolle und in Farben, die zur Einrichtung passen. Das gilt hauptsächlich für internationale Touristen. Einheimische sparen lieber Geld und entscheiden sich für günstigere Angebote.
Viele Villen- und Apartmentbesitzer legen auch ein kleines Büchlein mit Geheimtipps aus, das die besten Restaurants, Bars, Eisdielen und Attraktionen der Gegend auflistet – und einige haben mit den aufgeführten Gastronomen sogar einen Rabatt für ihre Gäste ausgehandelt. Details wie diese werden Ihnen hervorragende Bewertungen und eine wachsende Anzahl an Stammkunden bringen.
Laut Gesetz müssen Sie ein Beschwerdebuch führen. Wenn Sie möchten, dass es gar nicht erst zu Beschwerden kommt, händigen Sie eine kleine Karte aus, auf der Sie Ihre Gäste fragen, was ihren Aufenthalt noch besser gemacht hätte. So erhalten Sie konstruktives Feedback und können Ihr Angebot entsprechend verfeinern.
Damit sich Ihre Immobilie von anderen abhebt, kann es eine gute Entscheidung sein, sie nicht auf großen Portalen wie Airbnb zu listen, sondern stattdessen lieber mit spezialisierten Vermittlungsseiten wie Rusticae (Boutique-Hotels und B&Bs) oder Ruralidays (spezialisiert auf Andalusien) zu gehen.
Und kommen Sie bei der Einrichtung Ihrer Immobilie bloß nicht mit skandinavischem Interieur oder Pariser Chic. Die meisten Gäste wollen ein echtes spanisches Erlebnis. Überlegen Sie also sorgfältig, wie Sie das lokale Flair des Objekts hervorheben können, indem Sie – wie für Andalusien typisch – die Wände weiß tünchen, maurische Dekorationen einsetzen oder Elemente im Stil von Gaudi einfließen lassen. Übertreiben Sie es nicht und mixen Sie die Stile nicht zu sehr. Wenn Sie dem Ganzen nur einen leichten Touch verleihen, werden Sie eine Immobilie haben, die sich gut vermietet.
Eine Villa, die als reines Vermietungsunternehmen fungiert, kann jährlich 40.000-60.000 Euro an Nettoeinkommen generieren. Das ist gutes Geld.
Vergessen Sie jedoch nicht, dass Sie dafür Steuern zahlen müssen. Wenn Sie in Spanien (oder einem anderen EU-Land) wohnen, können Sie Wartungskosten, Wertverlust, Hypothekenzinsen, Steuern, Versicherungen und andere laufende Kosten absetzen. Und wenn die Immobilie der Hauptwohnsitz Ihres Mieters ist, zahlen Sie bei Langzeitmieten nur Steuern auf 60 % Ihres Nettogewinns. Sie zahlen den Grenzsteuersatz, abhängig von Ihrem sonstigen Einkommen.
Wenn Sie nicht ortsansässig sind, zahlen Sie 19 % Ihrer Nettomieteinnahmen (EU-Einwohner) bzw. 24 % der Bruttomieteinnahmen (nicht EU-Einwohner). Das heißt, wenn Sie nicht in der EU ansässig sind, können Sie keine Ihrer Kosten abziehen. Sie müssen dies berücksichtigen, bevor Sie Ihr Budget erstellen. Denn dies kann Ihre Rendite erheblich reduzieren (es kommt auf den Wohnsitz an, nicht auf die Staatsbürgerschaft).
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