Pour devenir un investisseur immobilier en Espagne, vous devez tout d'abord décider dans quel type de location vous souhaitez vous lancer : une location à long terme avec un locataire qui utilisera généralement la propriété comme sa résidence principale, ou encore une location de vacances à court terme. Les deux types de location peuvent être intéressants, mais l’approche est très différente.
En ce qui concerne la location à long terme, seul un quart des ménages sont à ce jour en location. De plus, le secteur public est très limité par rapport aux autres pays de l'UE, cela signifie que la plupart d'entre eux louent à des propriétaires du secteur privé.
Ce type de location se retrouve principalement dans les grandes villes, où les jeunes se rendent pour travailler. Bien que de nombreux investisseurs ne s'intéressent qu'à Barcelone et à Madrid, d’autres villes offrent de meilleurs rendements, comme Valence ou encore Tolède. La durée de location normale pour ce type de location est de cinq ans.
En ce qui concerne les locations à court terme, la durée de location peut aller d'une semaine à l'été entier, et peut également inclure des journées au tarif journalier AirBNB. Sachez toutefois que la location à court terme est fortement réglementée, notamment en raison du lobbying du secteur hôtelier. Toutefois, si vous vous conformez à la réglementation, cela peut donner d'excellents résultats.
Comment être un bon propriétaire pour vos locataires
La plupart des investisseurs, en particulier les propriétaires non-résidents, font appel à une agence pour s'occuper de leur propriété. De manière générale, un mois de loyer est demandé par l’agence pour trouver le locataire ou renouveler une location d’une location à long terme et 10 à 15 % sur le loyer mensuel en frais de gestion. Pour les locations de courte durée, les frais peuvent passer de 15 à 20 % à légèrement plus, et vous devrez également tenir compte de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 21 % si des services tels que le linge de lit et le nettoyage sont inclus.
Prendre en charge la gestion soi-même n’est envisageable que si vous êtes résident ou si vous disposez d'une équipe locale de confiance (comme un nettoyeur et un entrepreneur auquel vous pouvez faire appel pour les réparations). Une autre option consiste à acheter dans une station balnéaire qui vous propose un service de gestion. Si vous souhaitez un investissement qui fonctionne tout seul, c'est une bonne solution, mais vérifiez bien la réputation du gestionnaire de la station avant d'acheter.
Pour être un bon propriétaire à long terme, il faut surtout connaître ses droits et ses responsabilités. Par exemple, la loi ne vous permet pas de demander une caution de plus de deux mois (sauf si la période de location est supérieure à cinq ans), ni de refuser les locataires qui veulent prolonger la période de location jusqu'à cinq ans.
Cependant, les lois qui protégeaient les locataires de l'expulsion ont été révisées, vous pouvez désormais expulser un locataire qui s'est avéré être un mauvais payeur ou un destructeur dans les six mois. Toutefois, la procédure à suivre pour le faire est assez stricte.
Il peut donc être tentant d’avoir une location à long terme mais de la structurer comme une location touristique pour essayer de contourner les droits de vos locataires. Il est inutile de procéder ainsi, car cela ne fonctionnera pas. Si la propriété est leur résidence principale, les tribunaux la considéreront toujours comme une location à long terme, quel que soit le contrat que vous avez signé avec vos locataires.
Vous devrez également vous conformer à certaines réglementations en vigueur, comme une inspection de gaz tous les 5 ans et un certificat énergétique avant de publier votre annonce de location.
Le rendement brut moyen est d'environ 6,6 %, mais il peut être nettement supérieur dans certaines régions (il est calculé en divisant le loyer annuel par le prix du bien et en multipliant le résultat par 100):
- Tolède a le rendement le plus élevé avec 8,4 %
- Lérida, Ségovie, Valence et Guadalajara sont également très rentables selon Brainsre news
- à Madrid ou à Barcelone, vous n'obtiendrez qu'environ 4,5 %
- Palma, San Sebastian et La Corogne ont également des rendements plutôt faibles.
La location courte durée a ses avantages
Contrairement au secteur de la location à long terme qui comprend majoritairement des appartements, les locations à court terme se concentrent davantage sur les grandes propriétés - les villas représentent près de la moitié du marché, les appartements représentant environ un tiers. En outre, les maisons de ville et de village sont nettement minoritaires. En effet, les options les plus populaires sont celles qui s'adressent aux grandes familles ou aux groupes d'amis, selon un rapport de Spain-Holiday.com publié en 2020.
Chaque région a ses propres règles en ce qui concerne la réglementation et les zones dans lesquelles il est possible de louer. La location à court terme d'appartements dans le centre de Madrid, par exemple, est désormais presque impossible. Cependant, l'Andalousie, qui souhaite promouvoir le tourisme rural, est plus susceptible d'accorder un permis Casa Rural ou Vivienda Turistica, en particulier dans les terres.
Vous devrez tenir compte du fait que les normes applicables aux propriétés touristiques deviennent de plus en plus strictes
La télévision grand écran et l'accès au wi-fi sont pratiquement obligatoires (et encore, certaines régions, comme les Baléares, ont des règles très précises sur ce que le logement doit avoir), mais vous devez aussi penser à l'équipement de la cuisine, des salles de bains (la porcelaine blanche standard ne suffit plus) et à la décoration. Par exemple, si les serviettes de bain sont devenues un peu usées ou fines avec le temps, il sera temps d'en acheter de nouvelles, 100 % coton, et dans les bonnes couleurs pour aller avec votre décor. Cela s'applique surtout aux touristes internationaux, car les locaux préfèrent économiser de l'argent et opter pour des offres moins chères.
De nombreux propriétaires de villas et d'appartements ont préparé également leur « petit livre de secrets » qui indique les meilleurs restaurants, bars, glaciers, ou encore les activités que les locaux apprécient. Ce genre de détails permet d'obtenir d'excellents avis et de fidéliser les clients.
Légalement, vous êtes obligé d'avoir un livre de réclamations. Mais si vous ne voulez pas que les choses aillent aussi loin, assurez-vous d'obtenir plutôt l’avis des clients sur ce que vous pourriez améliorer : l'inclusion d'une petite carte demandant « tout ce que vous n’avez pas pu faire, ou ce qui aurait pu rendre vos vacances plus agréables » peut vous permettre d'obtenir des avis constructifs qui vous aideront à améliorer votre offre.
Pour que votre propriété se distingue des autres, vous pouvez choisir d'utiliser un site de location spécialisé comme Rusticae (hôtels de charme et chambres d'hôtes) ou Ruralidays (présent majoritairement en Andalousie), plutôt que des grands portails comme AirBNB.
N'apportez pas le style de votre pays d'origine en reproduisant un intérieur scandinave ou un appartement parisien par exemple. La plupart des clients recherchent une véritable expérience espagnole, alors réfléchissez bien à la manière que vous utiliserez pour bien mettre en avant l’ambiance locale de la propriété, qu'il s'agisse du badigeon andalou et des décorations mauresques, ou d'une approche moderniste dans la Barcelone de Gaudi. N'en faites pas trop, restez plutôt subtil et vous aurez une propriété qui se louera bien.
Une villa gérée comme une véritable entreprise de location peut rapporter jusqu'à 40-60 000 euros de revenu net par an. C'est une sacrée somme d'argent.
Toutefois, n'oubliez pas que vous devrez payer des impôts sur ces revenus. Si vous êtes résident espagnol (ou d'un autre pays de l'UE), vous pouvez déduire les frais d'entretien, la dépréciation, les intérêts hypothécaires, les impôts, les frais d'assurance et les autres frais de fonctionnement. (Et pour les locations à long terme, si le bien constitue la résidence principale de votre locataire, vous ne payez des impôts que sur 60 % de votre bénéfice net). Vous paierez des impôts à votre taux marginal, en fonction de vos autres revenus.
Si vous n'êtes pas résident, vous payez 19 % de votre revenu locatif net (résidents de l'UE) ou 24 % de votre revenu locatif brut (si vous n'êtes pas résident de l'UE). Autrement dit, si vous n'êtes pas résident de l'UE, vous ne pouvez déduire aucun de vos frais. Vous devez en tenir compte avant d'établir votre budget, car cela peut réduire considérablement votre rendement. (C'est la résidence, et non la citoyenneté, qui compte).
Mais il y a une chose absolument essentielle par laquelle vous devrez passer si vous voulez devenir le meilleur propriétaire d'Espagne, c'est l'achat d'une propriété ! Vérifiez donc ce qui vous est proposé et commencez à transformer votre rêve en investissement.
