Spanien erholt sich – und da das Land zu den von der ersten Pandemiewelle am verheerendsten getroffenen zählt, sind das wirklich großartige Neuigkeiten. Noch besser ist vielleicht, dass sich der Markt nicht allzu schnell erholt.
Laut INE (dem nationalen Statistikinstitut) sind die Immobilienpreise zum Ende des dritten Quartals 2021 im Vorjahresvergleich um 4,2 % gestiegen. Das ist weniger als in Frankreich oder Portugal, aber immer noch recht ansehnlich. Und laut TINSA, dem Verband der Immobiliensachverständigen, setzte sich dieser Trend im vierten Quartal fort. Wiederverkäufe haben in Spanien außerdem ein etwas höheres Preiswachstum genossen als Neubauten – 4,3 % gegenüber 4,1 %.
In Q3 und Q4 konnten Wachstumsraten beobachtet werden, wie wir sie im spanischen Markt seit 2019 nicht mehr gesehen haben. Noch besser, das Transaktionsvolumen hat sich seit 2020 verdoppelt und liegen aktuell etwas höher als der seit 2017 konstante Durchschnitt von 150.000 pro Quartal. Vielleicht überrascht es wenig, dass der Anteil der ausländischen Käufer im Markt unter dem gewohnten Niveau lag. Wir haben es mit einem gesunden Markt zu tun.
Im dritten Quartal waren die Hotspots die Balearen mit einem Preisanstieg von 4,3 %; Andalusien mit einem Anstieg um 4,3 % (und einem noch größeren Preiswachstum in den großen Tourismuszielen wie Estepona und Marbella) und Murcia mit einem Anstieg von 2,7 % in Q3. In Ceuta und Melilla haben sich die Preise ebenfalls in einen Aufwärtstrend begeben, falls Sie eine Immobilie kaufen möchten, die in Afrika und der EU liegt!
In Katalonien, Asturien und dem Baskenland sind die Preise hingegen nur um ca. 1 % gestiegen, und in Extremadura sind die Preise im dritten Quartal überhaupt nicht gestiegen. Madrid und Barcelona scheinen ihre Führungsposition was die Preise angeht aufgegeben zu haben – Madrid rangierte bei nur 2 % und damit unter dem Landesdurchschnitt. Das ist eine deutliche Trendwende und spiegelt möglicherweise wider, dass diese beiden Märkte vor der Pandemie etwas heißgelaufen waren.
Wir haben nicht 2007
Also… was hat das neue Jahr für uns auf Lager? Die Wirtschaft hat sich gut erholt, mit einem Wachstum von 3,4 % im Vorjahresvergleich im dritten Quartal, und die Vorhersagen wurden in Folge dieser starken Performance scharf nach oben korrigiert. Die Immobilienpreise halten mit dem Wirtschaftswachstum mit und liegen trotzdem unter dem Niveau von 2007.
Es ist außerdem ein angenehmes Polster an Ersparnissen in den spanischen Haushalten vorhanden, die nun über mehr Erspartes verfügen als vor der Pandemie.
Einige Experten sorgen sich bereits über eine Blasenbildung, aber schauen wir uns einmal die Zahlen an. 2006 gab der durchschnittliche spanische Haushalt 46 % seines Einkommens für das Wohnen aus. Aktuell liegt dieser Anteil bei etwa 30-32 % und damit unter der Grenze von 35 %, ab der das Budget eines Haushalts unter Druck gerät und die Preise historisch ins Stocken geraten. Das aktuelle Niveau kann also als nachhaltig betrachtet werden.
Der Marktanstieg zeigt sich bisher als breit gefächert. Er geht z. B. auf inländische Nachfrage und nicht auf ausländische Käufer zurück und zeigt sich landesweit (oder beinahe), nicht nur in einer oder zwei Provinzen oder Städten. In Märkten, die durch Nachfrage aus dem Ausland getrieben werden, ist der Anteil an Käufern aus dem Vereinigten Königreich zurückgegangen, wohingegen das Interesse aus den Niederlanden und den USA stark war. Auch andere Nationalitäten nehmen sich einen guten Bissen aus dem Markt. Es sieht so aus, als würde der Brexit Spanien nicht sonderlich belasten!
Der Neubau ist zwar mit 100.000 Projekten wieder auf demselben Kurs wie etwa vor der Pandemie zwischen 2016 und 2019, ist jedoch noch weit entfernt von den beinahe 750.000 im Jahr 2006, kurz vor der Kreditkrise. Die Faktoren, die 2007 zur Wirtschaftskrise geführt haben, sind aktuell also nicht vorliegend.
Kleinere Städte ziehen Interesse auf sich
Städte aus der zweiten Reihe werden zunehmend beliebt und die Preise ziehen an. Malaga, Tarragona, Huelva und Cádiz erfreuen sich beispielsweise eines regen Interesses. Madrid und Barcelona haben Ihre Marktführer-Position ein Stück weit verloren. Wir wissen natürlich nicht mit Sicherheit, ob sich Home-Office nach Ende der Pandemie durchsetzen wird, aber viele Fachkräfte in den Städten, Selbstständige und Betriebe haben diesen Arbeitsstil adoptiert, und das bewegt die Menschen dazu, sich außerhalb der Städte nach einem Wohnort und einem angenehmeren Lifestyle umzusehen.
Billige Wohnblöcke mit einer großen Zahl an Wohnungen sind immer weniger gefragt, sowohl in den großen Städten als auch in den Touristenresorts, und das könnte dazu führen, dass sich diese älteren, kleineren und spärlicher ausgestatteten Wohnungen schlechter verkaufen. Auf der anderen Seite werden Apartments mit Terrasse und Balkon oder Zugang zu einem privaten Garten sowie Villen mit großzügigem Garten und Pool für einen Aufpreis gehandelt. Es wird zudem mehr Augenmerk auf die Qualität der Ausstattung gerichtet, und das nicht nur im Luxussegment.
Das Kreuz markiert die Stelle
Wo sollten Sie sich jetzt nach einem guten Investment oder Schnäppchen umschauen? Für ein langfristiges Investment halten wir es für die beste Strategie, sich an hochwertige Immobilien in Städten in zweiter Reihe zu halten, wo sich die Preise an das steigende Kaufinteresse anpassen werden. Schauen Sie sich unseren Artikel an: Mietimmobilien in Spanien kaufen.
Eine Stadt, die alles andere als in zweiter Reihe steht, nämlich Valencia, sieht ebenfalls interessant aus und könnte von Barcelonas Dynamik profitieren. Die Kosten und die gute Infrastruktur sind die gleiche, aber die Preise sind niedriger, insbesondere in den Vororten. Seien sie jedoch vorsichtig, die Preise sind in den letzten Jahren zwar kräftig gestiegen, die verschiedenen Stadtteile unterliegen allerdings unterschiedlichen Trends.
In Andalusien sind Estepona und andere große Resorts im Aufschwung, die Preise variieren aber deutlich von Stadt zu Stadt. Wenn Sie nicht absolut Strandverliebt sind, sehen Sie sich ein Stück landeinwärts nach einer ländlichen Immobilie um oder erwägen Sie eine Investition in Städten wie Cordoba, Huelva oder Jaén.
Passen Sie auf, wenn Sie darüber nachdenken, eine Immobilie mit hohem Renovierungs- oder Modernisierungsbedarf zu kaufen. In Valencia haben die Handwerker ihre Preise um fast ein Drittel angehoben und es wird zunehmend schwierig, überhaupt einen Termin bei einem Handwerker oder Architekten zu bekommen, und das sieht für die meisten Costas ähnlich aus.
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