L'Espagne se rétablit en 2022, ce qui est une excellente nouvelle pour l'un des pays les plus durement touchés par la première vague de la pandémie. La meilleure nouvelle encore, peut-être, est qu'elle ne rebondit pas trop vite.
Selon l'INE (l'Institut national de la statistique), les prix des logements ont augmenté de 4,2 % en comparaison avec l'année précédente jusqu'à la fin du troisième trimestre. C'est plus lent que la France ou le Portugal, mais cela reste tout à fait raisonnable. Et selon TINSA, l'association des évaluateurs immobiliers, cette tendance s'est poursuivie au quatrième trimestre également. Les reventes en Espagne ont également connu une croissance des prix légèrement supérieure à celle des constructions neuves, soit 4,3 % contre 4,1 %.
Les 3e et 4e trimestres ont montré un retour à des taux de croissance que nous n'avions pas vus sur le marché espagnol depuis 2019. Mieux encore, les volumes de transactions ont doublé depuis 2020, et sont désormais un peu plus élevés que la moyenne de 150 000/trimestre qui est stable depuis 2017. Sans surprise peut-être, la part des acheteurs étrangers sur le marché était inférieure à la normale. C'est un marché en bonne santé.
Au troisième trimestre 2021, les points les plus prisés étaient les îles Baléares, avec des prix en hausse de 4,3 %, l'Andalousie, avec des prix en hausse de 4,3 % (et une croissance des prix encore plus forte dans les principales destinations côtières comme Estepona et Marbella), et Murcie, avec une hausse de 2,7 % au troisième trimestre. Les prix à Ceuta et Melilla semblent également avoir été soutenus, si vous souhaitez acheter à un endroit qui se trouve en Afrique et dans l'UE !
En revanche, en Catalogne, dans les Asturies et au Pays basque, les prix n'ont augmenté que d'environ 1 %, et en Estrémadure, les prix n'ont pas augmenté du tout au troisième trimestre. Madrid et Barcelone semblent avoir abandonné leur leadership en matière de prix, puisque Madrid n'a enregistré qu'une hausse de 2 %, inférieure à la moyenne nationale. C'est un changement important, qui reflète peut-être le fait que les deux marchés étaient déjà bien étendus avant la pandémie.
Ce n'est pas 2007
Alors... que nous réserve l'année 2022? L'économie s'est bien redressée, avec une croissance globale de 3,4 % en comparaison au troisième trimestre de l'année précédente, et les prévisions ont été fortement revues à la hausse à la suite de cette bonne performance. Les prix des logements semblent augmenter parallèlement à la croissance économique, et les prix de l'immobilier dans leur ensemble sont toujours inférieurs aux niveaux de l’année 2007.
L'épargne des ménages est également bien garnie, puisque les ménages espagnols ont plus d'économies aujourd'hui qu'avant la pandémie.
Quelques experts s'inquiètent déjà d'une bulle, mais regardons les chiffres. En 2006, le ménage espagnol moyen consacrait 46 % de ses revenus au logement. Actuellement, ce chiffre se situe entre 30 % et 32 %, soit en dessous du niveau de 35 % à partir duquel les budgets des ménages commencent à être mis à mal et, historiquement, les prix à s'effondrer. Les niveaux actuels semblent donc viables.
La hausse du marché jusqu'à présent semble être généralisée, par exemple, elle est due principalement à la demande intérieure, et non aux acheteurs étrangers, et elle s'est produite dans tout le pays (ou presque), et pas seulement dans une ou deux provinces ou villes. Sur les marchés tirés par la demande étrangère, il y a eu une réduction des acheteurs britanniques, mais l'intérêt des Américains et des Néerlandais a été marqué, et d'autres nationalités ont également pris une bonne part du marché. Il semble que le Brexit ne va pas faire beaucoup de mal à l'Espagne !
Le développement de nouveaux logements, bien qu'il soit revenu sur la voie des 100 000 nouveaux logements par an (le taux de développement de 2016 à 2019) avant que la pandémie ne frappe, est loin des 750 000 que nous avons vus en 2006, avant la crise du crédit. Les facteurs qui ont conduit à la spirale économique de 2007 ne sont donc pas manifestes actuellement.
Les petites villes suscitent l'intérêt
Les villes de second rang deviennent maintenant plus populaires et les prix augmentent. Malaga, Tarragone, Huelva et Cadix, par exemple, connaissent toutes un vif intérêt. Madrid et Barcelone ont, dans une certaine mesure, perdu leur leadership. Bien sûr, il n'est pas certain que nous assisterons à une généralisation du télétravail une fois la pandémie terminée, mais un grand nombre de professionnels urbains, d'indépendants et de chefs d'entreprise ont adopté ce style de travail et cela incite les gens à chercher de l'espace et un meilleur style de vie en dehors des grandes villes.
Les appartements de type « Pile 'em high - sell 'em cheap » (traduit littéralement « cumulez-les et vendez-les à bas prix ») n'auront pas la cote, tant dans les grandes villes que dans les stations touristiques, et cela pourrait signifier que ces appartements plus anciens, moins équipés et plus petits seront difficiles à vendre. En revanche, les appartements dotés de terrasses, de balcons ou d'un accès à des jardins privés, ainsi que les villas avec de grands jardins et des piscines, se vendront plus cher. L'attention va également se porter sur le niveau de finition, et pas seulement sur le marché du luxe.
Le X marque l'emplacement
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Loin d'être une ville de second plan, Valence semble également intéressante car elle pourrait bénéficier du dynamisme de Barcelone. Elle possède la même côte et les mêmes bonnes infrastructures, mais les prix sont plus bas, notamment dans les banlieues. Attention toutefois : bien que les prix soient en forte hausse depuis quelques années, les tendances sont très différentes selon les quartiers de la ville.
En Andalousie, Estepona et les autres grandes stations balnéaires ont le vent en poupe, mais les prix varient sensiblement d'une ville à l'autre. Si la vie sur la plage ne vous intéresse pas à 100 %, cherchez un peu à l'intérieur des terres pour trouver une propriété en zone rurale, ou envisagez d'investir dans des villes comme Cordoue, Huelva ou Jaen.
Faites attention si vous envisagez d'acheter une propriété qui nécessite une rénovation ou une modernisation importante. À Valence, les constructeurs ont augmenté leurs prix de près d'un tiers et il est de plus en plus difficile de réserver des entrepreneurs ou des architectes, une situation similaire pour la plupart des Costas.
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