Mercado imobiliário português pós-pandémico

Portugal tem sido um dos países da UE mais bem sucedidos na repressão da pandemia do coronavírus. Apesar de ter tido uma segunda vaga em Janeiro, vê agora os novos casos reduzidos a apenas algumas centenas por dia e mortes em números únicos. É um desempenho notável. A Itália, por exemplo, continua a ter mais de 10 000 novos casos por dia.

É tentador dizer que Portugal é definitivamente "pós-pandémico", 7% da população está totalmente vacinada e um quarto da população já tomou pelo menos uma dose única (e os números estão a aumentar). Podemos apenas esperar que 2021 regresse à normalidade, embora talvez muito lentamente.

Quais são os resultados para o ramo imobiliário?

Apesar da pandemia, 2020 viu os preços das propriedades continuarem a aumentar, embora mais lentamente do que no ano anterior (8,4% contra 9,6% em 2019), de acordo com os números do INE (Instituto Nacional de Estatística). A revenda de propriedades foi o que originou melhores resultados, com as novas construções a terem um desempenho inferior no mercado (os preços subiram apenas 7,4%). Mesmo durante o último trimestre do ano, os preços continuaram a aumentar.

 

Trata-se de um verdadeiro voto de confiança no futuro, uma vez que o turismo - um setor muito importante para a economia portuguesa - teve um mau desempenho no ano passado, reduzindo o produto nacional bruto em 7,6%. É a pior recessão desde os anos 30 e pior do que a média da UE. É também provável que o retrocesso demore mais tempo do que o inicialmente esperado, uma vez que Portugal enfrentou uma segunda vaga e um novo lock-down foi imposto no início deste ano - embora esteja agora a relaxar novamente.

E no entanto, os preços médios de venda no primeiro trimestre de 2021 têm-se saído ainda melhor, com um aumento de 18%! Os anúncios também aumentaram 88%, por isso há muito mais propriedades no mercado - lembre-se que o primeiro trimestre do ano passado passou pelo início da pandemia e que nunca foi um trimestre particularmente forte. A razão pode ser muito simples, pois as pessoas que precisavam de vender a sua propriedade finalmente decidiram entrar no mercado e aquelas que fizeram uma pausa no projeto de compra voltaram ao negócio.

A agência ERA Portugal vendeu mais de 2500 imóveis no primeiro trimestre do ano - 45% desse valor em Março, o melhor mês da agência desde dezembro de 2019. Houve, sem dúvida, alguns efeitos negativos, mas parece que a procura básica existe.

Albufeira e Algarve sofreram mais do que os outros

Existem várias características específicas interessantes no mercado. Por exemplo, a revista Confidencial Imobiliario diz que nos arredores de Albufeira e do barlavento Algarvio, são as propriedades de gama alta que registaram as maiores quedas de preço por metro quadrado enquanto as propriedades de gama média estiveram mais estáveis.

E apesar do Brexit (ou talvez por causa dele, já que os compradores britânicos aproveitaram a sua última oportunidade para obter direitos de residência), os britânicos continuaram a ser os maiores compradores de propriedades de resorts no segundo semestre de 2020. Representaram mais de metade de todas as compras nos arredores de Albufeira e mais de um terço no barlavento algarvio.

Contudo, as expectativas para 2021 como um todo são de que os preços permanecerão estáticos, com um aumento de apenas 0,4%.

Flutuações dos preços dos imóveis

Uma das razões é que as rendas têm vindo a diminuir - o índice Idealista mostra que os custos com o arrendamento de casas caíram ao longo do ano até março de 2021 em 5,1%, numa base anual e 1,7% em relação ao último trimestre de 2020. Em Lisboa, as rendas caíram 6,4% e nas outras duas zonas mais caras do país, o Algarve e o Norte, também caíram, embora apenas 2,7% e 1,3% respetivamente. Tal sugere que estas áreas podem permanecer um pouco sobreaquecidas.

Outra razão para esperar alguma suavidade nos preços é que novos desenvolvimentos que foram adiados durante os lock-downs estão agora a chegar ao mercado e alguns promotores estão a oferecer descontos. Vemos alguns descontos de 5-10% para ofertas no mercado e, excecionalmente, 15% em propriedades no Algarve.

Alguns pontos positivos para os compradores de imóveis

Taxas de juro tão baixas como 0,892%, juntamente com hipotecas que podem durar até 40 anos, continuam a tornar atrativa a compra de um imóvel português. Poderia comprar uma vivenda de 750 000 euros com despesas mensais de cerca de 1500 euros por mês - menos do que a média do arrendamento para novos contratos em Londres, o que provavelmente só lhe daria um apartamento com um quarto! E se o preço do imóvel for mais baixo, o pagamento da hipoteca também irá reduzir.

 

Na realidade, as taxas hipotecárias são agora tão baixas que uma propriedade de investimento deve ser auto-financiada.

Em segundo lugar, um grande impacto causado pelos lock-downs pandémicos foi uma mudança no mercado imobiliário residencial. As pessoas procuram um lugar para viver que lhes dê mais espaço e um estilo de vida melhor do que um pequeno apartamento no centro da cidade e tanto os empregados como os empregadores habituaram-se ao teletrabalho como um modo de vida.

Embora ninguém veja as reuniões no Zoom como a melhor forma de fazer negócios a toda a hora, o teletrabalho tornou-se mais padronizado e muitas empresas podem permitir que os seus empregados se tornem "semi-distantes". A Chestertons Portugal salienta que muitas pessoas poderiam fazer uma parte substancial, se não todos os seus trabalhos, a partir do Algarve. Com a fibra de alta velocidade a ser estendida por toda a região, é agora um ótimo local para trabalhar, bem como para relaxar.

Lisboa, por outro lado, sofre com o desejo de espaços maiores, mais verdes e acesso a passeios pelo campo.

O outro aspeto que deve manter o mercado para os investidores estrangeiros em Portugal com bom aspeto para 2021 é que as alterações ao programa Golden Visa que teriam excluído as propriedades de Lisboa, Porto e costa algarvia foram agora adiadas até ao início de 2022. Embora Lisboa não vá provavelmente ser um grande investimento, a minha sensação é que o Algarve poderá ser bastante próspero - embora ainda não esteja claro qual será o efeito do Brexit, finalmente a ter efeito (os britânicos vão agora precisar de um visto para estadias superiores a 90 dias de cada vez).

Quanto aos destinos rurais, particularmente no centro e no Alentejo, parecem excecionalmente bem cotados e as cidades mais pequenas, com economias prósperas e procura interna, poderiam valer a pena uma investigação.

Isto ainda soa um pouco a 2020? Sim, mas penso que o Algarve pode fazer melhor do que aquilo que expectei no ano passado e Lisboa um pouco pior.

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