Le Portugal est l'un des pays de l'Union européenne qui a le mieux géré la pandémie de coronavirus. Bien qu'il ait connu une deuxième vague au mois de janvier, le pays a réussi à passer à quelques centaines de nouveaux cas par jour et le nombre de décès est passé à un seul chiffre. C'est une performance remarquable étant donné que l'Italie, par exemple, enregistre toujours plus de 10 000 nouveaux cas par jour.
Bien qu'il soit tentant de dire que le Portugal est définitivement sorti de la pandémie ou encore en période « post-pandémique », avec 7 % de la population qui a été entièrement vaccinée et un quart de la population qui a reçu au moins une première dose du vaccin (et les chiffres continuent d’augmenter). Nous pouvons espérer qu'en 2021, nous reviendrons à la normalité, même si cela arrivera lentement.
Quelles sont les conséquences sur le marché de l'immobilier ?
Malgré la pandémie, les prix de l'immobilier ont continué à augmenter en 2020, même si cette augmentation a été plus faible que l'année précédente (8,4 % contre 9,6 % en 2019), selon les chiffres de l'INE (Institut National de la Statistique). Les biens immobiliers destinés à la revente ont le mieux tiré leur épingle du jeu, tandis que les propriétés neuves ont affiché la plus mauvaise performance sur le marché (les prix n'ont augmenté que de 7,4 %). Même au cours du dernier trimestre de l'année, les prix ont continué à augmenter.
Il s'agit d'un véritable vote de confiance en termes d'avenir, car le tourisme - un secteur important de l'économie portugaise - a enregistré de mauvaises performances l'année dernière, entraînant une baisse de 7,6 % du produit national brut. Il s'agit de sa plus importante récession depuis les années 1930, et tire ainsi la moyenne européenne vers le bas. Le rebond risque également de prendre plus de temps que prévu, car le Portugal a dû faire face à une deuxième vague et de nouvelles mesures de confinement ont été imposées au début de l'année, même si ces dernières sont en train de s'assouplir à nouveau.
Et pourtant, les prix de vente moyens que nous avons vu au premier trimestre de l’année 2021 ont fait encore mieux en augmentant de 18 % ! Le nombre d’annonces de biens à vendre a également augmenté de 88 %, ce qui signifie qu'il y a beaucoup plus de biens sur le marché - n'oubliez pas que la pandémie a commencé au premier trimestre de l'année dernière et que ce n'a jamais été un trimestre particulièrement fort. La raison pourrait être très simple : les personnes qui devaient vendre leur bien se sont finalement décidées à les mettre sur le marché et celles qui avaient mis en pause leur projet d'achat ont aussi repris leurs activités.
L'agence immobilière ERA Portugal a vendu plus de 2 500 propriétés au premier trimestre, cette année - 45 % ont été vendues en mars, faisant de mars le meilleur mois de l'agence depuis décembre 2019. Il y a certainement eu un effet de désengorgement, mais il semble bien que la demande de base soit bel et bien là.
Albufeira et Algarve ont souffert plus que d'autres
Il existe plusieurs particularités intéressantes au sein du marché. Par exemple, le magazine Confidencial Imobiliario indique qu'autour d'Albufeira et dans l'ouest de l'Algarve, ce sont les propriétés haut de gamme qui ont connu les plus fortes baisses de prix au mètre carré, tandis que les propriétés de moyenne gamme ont été plus stables.
Et malgré le Brexit (ou peut-être à cause de celui-ci, car les acheteurs britanniques ont saisi leur dernière chance de saisir des droits de résidence), les Britanniques sont restés les plus gros acheteurs de propriétés de villégiature au second semestre de l’année 2020. Ils sont à l’origine de plus de la moitié de tous les achats autour d'Albufeira et de plus d'un tiers de ceux réalisés dans l'ouest de l'Algarve.
Toutefois, pour l'ensemble de l'année 2021, nous nous attendons à ce que les prix restent stables, avec une hausse de seulement 0,4 %.
Fluctuations des prix de l'immobilier
L'une des raisons est la baisse des loyers - l'indice Idealista montre que les coûts de location des maisons ont diminué au cours de l'année de 5,1 % en glissement annuel et de 1,7 % par rapport au dernier trimestre de l’année 2020. À Lisbonne, les loyers ont baissé de 6,4 %, et dans les deux autres régions les plus chères du pays, l'Algarve et le Nord, ils ont également baissé, mais de seulement 2,7 % et 1,3 %, respectivement. Cela suggère que ces régions pourraient rester très demandées.
Une autre raison qui pourrait indiquer une certaine baisse des prix est que les nouveaux projets immobiliers, qui ont été retardés pendant le confinement, arrivent maintenant sur le marché et que certains promoteurs offrent des rabais. Nous constatons des remises de 5 à 10 % pour les offres présentes sur le marché, et de même 15 % pour les propriétés situées en Algarve.
Quelques points positifs pour les acheteurs de biens immobiliers
Des taux d'intérêt aussi bas que 0,892 %, ainsi que des prêts hypothécaires pouvant aller jusqu'à 40 ans, continuent de rendre l'achat de propriétés portugaises attrayant. Vous pouvez acheter une villa de 750 000 euros avec des mensualités d'environ 1 500 euros, ce qui reste inférieur au loyer moyen des biens neufs à Londres, qui ne vous permettrait probablement d'obtenir qu'un petit appartement avec un lit seulement ! Et si le prix des propriétés baisse davantage, le paiement de l'hypothèque diminuera également.
En fait, les taux hypothécaires sont maintenant si bas qu'un investissement immobilier devrait s'autofinancer.
De plus, l'un des principaux effets des confinements a été de modifier le marché de l'immobilier résidentiel. Les gens cherchent un endroit avec plus d'espace et un meilleur style de vie plutôt que de rester dans un minuscule appartement en centre-ville, et les employés comme les employeurs se sont habitués au télétravail comme partie intégrante de leur mode de vie.
Bien que personne ne considère les réunions Zoom comme la meilleure façon de faire des affaires, le télétravail est devenu plus standardisé et de nombreuses entreprises autorisent leurs employés à devenir « semi-détachés ». Chestertons Portugal souligne que de nombreuses personnes pourraient effectuer une partie importante, voire la totalité, de leur travail depuis l'Algarve et, avec le déploiement de la fibre optique à haut débit dans toute la région, c'est désormais un endroit idéal pour travailler et aussi se détendre.
Lisbonne, en revanche, souffre du désir des habitants d’accéder à de plus grands espaces, à plus de verdure et à des promenades en campagne.
L'autre élément qui devrait permettre au marché des investisseurs étrangers au Portugal de rester positif en 2021 est que les changements apportés au programme Golden Visa, qui auraient exclu les propriétés de Lisbonne, Porto et de la côte de l'Algarve, ont été reportés au début de l’année 2022. Alors que Lisbonne ne sera probablement pas un bon investissement, j'ai le sentiment que l'Algarve pourrait être très prospère, même si nous ne savons pas encore quel impact aura l'entrée en vigueur du Brexit sur le marché. (En effet, les Britanniques auront désormais besoin d'un visa pour les séjours de plus de 90 jours).
Quant aux destinations rurales, en particulier dans le centre et l'Alentejo, elles semblent exceptionnellement bon marché, et les plus petites villes, avec des économies florissantes et une demande plus locale, pourraient valoir la peine d'être prises en compte.
Est-ce que cela ressemble encore un peu à 2020 ? Oui, mais je pense que l'Algarve pourrait bien se positionner sur le marché par rapport à mes attentes l'année dernière, et Lisbonne progressera moins bien.
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