Após dois anos de expansão do mercado imobiliário, a tendência parece estar a inverter-se no mundo inteiro, no contexto da guerra na Ucrânia. Taxas de crédito crescentes, inflação, situações políticas globais tensas, uma desaceleração em curso no mercado imobiliário. Do Reino Unido à França, passando pelos Estados Unidos, Suécia ou China, as transações estão em declínio e os preços em queda. O boom dos preços no imobiliário pós-pandemia chegou ao fim e começou um declínio visível nas transações imobiliárias. Podemos esperar uma quebra geral no imobiliário em 2023?
Atualização sobre a situação do mercado imobiliário global
De acordo com o “The Economist”, a principal revista semanal de notícias de economia da Grã-Bretanha, a queda global dos preços das casas está próxima. Num relatório sobre estabilidade financeira publicado em outubro passado, o FMI referiu-se a um “ponto de inflexão” no setor imobiliário global. De facto, existe uma tendência de queda nos preços da habitação nas últimas semanas. Foi observada uma queda em vários países, como o Reino Unido, Estados Unidos, Canadá, Nova Zelândia, Alemanha e Suécia. Na França, o preço do m2 em Paris caiu abaixo dos 10.000 euros.
Na Suécia, os preços caíram 14% num ano. De facto, a crise energética pela qual estamos a passar está a levar os suecos a não continuar a investir em moradias individuais, que são muito mais difíceis de aquecer no inverno do que um apartamento.
No Reino Unido, as taxas de juro do crédito hipotecário ultrapassaram recentemente os 6% antes de cair para cerca de 5%. Os proprietários e novos compradores que optaram por crédito hipotecário de taxa variável viram-se presos a custos crescentes. Outra consequência direta desta alta nas taxas de juro é que a procura imobiliária no país caiu 44%, e as vendas 28% nos últimos três meses.
Mas isto não é nada comparado à China, que viu as suas vendas de imóveis caírem 43% num ano. Alguns países podem, portanto, esperar um declínio moderado no seu mercado imobiliário, e outros um declínio mais acentuado nos próximos meses.
Então, este é o sinal de que se está a aproximar uma quebra geral?
A inflação e as taxas de juro como os grandes responsáveis
Esta queda do mercado imobiliário a uma escala global deve-se à inflação ligada à conjuntura política mundial. Mas sobretudo na Europa, a guerra na Ucrânia teve um impacto considerável, com aumento do custo das matérias-primas, disparo dos preços da eletricidade, do gás, do petróleo, e também do trigo. Este aumento dos preços das matérias-primas e da energia traduz-se num aumento dos custos de todos os produtos que consumimos: alimentação, aquecimento, transportes, entre outros. Os fabricantes transferem o aumento dos custos de produção para o consumidor final. Em geral, a economia está a desacelerar.
Ao mesmo tempo, os bancos centrais aumentaram significativamente as taxas de juro nos últimos meses, o que reduz a capacidade de endividamento dos potenciais compradores perante os elevados preços dos imóveis. Estes dados recordam-nos a ligação permanente que existe entre a evolução das taxas de juro e os seus efeitos no mercado imobiliário. Um aumento nas taxas de juro reduz a concessão de crédito hipotecário e traz uma corrente fria para a economia. Como o mercado imobiliário global opera em grande parte com empréstimos, um crescimento acentuado das taxas de juro, como vemos atualmente, tem um impacto bastante significativo no setor.
Esta tendência pode intensificar-se com a ameaça de uma possível recessão futura. De momento, são vislumbrados pelos especialistas diferentes cenários: do estouro de uma bolha imobiliária a uma correção mais ritmada das influências do mercado.
De uma desaceleração do mercado imobiliário a uma quebra geral?
Se olharmos para os Estados Unidos, a Feda anunciou uma redução no seu próprio programa monetário, na tentativa de conter a inflação no seu território. Se olharmos para a Europa à escala global, o BCE (Banco Central Europeu) terá de lidar com a subida dos preços das matérias-primas provocada pela guerra na Ucrânia, e com a necessidade de manter a economia da zona euro num determinado nível.
Se nos focarmos na França, quase um em cada dois créditos hipotecários foi recusado em 2022. A taxa de desgaste, da qual todos falam há semanas, é o principal motivo destas recusas. Recordamos que a taxa de usura é a taxa máxima legal que os bancos estão autorizados a cobrar na concessão de um empréstimo. É definido pelo Banque de France no final de cada trimestre para o trimestre seguinte. A taxa de desgaste é atualmente de 3,03% para um empréstimo de taxa fixa com prazo a 20 anos ou mais. Mas, no geral, as taxas de crédito estão atualmente próximas dos 2%. As condições de acesso ao crédito foram reforçadas com as recomendações e obrigações impostas pelo HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) e com o aumento das taxas de juro bancárias. É importante ressaltar que as taxas de juro duplicaram desde o início do ano, deixando muitos futuros compradores à margem.
Quando sabemos que o BCE aumentou as suas taxas em 0,5 pontos em dezembro (inédito na história!), que o Banque de France não dá sinais de flexibilizar as regras de concessão de crédito à habitação (rácio máximo da dívida em 35%, prazo de reembolso definido num máximo de 25 anos), e que o custo da dívida francesa de 10 anos literalmente explodiu num ano, o acesso ao crédito imobiliário e à compra de imóveis não parece ser tão simples em 2023. De notar que, embora as taxas do crédito hipotecário tenham subido recentemente, ainda estão num nível histórico excepcionalmente baixo.
A crise imobiliária de 2008/2009 nos EUA, Reino Unido, Irlanda e Espanha, que levou a uma crise financeira, serviu de lição. Desde então, os bancos tiveram de cumprir mais regras relativas à concessão de crédito hipotecário. Ao mesmo tempo, as últimas decisões tomadas pelo FED (Federal Reserve System) e pelo BCE podem levar a um novo aumento das taxas de crédito, uma queda no número de transações imobiliárias e, consequentemente, uma queda no preço dos imóveis.
No estado atual, podemos prever uma desaceleração do mercado imobiliário, mas continuaremos a acompanhar esta tendência de perto em 2023. No entanto, o setor imobiliário continua a ser um bom investimento a longo prazo, como já vimos no passado.
