Después de dos años de auge para el mercado de bienes raíces, la tendencia parece estar revirtiéndose en todo el mundo en el contexto de la guerra en Ucrania. Aumento de las tasas de crédito, inflación, situaciones políticas globales tensas, una recesión en el mercado inmobiliario está en marcha. Desde el Reino Unido hasta Francia, pasando por Estados Unidos, Suecia o China, las transacciones están en declive y los precios están cayendo. El auge de los precios inmobiliarios posterior a la pandemia ha llegado a su fin y ha comenzado una caída visible en las transacciones inmobiliarias. Entonces, ¿podemos esperar un colapso inmobiliario general en 2023?
Actualización sobre la situación del mercado inmobiliario mundial
Según “The Economist”, la principal revista semanal de noticias económicas de Gran Bretaña, el desplome mundial de los precios de la vivienda está cerca. En un informe sobre estabilidad financiera publicado en octubre pasado, el FMI (Fondo Monetario Internacional) se refirió a un “punto de inflexión” para el sector inmobiliario global. De hecho, hay una tendencia a la baja en los precios de la vivienda en las últimas semanas. Se observó una caída en varios países como Reino Unido, Estados Unidos, Canadá, Nueva Zelanda, Alemania y Suecia. En Francia, el precio del m2 en París ha caído por debajo de los 10.000 euros.
En Suecia, los precios cayeron un 14% en un año. De hecho, la crisis energética que estamos atravesando está empujando a los suecos a no seguir invirtiendo en casas individuales que son mucho más difíciles de calentar en invierno que un apartamento.
En el Reino Unido, las tasas de interés de las hipotecas superaron recientemente el 6% antes de volver a caer a alrededor del 5%. Los propietarios y los nuevos compradores que han optado por obtener hipotecas de crédito de tasa variable se han visto atrapados por el aumento de los costos. Otra consecuencia directa de esta subida de tipos de interés, es que la demanda inmobiliaria ha caído un 44% y las ventas un 28% en los últimos tres meses en el país.
Pero eso no es nada comparado con China, que ha visto caer sus ventas inmobiliarias un 43% en un año. Por lo tanto, algunos países pueden esperar una caída moderada en su mercado inmobiliario y otros una caída más pronunciada en los próximos meses.
Así que, ¿esta es la señal de que se avecina un colapso general?
La inflación y las tasas de interés son responsables en gran parte
Esta caída del mercado de bienes raíces a escala mundial se debe a la inflación ligada a la situación política mundial. Pero en Europa, es sobre todo que, la guerra en Ucrania ha tenido un impacto considerable, con un aumento en el costo de las materias primas, disparando los precios de la electricidad, el gas, el petróleo, pero también el trigo. Este aumento de los precios de las materias primas y de la energía, se traduce en un aumento de los costes de todos los productos que consumimos (alimentación, calefacción, transporte, etc.). Los fabricantes trasladan el aumento de los costes de producción a los consumidores finales. En general, la economía se está desacelerando.
Al mismo tiempo, los bancos centrales han aumentado las tasas de interés significativamente en los últimos meses, lo que reduce la capacidad de endeudamiento de los compradores potenciales ante los altos precios de las propiedades. Este dato nos recuerda el vínculo permanente que existe entre la evolución de los tipos de interés y sus efectos en el mercado de bienes raíces. Una subida de tipos de interés sin duda reduce la concesión de hipotecas y sopla un viento frío sobre la economía. Dado que el mercado global de bienes raíces opera principalmente con préstamos, un fuerte aumento en las tasas de interés (como el que vemos actualmente) tiene un impacto muy significativo en el sector.
Esta tendencia podría intensificarse con la amenaza de una posible recesión futura. Por el momento, los expertos prevén diferentes escenarios: desde el estallido de una burbuja inmobiliaria hasta una corrección más paulatina de las influencias del mercado.
¿De una desaceleración en el mercado de bienes raíces a un colapso general?
Si miramos a Estados Unidos, la Fed anunció una reducción de su propio programa monetario en un intento por frenar la inflación en su territorio. Si miramos a Europa a escala global, el BCE (Banco Central Europeo) debe hacer frente a la subida del precio de las materias primas provocada por la guerra de Ucrania y la necesidad de mantener la economía de la zona euro en un determinado nivel.
Si nos centramos en Francia, casi una de cada dos hipotecas fue denegada en 2022. La tasa de desgaste, de la que todo el mundo habla desde hace semanas, es el principal motivo de estas denegaciones. Como recordatorio, la tasa de usura es la tasa máxima legal que los bancos están autorizados a cobrar al otorgar un préstamo. Lo fija la Banque de France al final de cada trimestre para el trimestre siguiente. La tasa de desgaste es actualmente del 3,03% para un préstamo de tasa fija con un plazo de 20 años o más. Pero en general, las tasas de crédito rondan el 2% en este momento. Las condiciones de acceso al crédito se han endurecido con la imposición de recomendaciones y obligaciones por parte del HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) y el aumento de los tipos de interés bancarios. Es importante destacar que las tasas de interés se han duplicado desde el comienzo del año, dejando al margen a muchos futuros compradores.
Cuando sabemos que el BCE había subido sus tipos oficiales en 0,5 puntos en diciembre (¡algo nunca antes visto en la historia!), que la Banque de France no da muestras de flexibilizar las normas para la concesión de hipotecas (ratio de endeudamiento máximo del 35 % / plazo de amortización fijado a un máximo de 25 años) y que el coste de la deuda francesa a 10 años se ha disparado literalmente en un año; el acceso al crédito inmobiliario y la compra de inmuebles no parece tan sencillo en 2023. Cabe señalar que a pesar de que las tasas de préstamo han aumentado recientemente, todavía se encuentran en un nivel histórico excepcionalmente bajo.
La crisis de bienes raíces de 2008/2009 en EE.UU., Reino Unido, Irlanda y España que condujo a una crisis financiera sirvió de lección. Desde entonces, los bancos han tenido que cumplir con más normas relativas a la concesión de hipotecas. Al mismo tiempo, las últimas decisiones tomadas por la FED y el BCE podrían conducir a un aumento adicional de las tasas hipotecarias, una caída en el número de transacciones inmobiliarias... y por lo tanto una caída en los precios de los inmuebles.
En el estado actual, podemos anticipar una desaceleración en el mercado de bienes raíces, pero continuaremos monitoreando esta tendencia de cerca en 2023. Sin embargo, los bienes raíces siguen siendo una buena inversión a largo plazo, como hemos visto en el pasado.
