Après deux années florissantes pour le marché de l’immobilier, la tendance semble s’inverser partout dans le monde sur fond de guerre en Ukraine. Montée des taux de crédit, inflation, situation politique mondiale tendue, un retournement marqué du marché immobilier est en cours. Du Royaume-Uni à la France en passant par les États-Unis, la Suède ou la Chine, les transactions se raréfient et les prix reculent. Le boom des prix de l’immobilier post pandémie a pris fin et une baisse significative des transactions immobilières s’est amorcée. Alors peut-on s’attendre à un krach immobilier général en 2023 ?
Le point sur la situation du marché immobilier mondial
Selon The Economist, le magazine d'actualité hebdomadaire britannique de référence en matière d’économie, l'effondrement mondial des prix de l'immobilier est proche. Dans un rapport sur la stabilité financière publié en octobre dernier, le FMI a évoqué un « point de basculement » de l'immobilier mondial. En effet, il y a une tendance à la baisse des prix des logements ces dernières semaines. Une baisse constatée dans plusieurs pays comme le Royaume-Uni, les États-Unis, le Canada, la Nouvelle-Zélande, l’Allemagne, la Suède et la France où le prix du m2 à Paris est passé sous la barre des 10 000 euros.
En Suède, les prix ont chuté de 14% en un an. En effet, la crise énergétique que nous traversons pousse les Suédois à ne pas investir dans des maisons individuelles beaucoup plus difficiles à chauffer en hiver qu’un appartement.
Au Royaume-Uni, les taux d’intérêt des emprunts immobiliers ont dépassé récemment les 6 % avant de redescendre autour de 5 %. Les propriétaires et les nouveaux acheteurs qui ont choisi de souscrire à un crédit à taux variable se sont retrouvés pris à la gorge. Autre conséquence directe de cette hausse des taux d’intérêt, la demande immobilière a chuté de 44 % et les ventes de 28 % ces trois derniers mois dans le pays.
Mais ce n’est rien comparé à la Chine qui a vu ses ventes immobilières chuter de 43% en un an. Certains pays peuvent donc s'attendre à un déclin modéré de leur marché immobilier et d’autres à une baisse plus forte dans les prochains mois.
Alors, est-ce le signe qu’un krach général se profile ?
L’inflation et les taux d’intérêt en grande partie responsables
Cette baisse du marché immobilier à l'échelle mondiale trouve son origine dans l’inflation liée à la situation politique globale. Mais en Europe, c’est surtout la guerre en Ukraine qui est en cause. Augmentation du coût des matières premières, envolée des prix de l’électricité, du gaz, du pétrole, mais aussi du blé. De cette hausse des prix des matières premières et de l’énergie découle une hausse des coûts de l’ensemble des produits que nous consommons (alimentation, chauffage, transports, etc.). Les industriels répercutent la hausse des coûts de production sur les consommateurs finaux. Globalement, l’économie est au ralenti.
En parallèle, les banques centrales ont augmenté les taux d'intérêts de façon importante ces derniers mois, ce qui réduit la capacité d'emprunt des acheteurs potentiels face à des prix immobiliers qui restent élevés. Cette donnée nous rappelle le lien permanent qui existe entre l’évolution des taux d’intérêt et le marché de l’immobilier. Une augmentation des taux d’intérêt réduit indubitablement l’octroi de crédits immobiliers et souffle un vent froid sur l’économie. Le marché de l’immobilier fonctionnant globalement grâce aux emprunts, une forte hausse des taux d’intérêt comme c’est le cas actuellement a forcément un impact très important pour le secteur.
Cette tendance pourrait s’amplifier avec la menace d’une éventuelle récession à venir. À l’instant T, différents scénarios sont envisagés par les experts : de l’éclatement de cette bulle avec un krach général jusqu’à une économie mondiale qui résiste.
Du ralentissement du marché de l’immobilier vers un krach général ?
Si on se penche sur les États-Unis, la Fed a annoncé une réduction de son propre programme monétaire afin de tenter d’endiguer l’inflation sur son territoire. Si on regarde l’Europe à l’échelle globale, la BCE doit faire face à la hausse du prix des matières premières provoquée par la guerre en Ukraine et à la nécessité de maintenir l’économie de la zone euro à un certain niveau.
Si on se concentre sur la France, près d’un crédit immobilier sur deux a été refusé en 2022. Le taux d’usure, dont tout le monde parle depuis des semaines, est le grand responsable de ces refus. Pour rappel, le taux de l’usure est le taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu'elles accordent un prêt. Il est fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Le taux d’usure est actuellement de 3,03 % pour un prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus. Mais globalement, les taux de crédit sont aux alentours des 2% à l’heure actuelle. Les conditions d’accès au crédit se sont donc durcies au fur et à mesure des recommandations et des obligations imposées par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) mais aussi de l’augmentation des taux d’intérêt par les banques. Fait important, les taux d’intérêt ont doublé depuis le début de l’année, laissant de nombreux futurs acheteurs sur le banc de touche.
Quand on sait que la BCE a rehaussé ses taux directeurs de 0,5 point en décembre (du jamais vu dans l’histoire !), que la Banque de France ne montre aucun signe d’assouplissement concernant les règles d’octroi des crédits immobiliers (taux d’endettement maximum à 35% / durée de remboursement fixée à 25 ans maximum) et que le coût de la dette française à 10 ans a littéralement explosé en un an, l’accès au crédit immobilier et à la propriété ne semble pas prendre le chemin de la facilité en 2023. À noter que même si les taux des crédits ont récemment augmenté, ils sont encore à un niveau historique exceptionnellement bas.
La crise immobilière de 2008/2009 aux USA, Royaume-Uni, Irlande et Espagne qui a entraîné une crise financière a servi de leçon. Depuis, les banques doivent se plier à plus de règles concernant l’octroi de crédits immobiliers. En parallèle, les dernières décisions prises par la FED et la BCE pourraient conduire à une nouvelle augmentation des taux des crédits immobiliers, une baisse du nombre de transactions immobilières…et donc une baisse des prix de l’immobilier.
En l’état actuel, nous pouvons donc parler de ralentissement du marché de l’immobilier, mais il faudra continuer de suivre cette tendance de près en 2023.
