Nesta entrevista, Gerard Paratte, CEO da Properstar, analisa o estado atual do mercado imobiliário na Europa, e mostra a sua visão do futuro no sector imobiliário e dos seus principais intervenientes.
Qual é a sua perspetiva para o mercado imobiliário em 2023?
O mercado tem vindo a abrandar nos últimos meses, nomeadamente devido às taxas de juro do crédito imobiliário, e a situação é um pouco mais complicada do que nos anos anteriores. Observamos um abrandamento das transações, mas ainda não existe uma queda significativa dos preços. No entanto, depende dos mercados, alguns estando mais preservados do que outros.
Em todo o caso, atualmente, pode ser mais caro comprar um imóvel novo. De facto, com a subida das taxas de juro, o montante do empréstimo aumenta automaticamente, o que, a longo prazo, tem impacto no preço do imóvel.
Em França, a taxa de usura também tem sido um problema. Como já foi dito, existe, por consequência, um abrandamento do mercado imobiliário, embora continuem a existir boas oportunidades. Hoje ainda existem compradores, transações e ainda é uma boa altura para comprar. Já não estamos no frenesim de há um ou dois anos, pelo que continua a ser uma boa altura para investir no sector imobiliário.
Qual é a situação do mercado imobiliário na Europa em 2023?
Atualmente, existem situações muito diferentes na Europa, pelo que tudo depende realmente dos mercados. Podemos constatar que alguns países sofreram muito mais do que outros com o contexto económico dos últimos meses. Por exemplo, na Suíça, as taxas de juro mantiveram-se relativamente acessíveis.
Há, portanto, um abrandamento do aumento dos preços, uma estabilização, um pouco menos de transações, mas o mercado continua a ser atrativo.
Outros países são muito mais afetados pelo contexto atual, como é o caso de Portugal, França e Espanha. Estes países têm problemas ligeiramente diferentes, mas acabam sempre afetados pelo aumento das taxas. Esperamos ter chegado ao fundo do poço, com taxas que devem estabilizar calmamente e acabar por descer, sendo também uma boa altura para comprar nestes países, onde existem boas oportunidades. Estamos num mercado geral saudável em comparação com as crises anteriores, o que é uma boa notícia.
Estes ciclos no sector imobiliário sempre existiram, causando altos e baixos. Nunca é bom estar em mercados muito retraídos, mas é agradável pensar: "Aqui vamos nós, vamos atingir o fundo do poço e agora o mercado pode recomeçar numa base mais saudável do que há um ou dois anos."
Quais são os desafios que o sector imobiliário enfrenta este ano? Como podemos superá-los?
O número de transações está a baixar, pelo que a fatia do bolo está a diminuir, e é precisamente aqui que os agentes imobiliários têm de se diferenciar. É sempre interessante observar o que acontece em tempos de crise.
Por um lado, existem os que sofrerão muito mais do que os outros. Por outro lado, existem os que se mantiveram ágeis, com estruturas que se adaptam ao contexto do mercado, de modo a serem muito mais reativos. Alguns dos grandes intervenientes podem também estar em dificuldades devido ao menor número de transações. É aqui que testamos um pouco a consistência dos atores deste mercado. É, de facto, interessante verificar que os que persistem são, em geral, os que mais beneficiam da inversão de tendência quando a atividade retoma. Pelo contrário, aqueles que não superam as dificuldades, infelizmente, fecham as portas em tempos difíceis. Podemos constatar que aquelas que se prepararam para o longo prazo são geralmente as agências que permanecem e perduram, enquanto algumas não conseguem sobreviver ao primeiro golpe duro.
É uma realidade do mercado e é bastante saudável pensar que os que passam por todos estes ciclos sem problemas são os que vão perdurar no tempo.
Por outro lado, algumas agências adotam estratégias corajosas, mas de curto prazo, quando há um boom. Isto coloca-nos problemas, a nós e ao resto do mercado, porque é óbvio que entram, fazem negócios na crista da onda, mas depois não conseguem sobreviver. É como em todos os ciclos, quer se trate de investimentos financeiros ou imobiliários, no final é a mesma coisa, é preciso saber adaptar-se.
Quais são as expectativas atuais dos compradores e vendedores?
O que podemos observar é que os vendedores se encontram numa situação algo difícil, porque assistiram a uma subida de preços muito rápida e muito elevada. Por conseguinte, há quem pense que ainda pode vender a um preço elevado.
Mas o mercado mudou, há um luto que nem sempre é feito pelos vendedores que ainda pensam que podem vender o seu imóvel ao preço mais alto que alguma vez conheceram. Hoje, têm de se realinhar com a situação do mercado. É verdade que os preços continuam a baixar e isso pode ser um pouco frustrante. Também temos compradores que não estão a dar o salto devido à situação atual, mas as coisas mudam com o tempo. Existe sempre um desfasamento entre as expectativas dos vendedores e a realidade do mercado, sendo preciso algum tempo para o aceitar. O fosso está a começar a ajustar-se, o que é encorajador. Para os compradores, é obviamente o oposto, porque são muito reativos, não querem pagar demasiado, vêm preços mais interessantes, por isso, hoje, estamos realmente numa dinâmica em que ambos se estão a ajustar para que as transações retomem o seu curso normal.
Atualmente, continuamos a ter uma discrepância, o que está a provocar uma queda nas transações. Mas é apenas uma questão de tempo e será resolvido muito rapidamente nos próximos meses.
Qual é a sua perceção do mundo imobiliário atual? Quais são, na sua opinião, os seus pontos fracos e fortes?
Atualmente, a verdadeira força do mercado imobiliário reside no facto de as transações continuarem a passar por agências imobiliárias e consultores. Há algum tempo, falou-se de desintermediação do mercado. Surgiram outros modelos no mercado, modelos em que os agentes estavam lá apenas para fazer visitas com custos muito baixos, mas sem qualquer apoio efetivo. De facto, constatamos que estes modelos não estão, felizmente, desenvolvidos de forma a revolucionar o mercado imobiliário. Pelo contrário, estamos agora num ciclo em que estamos a regressar a um modelo tradicional de agência imobiliária. Ao mesmo tempo, a estrutura das agências está a mudar, pois hoje vemos chegar ao mercado empresas americanas com grandes redes de agentes, cujo objetivo é favorecer o consultor. Assim, a concorrência entre agentes é cada vez maior. Os modelos económicos estão em confronto, mas isso não é necessariamente muito visível ou percetível para os consumidores.
A isto acresce o facto de o modelo de negócio das agências estar a sofrer grandes alterações. No final do dia, como em tudo o resto, há mais concorrência e uma fatia do bolo cada vez menor. Por conseguinte, é evidente que as agências têm de evoluir, continuar a inovar e a diferenciar-se. O Santo Graal é o que podemos fazer para sermos melhores e nos diferenciarmos dos outros.
A chave é a digitalização dos agentes imobiliários. Não estamos a dizer que devemos substituí-los, mas pelo contrário, devemos ajudá-los. Há uma série de ferramentas que começam a estar disponíveis no mercado atualmente, algumas das quais são obviamente oferecidas pela Properstar. O objetivo é realmente apoiar estes agentes para poderem fazer o seu trabalho de forma mais eficiente, mas também de uma forma muito mais estruturada.
Vejamos um exemplo: para visitar um imóvel, ainda é muito complicado fazer uma marcação, algo que poderia ser completamente automatizado. Isto permitir-nos-ia passar mais tempo com os clientes e menos tempo a tratar de papelada. Ainda há muito a melhorar nesta digitalização das agências imobiliárias, que anda de mãos dadas com uma concorrência cada vez mais forte. Assim, obviamente, aqueles que compreenderem esta necessidade mais rapidamente, serão os que conquistarão a sua quota de mercado.
Considera que a digitalização do mercado imobiliário é uma questão fundamental?
Sim, a digitalização do mercado imobiliário é uma questão essencial para os seus intervenientes. É mais do que essencial, é uma questão de sobrevivência. Podemos constatar que os consumidores estão muito mais inclinados a utilizar as novas tecnologias e procuram essas ferramentas. As agências têm de se adaptar e há uma certa latência.
É preciso criar uma dinâmica ao nível das agências para que se habituem progressivamente a estas novas formas de interação. Não é uma questão de antiguidade, nem uma questão de tipo de agência, mas sim uma questão de querer seguir as necessidades dos consumidores.
Atualmente, este é o grande desafio e será o grande desafio nos próximos 5 anos. Mais uma vez, há muitos intervenientes no mercado que oferecem soluções. Não há falta de soluções, cabe às agências adotá-las e aproveitá-las ao máximo. Veremos em que ponto estamos dentro de pouco tempo, mas a digitalização do mercado imobiliário é e será uma questão crucial para o sector.
