En esta entrevista, Gerard Paratte, CEO de Properstar, nos ofrece su análisis del estado del mercado inmobiliario en Europa en la actualidad, pero también su visión sobre el futuro del sector inmobiliario y sus principales jugadores.
¿Cuál es tu visión del mercado inmobiliario para el 2023?
El mercado ha estado bastante lento en los últimos meses, especialmente por la subida de los tipos de interés de las hipotecas, y está un poco más complicado que en años anteriores. Con el aumento de las tasas de interés, cuesta más comprar una propiedad nueva a medida que aumenta la cantidad prestada, lo que finalmente afecta el precio de la propiedad.
Estamos viendo una desaceleración en las transacciones, pero aún no hay caídas significativas en los precios. Sin embargo, depende de los mercados, ya que algunos son más estables que otros.
En Francia, hay una desaceleración en el mercado inmobiliario, pero todavía hay grandes oportunidades para aprovechar. Siempre hay compradores; siempre hay transacciones, y sigue siendo un buen momento para comprar. Ya no estamos en el frenesí que experimentamos hace uno o dos años e invertir en bienes raíces todavía se considera una opción atractiva.
¿Cuál es el estado del mercado inmobiliario en Europa en 2023?
Actualmente hay situaciones muy diferentes en Europa, por lo que realmente depende de cada uno de los mercados. Desde un contexto económico, algunos países han sufrido mucho más que otros en los últimos meses. Por ejemplo, en Suiza, las tasas de interés de las hipotecas se han mantenido relativamente asequibles, creando una desaceleración estabilizadora en los aumentos de precios con una ligera disminución en las transacciones. Pero, en general, el mercado inmobiliario suizo sigue siendo atractivo.
Otros países se ven mucho más afectados por el contexto económico actual, como Francia, Portugal y España. Estos países tienen problemas de mercado ligeramente diferentes, pero el resultado final siempre regresa a las subidas de tipos al final. Esperamos haber llegado al fondo de la ola, con tasas que deberían estabilizarse suavemente y comenzar a bajar. Todavía hay grandes oportunidades que se pueden encontrar en estos países. En general, el mercado está saludable en comparación con las crisis experimentadas en el pasado, lo cual es una buena noticia. Siempre ha habido ciclos en el sector inmobiliario que provocan altibajos. Nunca es cómodo en mercados muy ajustados, pero es bueno decir: "Aquí vamos a tocar el fondo de la ola y el mercado ahora podrá reiniciarse sobre una base más saludable que hace uno o dos años".
¿A qué retos inmobiliarios nos enfrentamos este año y cómo los superamos?
Pues bien, a medida que disminuye el número de transacciones, disminuye la cuota de mercado y aquí es precisamente donde los inversores inmobiliarios deben diferenciarse y discernir nuevas oportunidades. Es en momentos de crisis que observamos resultados interesantes. Hay algunos que sufrirán los mínimos del mercado, pero también hay quienes se mantienen ágiles y receptivos y son capaces de adaptarse al mercado. Algunos grandes jugadores también pueden verse desafiados cuando hay menos transacciones y aquí es donde observamos cómo se prueba la fortaleza de sus posiciones. De hecho, es interesante ver que aquellos que persisten son generalmente los que más se benefician del rebote, cuando la actividad del mercado se recupera. Vemos que aquellos que se habían preparado bien tienden a tener una visión a largo plazo. Este tipo de agencias permanecen y perduran, mientras que otras no logran sostenerse después del primer golpe.
La realidad del mercado inmobiliario es que tiene ciclos altos y bajos, y aquellos que atraviesan todos estos ciclos sin problemas son los que perdurarán en el tiempo. Por el contrario, algunas agencias comienzan con estrategias valientes pero a corto plazo durante un auge del mercado. Llegan y prosperan en la cima de la ola, pero en la baja no pasan el curso. Como todos los ciclos, ya sea para bienes raíces u otras inversiones financieras, al final hay que saber adaptarse.
¿Cuáles son las expectativas actuales de compradores y vendedores?
Los vendedores están en una situación un tanto difícil, porque en los últimos dos años han experimentado un aumento de precios que fue muy alto. Hay quienes piensan que todavía pueden vender a ese precio tan alto, pero el mercado ha cambiado. En el mercado actual, los vendedores deben volver a alinearse con la situación actual. Los precios siguen cayendo y eso puede ser un poco frustrante para ellos. También tenemos compradores que están expresando renuencia a seguir adelante con su proyecto debido a la actual situación de inflación. Se están produciendo cambios pero todavía tenemos un desfase entre las expectativas de los vendedores y la realidad del mercado. A los compradores y vendedores les toma un tiempo aceptar esto, pero el retraso está comenzando a ajustarse, lo cual es alentador.
Para los compradores que están listos para comprar, anticipan caídas de precios y se espera que sean muy receptivos cuando vean precios de propiedades más atractivos. Realmente estamos en una tensión dinámica, donde tanto compradores como vendedores se están ajustando y anticipando que las transacciones retomarán su curso normal.
Hoy en día, las transacciones se están retrasando, pero es solo cuestión de tiempo hasta que el mercado se estabilice con bastante rapidez en los próximos meses.
¿Cuál es su visión de los bienes raíces en el mundo de hoy? ¿Cuáles son sus debilidades y fortalezas?
En la actualidad, la verdadera fortaleza del mercado inmobiliario es que la mayoría de las transacciones inmobiliarias son gestionadas por agencias inmobiliarias y profesionales inmobiliarios. En los últimos años se ha hablado de desintermediación del mercado. Llegaron al mercado otros modelos, donde el papel de los agentes se reducía un poco: hacer visitas con costes muy bajos, pero sin facilitar realmente la transacción. Ahora nos damos cuenta de que estos modelos, afortunadamente, no están desarrollados de tal manera que revolucionen el mercado inmobiliario hacia este fin.
Al contrario, ahora hemos vuelto a un modelo tradicional de implicación del profesional inmobiliario en las transacciones. Sin embargo, la estructura de las agencias está cambiando. Hoy observamos agencias inmobiliarias con grandes redes de agentes en el mercado, cuyo objetivo es favorecer al agente. Por lo tanto, existe una competencia cada vez más fuerte entre los agentes. Sus modelos de negocio pueden chocar, pero esto no es necesariamente muy visible o perceptible para los consumidores.
Se están produciendo grandes cambios en el modelo de negocio de las agencias. Al final es como todo, actualmente hay más competencia y una porción más pequeña del mercado. Claramente, las agencias están evolucionando y continuarán innovando y diferenciándose.
La clave para tener éxito en esto, radica en la digitalización de los agentes inmobiliarios. No decimos que los agentes deban ser reemplazados, sino al contrario, debemos asistirlos en su esfuerzo por innovar y evolucionar. Hay muchas herramientas más nuevas en el mercado para agentes, algunas de las cuales obviamente las ofrece Properstar. El objetivo es realmente acompañar a estos agentes para que hagan su trabajo de una manera más eficiente pero estructurada.
Aquí tienes un ejemplo: si un comprador quiere visitar una propiedad, le resulta muy complicado concertar una cita cuando esto es algo que se podría automatizar por completo. Estamos buscando tácticas que permitan a los agentes pasar más tiempo con los clientes y menos tiempo haciendo papeleo. Hay mucho margen de mejora en la digitalización de los procesos de los agentes inmobiliarios, que planeamos desarrollar y proporcionar, ¡especialmente con la competencia cada vez más fuerte entre los agentes! Quienes más rápido entiendan esta necesidad, serán aquellos agentes/agencias que se lleven la cuota de mercado.
¿Crees que la digitalización del mercado inmobiliario es un tema imprescindible?
Sí, la digitalización del mercado inmobiliario es un tema fundamental para los actores del mercado inmobiliario. Es incluso más que imprescindible, es una cuestión de supervivencia. Notamos que los consumidores modernos se inclinan a adoptar nuevas tecnologías y que estas herramientas realmente tienen demanda. Las agencias se están adaptando y hay cierta latencia.
Una dinámica imprescindible para las agencias para que puedan adoptar las nuevas herramientas y asimilar estas nuevas plataformas y métodos de interacción. No se trata de una cuestión de antigüedad o de tipo de agencia, sino de satisfacer las necesidades de los consumidores. Este es un desafío grande y emocionante en la industria y lo será en los próximos años. La digitalización del mercado inmobiliario es y será un tema crucial para el sector.
