Visite d’un bien : les 12 questions à poser

Vous avez repéré un bien que vous souhaitez acheter ? Après en avoir étudié en profondeur l’annonce, il va falloir passer à la visite. Durant celle-ci, au-delà de l’état de l’appartement ou de la maison, certaines questions doivent être posées aux anciens propriétaires ou à l’agent immobilier en charge de la vente. 

 

Quelle est la surface légale du bien ?

Le vendeur doit être en mesure de vous communiquer cette information – il doit disposer d’un diagnostic dédié à ce calcul. Il vous permettra de vous assurer que le prix demandé est cohérent avec les tarifs pratiqués dans le secteur du bien. 

Quels travaux ont été réalisés récemment dans le bien ? 

Si le bien a été rénové par le propriétaire actuel ou celui qui l’a précédé, il convient de savoir ce qui a été réalisé et dans quelles conditions : démolition d’un mur porteur, changement de destination ou d’usage, création d’une nouvelle pièce, changement des portes et fenêtres… Vérifiez, notamment, que toutes les autorisations ont été obtenues, qu’elles proviennent de la mairie, de la copropriété ou de toute autre institution. Assurez-vous aussi que ces changements figurent dans les plans du bien, les millièmes de copropriété et dans le calcul de la taxe foncière. 

Faut-il, selon vous, prévoir des travaux ? 

Certes, un propriétaire qui souhaite vendre vite pourrait être tenté de vous répondre « non, aucun », alors que le chauffe-eau n’a devant lui que quelques mois d’espérance de vie. Cependant, ce faisant, il prend le risque d’être attaqué plus tard pour vice caché, et a donc tout intérêt à vous dire la vérité ! 

La réponse à cette question vous permettra de : 

  • Définir avec précision le budget nécessaire à votre achat, en faisant financer par exemple le montant des travaux à engager ; 
  • Disposer d’une marge de négociation sur le prix affiché. 

Quels dégâts a connu le bien ces dernières années ? 

Inondation, catastrophe naturelle, incendie, effondrement d’un mur intérieur… de nombreux événements malheureux peuvent rythmer la vie d’un appartement. Si, dans la plupart des cas, ceux-ci sont pris en charge par les assurances et ne sont pas visibles lors d’une visite, ils n’en sont pas moins révélateurs de certaines « fragilités » d’un bien. Veillez donc à avoir toutes les informations sur les dommages subis par l’appartement ou par la maison. Si besoin, renseignez-vous auprès du voisinage. 

À combien s’élèvent les charges de copropriété ? 

Dans une copropriété, les charges doivent être payées périodiquement – tous les mois ou tous les trimestres dans la plupart des cas. Elles varient, par ailleurs, selon la taille du bien et l’endroit où il se trouve dans le bâtiment, ainsi que selon ce qu’elles incluent ou non (chauffage, eau froide…). Pensez à demander leur montant annuel moyen. Il s’agit en effet de sommes qui viendront s’ajouter au coût que représente un prêt immobilier, qui doivent impérativement être payées, et peuvent donc vous mettre en difficultés si elles sont trop élevées. 

Des travaux sont-ils prévus dans la copropriété ? 

Le cas échéant, s’ils ont déjà été votés, ce n’est pas au prochain acquéreur de les payer. S’ils sont simplement « prévus », voire « mis à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale », vous devez impérativement être en mesure régler la note. Ce qui peut s’avérer, dans le cas d’un ravalement de façade, assez onéreux. 

Si besoin, demandez à consulter les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Vous y trouverez de nombreuses informations sur la vie du bâtiment et les changements envisagés. 

Quel est le type de vitrage ? 

Cette question est capitale, puisqu’un simple vitrage est toujours synonyme de mauvaise isolation. Ce qui signifie qu’il faut s’attendre à des factures énergétiques importantes… sans oublier les bruits extérieurs, beaucoup plus dérangeants ! 

Aujourd’hui, la plupart des biens disposent ainsi de double, voire de triple vitrage. Il s’agit d’une caractéristique sur laquelle vous ne devez pas faire l’impasse, à moins de disposer d’un important budget pour les travaux. 

Où se trouvent les murs porteurs ? 

Cette information vous sera précieuse si vous souhaitez faire évoluer l’organisation du bien. En effet, il est plus contraignant et coûteux d’abattre un mur porteur qu’un autre qui ne l’est pas, tant d’un point de vue technique qu’administratif (des autorisations peuvent être nécessaires). 

Quel type de connexion à Internet est disponible ? 

Le logement visité dispose-t-il d’une connexion à Internet par fibre optique, ou par ADSL ? En ville, le plus souvent, le raccordement à la fibre optique aura été réalisé, mais à la campagne, ce n’est pas toujours le cas. Si vous devez travailler à la maison ou si vous êtes habitué au confort d’une grande vitesse d’échange des données, un retour au temps de l’ADSL vous paraîtra bien vite insupportable. Profitez-en, au passage, pour regarder si votre téléphone portable capte bien le réseau dans le logement. 

Quel est le type de voisinage ? 

Des familles avec enfants ? Des étudiants en colocation ? Des personnes âgées ? Poser cette question vous permettra de demander de manière subtile s’il y a des bruits de voisinage.  

Où se trouvent les transports en commun ? 

Un logement bien desservi, c’est un logement pratique, pour vous comme pour ceux qui viennent vous rendre visite. Vérifiez donc, en plus des possibilités de stationnement, que quelqu’un qui souhaite venir vous voir en bus, en tramway ou en métro en aura bien la possibilité. 

Pourquoi vendez-vous ce bien ? 

Connaître la raison d’une vente permet de déceler d’éventuelles « faiblesses » d’un bien. Si le propriétaire actuel peine à répondre, c’est peut-être qu’il cache des problèmes de voisinage, d’humidité ou de travaux importants à prévoir. 

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