Lorsque l’on souhaite acheter un premier bien immobilier, il peut être tentant de se précipiter sur certains logements. Et ce, pour plusieurs raisons : des prestations attrayantes, un prix plus bas que les autres, une localisation idéale, la proximité avec certains commerces ou équipements municipaux… Cependant, avant même de faire une offre d’achat et, éventuellement, de tenter de négocier le prix, certaines vérifications sont à effectuer. Voici lesquelles.
La cohérence du prix
Un appartement vous a tapé dans l’œil ? Le premier réflexe à avoir, c’est de le comparer aux biens similaires présents sur le marché (c’est-à-dire ceux dans la même zone géographique et aux caractéristiques équivalentes). L’objectif ? Déterminer si le prix du bien qui vous a séduit est juste et cohérent. Pour cela, consultez les annonces immobilières sur internet et dans les agences immobilières située à proximité. Vous pouvez aussi trouver, sur Properstar, des historiques des prix au m2 dans le secteur, pour voir dans quelle dynamique s’inscrit votre potentiel futur logement.
L’environnement du bien
L’environnement du bien, c’est tout ce qui entoure votre potentielle acquisition :
-
La réputation du quartier. Certaines zones sont considérées comme à fort potentiel, ce qui peut être intéressant pour une potentielle revente dans quelques années, quand d’autres peuvent voir leurs tarifs être assez « figés ». Pour vous aider, tapez le nom du quartier dans la barre de recherche du journal local. Vous saurez ce qu’il s’y passe actuellement, ce qui y est prévu, et ce que l’on dit des rues dans lesquelles vous pourriez vivre un jour.
-
Les équipements. Écoles, transports en commun, commerces, stationnements, parkings publics… Votre première acquisition doit être celle de la praticité, pour votre vie actuelle comme future. Ainsi, si vous achetez en couple et si vous prévoyez d’avoir des enfants, vérifiez notamment la proximité des établissements scolaires et leur réputation. Vous vous éviterez un déménagement ou de longs déplacements lorsque viendra l’heure de l’inscription à l’école.
-
Les nuisances potentielles. Présence d’une usine, d’un bar ouvert toute la nuit, d’un stade, passage d’avions… Certains biens charmants peuvent voir leur valeur impactée négativement par des équipements bruyants et/ou générateurs de passages. Tapez donc l’adresse du bien qui vous intéresse dans Google Maps, et consultez le voisinage du bâtiment.
-
Le voisinage. Des personnes âgées ? Des étudiants ? Des familles avec enfants ? Échangez avec les personnes qui habitent près du bien que vous souhaitez acquérir, pour savoir auprès de qui vous pourriez être amené à vivre.
Les informations des différents diagnostics
Lors d’un achat immobilier, différents diagnostics doivent être mis à disposition par le vendeur. Le plus important ? Le Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments (CECB), qui vous indique le niveau performance énergétique du bien dont vous souhaitez faire l’acquisition. Il mesure ainsi :
-
La quantité d'énergie consommée ;
-
Le niveau de GES dégagé.
Exprimés en kWh d’énergie primaire/m²/an, les résultats de ces mesures attribuent deux notes de performance énergétique, allant de A, pour les bons élèves, jusqu'à G, au logement. Ainsi, considérez qu’un logement isolé et économe en énergie affichera une note de A ou de B, tandis qu’un autre non-isolé, sans double vitrage par exemple se trouvera plutôt vers F ou G.
Portez donc une attention toute particulière au DPE, puisqu’il vous permettra d'évaluer votre future consommation énergétique annuelle. Il peut aussi représenter un levier de négociation avec le vendeur, en lui expliquant que des travaux sont indispensables pour revoir à la hausse les performances du logement.
L’existence ou non de servitudes
Les servitudes éventuelles d’un logement peuvent grandement impacter l’usage que vous en ferez. Elles peuvent être de différentes natures : un droit de passage sur votre terrain, un portail donnant sur la parcelle d’un voisin, la présence d’une canalisation enterrée appartenant à un riverain… Demandez à l’agent immobilier qui vous accompagne et/ou à l’ancien propriétaire de vous préciser ces éléments – que l’on croise plus souvent dans l’achat d’une maison que d’un appartement. Si des servitudes existent, veillez à ce que les relations de voisinage actuelles soient bonnes : il pourrait être très compliqué, dans le cas contraire, d’arriver en plein milieu d’une « guerre des voisins » !
Le coût total de l’acquisition
Acheter un logement, ce n’est pas uniquement payer le prix du bien. Avant de vous positionner, sortez votre calculatrice et additionnez :
-
Le prix de la maison ou de l’appartement ;
-
Les frais de notaire (3 à 4% du prix du bien) ;
-
Les coûts des travaux envisagés ;
-
Les premiers mois des charges de copropriété éventuelles ;
-
La rémunération du professionnel de l’immobilier qui vous accompagne, si vous avez fait appel à un « chasseur ».
Muni de cette estimation, tournez-vous vers votre banque : accepte-t-elle de financer l’ensemble de la somme ? Quel apport exige-t-elle ? Quels sont les taux proposés ? Si le plan de financement vous semble gérable au quotidien et dans la durée, n’hésitez pas à faire une offre d’achat !
