Si vous êtes à la recherche d'une propriété en Espagne, 2020 a été une année difficile pour en trouver une. Pendant de nombreux mois, le pays s’est retrouvé confiné, l'économie a alors beaucoup souffert et le marché immobilier s'est pratiquement arrêté. Toutefois, vers la fin de l'année, les prix ont recommencé à augmenter, affichant une hausse de seulement 0,7 % en glissement annuel en novembre sur le marché des biens destinés à la revente.
La répartition entre les régions est intéressante. Madrid a enregistré une légère baisse, tout comme le Pays basque, la Castille-La Manche et la Navarre. Par ailleurs, l'Estrémadure, à la frontière avec le Portugal, et la région viticole de la Rioja ont enregistré de belles hausses. Les zones côtières, qui restent les préférées des touristes, n'ont pas connu de grands changements au cours de l'année 2020. La Catalogne, les îles Baléares et l'Andalousie étaient à zéro ou un peu au-dessus et Valence a, quant à elle, a affiché une meilleure performance.
Que va-t-il advenir du marché espagnol maintenant ?
Si un projet neuf vous intéresse
La réponse courte est : personne ne le sait. Nous n’avons pas vu de grands changements au premier trimestre de l'année, et beaucoup de choses dépendront ensuite du moment où tout reviendra à la normale - et si l'Espagne aura une saison touristique et commerciale « normale » ou non.
Mais ce que nous savons, c'est que la situation n’est pas la même qu’en 2008. L'agence de notation S&P estime que même en cas de vente massive et brève, les prix ne baisseront que de 1 % environ d'ici la fin de l'année. Nous sommes loin de la chute de 40 % qui a suivi la crise du crédit (même s'il a fallu plusieurs années pour que les prix atteignent leur plus bas niveau).
Et il y a d'autres raisons pour lesquelles nous pourrions ne pas voir un tel impact sur les prix. Les coûts de financement restent faibles et de nombreux acheteurs potentiels ont constitué des économies substantielles pendant le confinement, en Espagne comme ailleurs.
De plus, la crise du crédit s'est produite alors que les promoteurs construisaient de plus en plus de propriétés spéculatives depuis des années. Il y a eu un énorme excédent de propriétés non achetées, et certaines sociétés de construction ont renoncé à finir leurs projets inachevés alors que d'autres ont même fait faillite.
En 2020, en revanche, de nombreux projets ont été arrêtés pendant les différentes périodes de confinement et, selon les recherches de la Caixabank, il y a eu relativement peu de nouveaux projets après 2013. Il n'y a donc pas de surplus d'offre. Cela signifie que si vous recherchez une propriété à un bon prix, vous n'obtiendrez probablement pas de gros rabais de la part des promoteurs.
Vous pourriez obtenir une aide du gouvernement. L'APCE, l'organisation du secteur de la construction, a demandé au gouvernement de réduire la TVA sur les nouvelles constructions de 10 % à 4 %. Mais nous attendons toujours de voir si cela va se produire.
Le marché des biens destinés à la revente pourrait être un tout autre sujet
Malheureusement, la mortalité chez les personnes âgées a été élevée en Espagne pendant la pandémie, et certaines personnes ont hérité de parents âgés des propriétés qu'elles doivent vendre pour payer les droits de succession. Il s'agit parfois de propriétés se trouvant dans de petites villes ou encore d'appartements en centre-ville, qui peuvent être un peu démodés - préparez-vous ainsi à un voyage dans la mode des années 1960 ou 1970 ! - mais, si ces derniers n'ont pas beaucoup de travaux structurels à réaliser, ils peuvent représenter une bonne affaire pour ceux qui sont prêts à faire quelques agencements.
Il est certain que le nombre de ventes étiquetées comme « urgentes » a augmenté. Il y a aussi une autre raison à cela : certaines personnes sont parties vivre à la campagne et veulent maintenant vendre leur appartement en ville.
Quel est le meilleur endroit pour acheter une propriété maintenant ?
Habituellement, lorsqu'on parle de propriétés en Espagne, on cherche à savoir dans quelles régions du pays il faut acheter. Mais, alors que nous commençons à sortir de la pandémie de Covid, il est probable qu'il s'agisse plutôt de savoir dans quel type d'environnement, urbain ou rural, se trouve la propriété.
Les petites villes et les banlieues des grandes villes connaissent une grande demande. Si les employeurs acceptent définitivement le télétravail, il est plus intéressant de vivre plus loin sur la côte, dans des endroits comme Sitges ou Tarragone (se trouvant à une heure de train), Badalona (toujours sur la ligne de métro !) ou bien encore Collserola. Passez un ou deux jours par semaine au bureau et le reste à la maison, et vous aurez un style de vie bien plus agréable que dans un petit appartement onéreux à Barcelone.
Mais cela signifie que les zones centrales des plus grandes villes pourraient voir les prix chuter. Si vous êtes un citadin dans l'âme, 2021 pourrait s'avérer être une année intéressante pour investir à Barcelone ou à Madrid.
À Barcelone, on signale des réductions de 10 à 30 % sur les prix demandés. Barcelone semblait déjà très bien valorisée, donc avec la tendance post-pandémique consistant à quitter le centre-ville, ce n'est probablement pas une surprise. À Madrid, certains agents annoncent ouvertement des réductions de prix de 3 à 5 % sur leurs annonces - mais qui sait ce que cela cache ?
Ces deux centres-villes sont également de grandes zones touristiques. Ils ont donc été affectés par l'absence de touristes, ainsi que par les mesures de répression visant les propriétaires de logements AirBNB - les offres de location à long terme ont doublé depuis mars 2020, alors que les propriétaires de logements AirBNB décidaient d'accepter des loyers plus bas plutôt que de ne rien recevoir du tout. Si ces appartements ne sont pas loués, nous pourrions voir davantage d'appartements arriver sur le marché des biens destinés à la revente, et les propriétaires pourraient alors être reconnaissants quel que soit le montant qu'ils obtiendraient.
Le fait que les loyers dans les grandes villes aient chuté de plus de 10 % montre à quel point ils souffrent. (Si vous êtes un investisseur, en revanche, cela signifie que votre rendement locatif ne sera pas très intéressant, à moins que les prix ne baissent bien plus encore).
Si vous vous demandez comment grossir votre budget, rappelez-vous que ce que vous voyez sur les annonces est le prix demandé. Les prix de vente réels sont souvent un peu plus bas, surtout lorsque les agents ont estimé le bien à un prix élevé pour remporter l'affaire et qu'ils ne sont pas en mesure ensuite de le vendre à ce niveau. Cela concerne tout particulièrement les propriétés qui sont sur le marché depuis un certain temps, une bonne négociation peut vous permettre de réaliser des économies importantes. Faire appel à un agent pour l’achat pourrait être une bonne idée.
Les banques aiment jouer la carte de la sécurité
La mauvaise nouvelle est que les banques, tout en continuant à offrir des taux d'intérêt bas, sont devenues très exigeantes quant à la qualité de crédit de leurs emprunteurs. Alors que des prêts hypothécaires à 100 % étaient accordés avant la pandémie, les banques ne sont dorénavant moins susceptibles d'avancer plus de 80 % du prix.
Restez donc bien en sécurité, et espérons que les choses reviendront bientôt à la normale !
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