Si estás buscando una propiedad en España, el 2020 fue un año difícil para encontrar una. Durante muchos meses el país estuvo confinado, la economía sufrió mucho y el mercado inmobiliario básicamente se mantuvo inmóvil. Sin embargo, hacia finales de año los precios comenzaron a subir de nuevo con un pequeño aumento en noviembre de sólo 0,7% interanual en el mercado de reventa.
La división entre regiones es interesante. Madrid mostró un pequeño descenso, al igual que el País Vasco, Castilla-La Mancha y Navarra; Extremadura, por su parte, en la frontera con Portugal y la región vitivinícola riojana, mostraron buenos incrementos. Y las zonas costeras, preferidas por los turistas, no han visto muchos cambios en absoluto en el transcurso del 2020. Cataluña, Baleares y Andalucía estaban a cero o un poco por encima; A Valencia le fue un poco mejor.
¿Qué pasa ahora con el mercado español?
Si estás interesado en nuevos proyectos de desarrollo
La respuesta rápida es; nadie lo sabe. El primer trimestre del año no ha experimentado muchos cambios, y mucho dependerá de cuando se reanude la normalidad, de que España tenga una temporada turística y de ventas "normal", o no.
Pero lo único que sí sabemos es que esto no es el 2008 de nuevo. La agencia de calificación S&P piensa que aunque haya una venta corta y severa, los precios sólo bajarán un 1% más o menos a finales de año. Eso está muy lejos de la caída total del 40% después de la crisis crediticia (aunque los precios tardaron varios años en tocar fondo).
Y hay otras razones por las que tal vez no veamos un golpe tan malo en los precios. Los costes de financiación siguen siendo bajos y muchos compradores potenciales han acumulado ahorros sustanciales durante el encierro tanto en España como en otros lugares.
Además, la contracción del crédito ocurrió cuando los desarrolladores habían estado construyendo más y más propiedades especulativas durante años. Había un enorme exceso de propiedades no comprables, y algunas empresas constructoras se rescataron de desarrollos inacabados; otras quebraron.
En el 2020, por otro lado, se estancó mucho desarrollo en el encierro, y según la investigación de CaixaBank, ha habido relativamente poca evolución desde el 2013. Así que no hay excedente de suministro. Eso significa que si estás buscando una propiedad a buen precio, probablemente no obtendrás grandes descuentos de los desarrolladores.
Podrías conseguir ayuda del gobierno. APCE, la organización del sector de la construcción, ha pedido al gobierno que reduzca el IVA a las nuevas construcciones del 10% al 4%. Pero todavía estamos esperando a ver si eso sucederá.
El mercado de reventa puede ser otro asunto
Es triste decir que la mortalidad entre los ancianos ha sido alta en España durante la pandemia, y algunas personas han heredado propiedades de parientes ancianos que necesitan vender para pagar el impuesto de sucesiones. Algunas de estas son propiedades en pequeñas ciudades o apartamentos en la ciudad, que pueden estar en un mal estado decorativo - prepararse para un viaje a las modas de la década de 1960 o 1970! - pero si no tienen mucho trabajo estructural que hacer podría representar una buena ganga para aquellos dispuestos a hacer un poco de trabajo.
Ciertamente, el número de ventas marcadas como "urgentes" han aumentado. Hay otra razón para eso, también - algunas personas se han ido a vivir a una propiedad del campo y ahora quieren vender sus pisos en la ciudad.
¿Cuál es el mejor destino para comprar una propiedad ahora?
Normalmente cuando hablamos de propiedad española miramos en qué partes del país comprar. Pero a medida que salimos del Covid, es probable que sea más una cuestión de en qué tipo de espacio urbano o rural se encuentra una propiedad.
Pequeñas ciudades y suburbios de las grandes ciudades están viendo una buena demanda. Si los empresarios aceptan que el teletrabajo está aquí para quedarse, es más atractivo vivir más lejos a lo largo de la costa en algún lugar como Sitges o Tarragona (una hora de viaje en tren), Badalona (¡aún en el sistema de metro!) o Collserola. Pasas uno o dos días a la semana en la oficina y el resto en casa, y tienes un estilo de vida mucho más agradable que en un pequeño y caro piso en Barcelona.
Pero eso significa que las áreas centrales de las ciudades más grandes podrían ver los precios caer. Si eres por naturaleza un habitante de la ciudad, el 2021 podría resultar ser un año interesante para invertir en Barcelona o Madrid.
En Barcelona hay informes de descuentos de precios de venta del 10% al 30%. El Barcelona ya se veía muy valorado, así que junto con la tendencia postpandemia a salir del centro, eso probablemente no sea una sorpresa. En Madrid, algunos agentes están anunciando abiertamente recortes de precios del 3-5% en sus anuncios, pero ¿quién sabe lo que no están diciendo?
Ambos centros urbanos también son grandes zonas turísticas. Así que se han visto afectados por la ausencia de turistas, así como la represión contra los propietarios de AirBNB - las ofertas de alquiler a largo plazo se han duplicado desde marzo de 2020, ya que los propietarios de AirBNB deciden tomar alquileres más bajos en lugar de no obtener nada en absoluto. Si esos pisos no se alquilan, podríamos ver más pisos llegando al mercado de reventa, y los propietarios podrían entonces estar agradecidos por lo que puedan conseguir.
Se puede saber cuánto les duele por el hecho de que los alquileres en las grandes ciudades han caído más de un 10%. (Si usted es un inversor, por otro lado, eso significa que su rendimiento de alquiler no se verá tan atractivo a menos que los precios bajen mucho más.)
Si te preguntas cómo estirar tu presupuesto, recuerda que lo que ves en los anuncios es el precio de venta. Los precios reales de venta son a menudo un poco más bajos, particularmente cuando los agentes han estimado un precio alto para ganar el negocio y luego no son capaces de vender a ese nivel. Particularmente donde las propiedades han estado en el mercado algún tiempo, una negociación intensa podría hacerte un gran ahorro. Usar el agente para el comprador podría ser una idea inteligente.
A los bancos les gusta jugar seguro
La mala noticia es que los bancos, aunque todavía ofrecen bajas tasas de interés, se han vuelto muy exigentes sobre la calidad crediticia de sus prestatarios. Y aunque incluso se estaban dando hipotecas al 100% antes de la pandemia, ahora, es poco probable que los bancos avancen más del 80 por ciento del precio.
Así que si ya sabes dónde y qué quieres comprar, y estás dispuesto a comprar remotamente, puede haber algunas gangas para ti. Y la buena noticia es que puedes visitar la propiedad después de que España haya suavizado las restricciones de bloqueo. Incluso puedes venir de otro país con el resultado negativo de la prueba de PCR, pero asegúrate de verificar todos los requisitos de antemano.
¡Mantente a salvo, y esperemos que las cosas vuelvan a la normalidad pronto!
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