Le crowdfunding immobilier ou financement participatif immobilier, a le vent en poupe ces dernières années et dépoussière notre façon d’investir. De nombreuses startups offrant ce type de produits financiers ont vu le jour. Leur idée est simple : rendre l’investissement immobilier accessible au plus grand nombre et le démocratiser. Les Français plébiscitent de plus en plus ce type de placements car il apporte de bons rendements. L’année 2022 a été particulièrement profitable aux investisseurs. Mais 2023 ne présente pas tout à fait le même schéma jusqu’à maintenant. Investir en crowdfunding ne s’improvise pas et nécessite un plan bien défini et quelques vérifications au préalable. Alors, faut-il se lancer dans le crowdfunding immobilier en 2023 ?
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est un type d’investissement récent et innovant qui permet aux particuliers de financer des projets dans le secteur de l’immobilier. Développé aux États-Unis, il s’est ensuite exporté en France il y a un peu moins de dix ans. Le financement participatif n’est donc pas juste une tendance passagère. Ces dernières années, il s’est démocratisé et s’est imposé dans l’esprit des investisseurs comme une des possibilités d’investissement les plus rentables. En effet, le crowdfunding immobilier peut se vanter d’avoir des taux d’intérêts qui frôlent en moyenne les 10 %. D’où le fait que les particuliers qui souhaitent développer leur patrimoine et faire fructifier leur argent le plébiscitent. Ils y voient un actif sûr, rentable et qui permet de diversifier leur portefeuille financier en répartissant les risques.
Alors comment investir dans le crowdfunding immobilier ? Les projets sont présentés sur une plateforme de financement participatif et les transactions sont réalisées en ligne. Ces plateformes complètement dématérialisées servent d’intermédiaires entre ceux qui souhaitent lever les fonds nécessaires au financement de leur projet (entreprises spécialisées, promoteurs immobiliers) et les investisseurs.
Le crowdfunding immobilier est simple d’accès (accès en ligne), à la portée de tous (à partir de quelques dizaines d’euros d’investissement seulement), et réalisable en quelques clics depuis votre ordinateur. Vous pouvez littéralement investir depuis votre canapé entre deux épisodes d’une série sur Netflix. Tout est ultra transparent puisque les sommes demandées et les rendements attendus sont affichés très clairement pour chaque projet.
Actuellement, les projets les plus répandus sont des projets « green » et « éco-responsables », tout à fait dans l’air du temps (immeubles, quartiers entiers), mais également des rénovations de biens anciens, des construction d’habitats partagés ou plus classiquement de logements résidentiels.
Les avantages du crowdfunding immobilier
Il est accessible au plus grand nombre
Nous l’avons déjà mentionné, le crowdfunding immobilier cherche à ouvrir l’accès à l’immobilier au plus grand nombre, à partir de quelques dizaines d’euros d’investissement. En somme, tout le monde peut se lancer dans le financement participatif immobilier : de l’étudiant au chef d’entreprise, en passant par la mère de famille, de l’investisseur novice à l’expert. Le crowdfunding immobilier apporte une solution adaptée à tous les budgets. De ce fait, vous investissez à la hauteur de vos possibilités et vous devenez ainsi propriétaire d’un pourcentage du bien sur lequel vous avez placé votre argent.
Le crowdfunding immobilier est plus rentable que le livret A
Le crowdfunding immobilier affiche des taux de rendement compris entre 7 et 13 %, quand le livret A affiche un taux de 3 % (au 1ᵉʳ février 2023). Plus précisément, selon le dernier baromètre du crowdfunding en France réalisé par le cabinet Mazars et Financement participatif France, la performance annuelle moyenne des projets financés en 2022 a atteint 9,4 % pour une durée d’immobilisation moyenne des fonds de vingt et un mois, ce qui est assez court dans le cadre d’un investissement. Les gains perçus sont, dans l’immense majorité des cas, sujets à un prélèvement forfaitaire unique de 30%. Ils sont soumis à la fiscalité des revenus des capitaux mobiliers. Après ce prélèvement forfaitaire, le rendement net moyen de 2022 pour les projets de crowdfunding immobilier s’élève à 6,65%. Le rendement est donc plus élevé que l’inflation (6,3% en février 2023), ce qui est rare à l’heure actuelle.
Un placement moins risqué que d’autres types de produits financiers
Le crowdfunding immobilier a également l’avantage d’être moins risqué que d’autres types de placements financiers, comme les actions par exemple. En effet, il présente moins de fluctuations et le rendement reste relativement rassurant. Cependant, même si c’est un placement moins risqué, il n’est pas dénué de tout risque ! Le promoteur qui a lancé le projet pourrait se retrouver dans l’incapacité de rembourser les sommes investies pour x ou y raison. Bien que les défauts de paiement soient restés rares l’année dernière et qu’ils ne concernaient que 0,3% des projets immobiliers, le risque n’est pas inexistant.
Investir dans des projets qui ont du sens pour vous
Investir et placer son argent, c’est très bien. Mais investir dans des projets qui ont du sens pour vous, c’est encore mieux. Avant de vous lancer, vous avez la possibilité d’étudier les projets proposés, de faire le tri et de choisir ceux qui vous parlent le plus. Si vous avez une fibre écolo, investir dans des projets « green » et « éco-responsables » pourrait avoir du sens pour vous. Si vous êtes plutôt tourné vers la solidarité et le partage, investir dans des projets d’habitats partagés pourraient vous intéresser. Vous aurez ainsi la satisfaction de faire fructifier votre argent tout en investissant dans des projets qui vous tiennent à cœur !
Les inconvénients du crowdfunding immobilier
Le risque de perdre son capital
Tout placement financier implique des risques, dont le risque de perte de votre capital investi. Le crowdfunding immobilier ne fait pas exception, et le risque de perdre l’argent placé dans un projet est réel, bien que peu courant.
De ce fait, une des règles de base de tout investissement est d’investir uniquement l’argent que vous êtes prêt à perdre et non pas l’argent dont vous avez besoin pour payer votre loyer, vos charges courantes ou les frais de scolarités de vos enfants. Cela peut paraitre logique, mais il est toutefois bon de le rappeler.
Vous devez garder à l’esprit que la crise économique actuelle ou une mauvaise gestion peuvent entraîner l’échec d’un projet de crowdfunding immobilier. Donc avant de vous lancer, renseignez-vous bien sur les projets proposés et menez votre enquête. En théorie, les plateformes de crowdfunding les plus connues font déjà un premier tri de leur côté. Mais vous pouvez investiguer du vôtre pour vous assurer de la faisabilité et mesurer les risques d’un projet (vérifier la qualité et le sérieux de la plateforme, faites quelques recherches sur le promoteur afin de vous assurer de son sérieux et de sa capacité à mener à bien un projet, étudiez bien le dossier, les garanties du projet et assurez-vous que le projet dispose bien de toutes les autorisations d’urbanisme).
Concernant les risques, en ce qui concerne le crowdfunding immobilier, nous avons pu voir ces dernières années qu’ils sont plus de l’ordre du retard de remboursement que du défaut de paiement. Nous l’avons déjà précisé plus haut, les défauts de paiement ne concernaient que 0,3% des projets immobiliers en 2022.
Finalement, le seul véritable inconvénient du crowdfunding immobilier est dû au fait que vous ne pouvez pas récupérer votre capital avant l’échéance. Gardez aussi en tête que les retards ne sont pas exceptionnels dans les projets immobiliers, donc l’échéance prévue au départ peut être repoussée.
La non faisabilité d’un projet
De très nombreux projets ont pu voir le jour et aboutir grâce au crowdfunding immobilier. Cependant, un grand nombre ont aussi dû être stoppés car ils n’avaient pas réussi à rassembler les fonds nécessaires au développement du projet.
Soyez donc vigilants et lisez bien toutes les conditions avant de vous lancer. Vous devez savoir ce qui se passe si le projet ne parvient pas à réunir les fonds nécessaires et les modalités de remboursement le cas échéant. Vous devez également connaître les clauses concernant les rendements. Mais vous devez aussi être au courant de ce qui se passe si le projet n’est plus commercialisable pour x ou y raison ou si un des acteurs du projet fait faillite.
De nombreux évènements peuvent perturber un projet immobilier et sa rentabilité. Vous devez donc en être conscient et vérifier un maximum de point avant d’y investir votre argent.
Le retournement du marché de l’immobilier
L’année 2022 a été un très bon millésime pour le crowdfunding immobilier. Ce dernier a en effet levé 1,6 milliard d’euros l’année dernière, soit une hausse de 40% par rapport à 2021 (selon le baromètre annuel du crowdfunding réalisé par le cabinet Mazars et l'association Financement participatif France).
Les ventes de biens neufs ont chuté de près de 25% en 2022 et le premier trimestre 2023 ne montre pas de signes d’amélioration. Les nouvelles hausses des taux d’intérêts, la baisse générale des prix dans l’ancien et la fin de certains dispositifs fiscaux ne poussent pas les acheteurs à investir dans le neuf. En parallèle, l’inflation et la hausse des prix des matériaux de construction rendent les projets immobiliers de plus en plus coûteux pour les promoteurs immobiliers. Bien que les faillites restent rares, les retards dans les programmes immobiliers se multiplient, passant de 2-3% à 8%.
Le crowdfunding immobilier semble donc être en passe d’affronter sa première vraie crise en dix ans. Premier signal d’alerte, l’augmentation significative des retards de remboursement (+13%). Les investisseurs en crowdfunding immobilier devront faire preuve d’un peu plus de patience…
Quel avenir pour le crowdfunding immobilier ?
À l’instant T, nous ne pouvons pas déterminer avec précision l’avenir du crowdfunding immobilier. En effet, l’avenir du crowdfunding immobilier dépend de plusieurs facteurs externes et conjoncturels, tels que la situation économique, les règlementations du secteur, la confiance des investisseurs, etc…
Même si l’année 2022 a été un succès pour le crowdfunding immobilier, le retournement actuel du marché de l’immobilier l’impacte directement et les conséquences se font déjà sentir comme nous l’avons évoqué dans le paragraphe précédent. Dans ce contexte, il est préférable de ne pas trop s’avancer. Cependant, le crowdfunding immobilier pourrait continuer son ascension une fois la crise passée. Les investisseurs cherchent à diversifier leurs placements, l’immobilier est toujours perçu comme une valeur sûre et l’investissement en ligne est de plus en plus populaire. En parallèle, le renforcement de la transparence et de la sécurité du crowdfunding immobilier rassure les investisseurs. L’intérêt croissant que nous avons vu ces dernières années ne devraient donc pas retomber soudainement comme un soufflé.
