Premièrement, il est important de noter que les prix en Suisse ont bien augmenté depuis 2004. L'indice suisse des prix de l’immobilier résidentiel (IMPI) a augmenté pour passer de moins de 120 à près de 180 au cours de cette même période. Bien sûr, les taux de location ont également augmenté, mais ils n'ont pas augmenté autant au cours de ces dernières années.
En fait, l'UBS a annoncé que l'immobilier était surévalué depuis un certain temps déjà. Son « Indice de bulle immobilière » place Zurich derrière Munich, Francfort, Paris et Amsterdam en tant que marchés se trouvant potentiellement dans une « bulle ». En revanche, l'UBS considère Genève comme beaucoup moins exposée, bien que la ville soit toujours dans la catégorie des marchés « surévalués ». (Sur les 25 villes étudiées par l'UBS, seule Chicago reste sous-évaluée).
L'UBS affirme également que le marché des logements occupés par leurs propriétaires à Zurich s'est épuisé. Presque tous les nouveaux logements sont allés sur le marché de la location, et les propriétaires ont été de plus en plus nombreux à vouloir acheter leurs biens locatifs dans le centre-ville. Si le risque de bulle a diminué avec la reprise de l'économie, le marché reste néanmoins tendu.
Et ce n’est pas mieux en ce qui concerne les prix des logements, qui continuent d'augmenter alors que les loyers réels ont baissé de 1 % l'année dernière. À Genève, en octobre 2020, les loyers ont baissé de 1,8 % en glissement annuel, alors que pour l'ensemble du canton, la baisse a été de 1,1 % seulement.
Le fait que le rapport entre le prix d'achat et le loyer soit si élevé indique que le marché dépend des taux d'intérêt bas et qu'il est en attente d'une augmentation des prix
Les taux de rendement locatif (le montant du loyer obtenu par rapport au prix d'achat) sont donc plus faibles. Mais il y a un autre facteur à prendre en compte : le fait que le rapport entre le prix d'achat et le loyer soit si élevé signifie que le marché dépend de la persistance des taux d'intérêt bas et qu'il est guidé par l'attente d'une augmentation des prix plutôt que des taux de rendement locatifs. Cela signifie que certains propriétaires pourraient paniquer si les prix baissent.
Deuxièmement, le nombre de logements vacants destinés à la location ne cesse d'augmenter. Il s'agit d'une menace pour de nombreux investisseurs, car ils n'incluent pas dans leur plan financier une provision pour les périodes où leurs propriétés ne sont pas louées. En 2018, le régulateur financier suisse a déclaré qu'il n'était pas satisfait du montant élevé des prêts immobiliers accordés par les banques, et il a souligné que 70 000 logements étaient vacants, ce qui correspond à une ville de la taille de Berne.
Des taux de logements vacants élevés sont également susceptibles de faire baisser les loyers
De nos jours, il existe un troisième facteur qui inquiète les investisseurs dans l'immobilier du monde entier. Avec des taux d'intérêt qui n'ont jamais été aussi bas - en effet, en Suisse, le rendement des liquidités conservées en banque est négatif - il n'est pas surprenant de voir que les investisseurs recherchent un bon rendement. Mais que leur arrivera-t-il si l'inflation s'envole, comme certains économistes pensent que cela pourrait se produire à la suite des mesures de relance économique prises après la pandémie ? Les banques augmenteront alors probablement les taux d'intérêt pour leur emboîter le pas.
Bien sûr, si vous empruntez maintenant dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, vous devriez obtenir un prêt à taux fixe. Vous serez ainsi protégé contre l'impact direct de la hausse des taux. Mais si nous comparons le marché de l'immobilier à d'autres actifs, comme les liquidités, il peut paraître moins intéressant.
Quel est le rendement locatif que vous pouvez obtenir?
Prenons tout de même un exemple de rendements qu'un investissement locatif en Suisse pourrait procurer sur le long terme. Vous pourriez acheter un appartement à Dietikon, dans le canton de Zurich, pour environ 1 million de francs suisses, et le louer à 28 800 francs suisses par an (2 400 francs suisses par mois). Cela représente un rendement brut compris entre 2,8 et 3 %, ce qui n'est pas si intéressant si nous le comparons aux rendements bruts atteignant 8 % dans certaines petites villes françaises, ou encore 5 % et plus en Espagne.
Bien sûr, vous devrez vous occuper de l'entretien, de la gestion (ou calculer votre propre temps), de la taxe foncière et des frais de réparation ou un prévoir un fond d'amortissement. Votre rendement net sera donc moins important. Cependant, cela restera toujours un investissement positif - et donc une meilleure option que de laisser tout simplement votre argent à la banque.
Une hypothèque peut augmenter vos rendements
Mais si vous avez contracté un prêt hypothécaire pour payer les deux tiers du prix d'achat, vous obtiendrez un rendement encore meilleur. Comme vous ne payez qu'un tiers du prix, le rendement net de vos capitaux propres après impôt sera de 4,3 %. Et votre taux d'intérêt sera bien inférieur au rendement brut, de sorte que vous aurez chaque mois une somme d’argent qui entre plus importante que la somme qui sort.
Ajoutez à cela le fait qu'en Suisse, les prêts hypothécaires peuvent souvent durer 40 ans, ce qui permet de répartir le coût sur une période beaucoup plus longue que dans d'autres pays européens. C'est un gros avantage pour les acheteurs. Et ce calcul ne tient pas compte de la croissance du capital à long terme, qui peut être considérable.
Selon les chiffres de l'UBS, un investisseur qui aurait acheté un appartement moyen en 2002 pour 450 000 CHF peut constater aujourd’hui que celui-ci vaut au moins 700 000 CHF, voire plus. Si nous ajoutons à cela le rendement locatif, nous obtenons un rendement annuel de 7 % si l’appartement a été acheté au comptant, voire plus si l'on emprunte une partie du prix d'achat.
Il est important de prendre en compte aussi le fait que les intérêts, ainsi que les frais d'entretien, sont déductibles des impôts en Suisse.
Enfin, bien sûr, la Suisse n'est pas un marché unique. L'endroit où vous investissez aura un impact énorme sur vos résultats. À l'heure actuelle, Zurich semble très prisée. Genève, Bâle, Lausanne et Berne ont également des rendements locatifs élevés. Les municipalités situées au bord des lacs peuvent elles aussi être très chères.
Tournez-vous donc plutôt vers des villes secondaires comme Fribourg, Bulle, ou peut-être encore Baden. Elles sont de taille raisonnable, disposent de bonnes liaisons de transport et sont plus abordables que les grandes agglomérations. Il vous faudra faire des recherches approfondies au préalable, mais si vous trouvez le bon bien et un bon locataire, vous aurez un revenu régulier et une vraie perspective de stabilité.
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