La carte des prix de l'immobilier en France a toujours ressemblé à ceci : d'abord la ville de Paris, puis la Métropole du Grand Paris, puis d’autres grandes villes - Lyon, Nice, Bordeaux - suivies de l'Ile de France, et si vous sautez les villes se trouvant au milieu pour passer au bas de la liste, vous trouverez deux grandes zones bon marché, l’une se trouvant à la périphérie, en Bretagne, et l’autre en plein milieu de la France, où tout le Limousin, l'Auvergne et le Berry font partie des valeurs sûres.
Paris est toujours le marché le plus attrayant
C'est bel et bien toujours vrai, mais un peu moins qu'avant. La ville de Paris reste chère : un petit appartement dans le 9e arrondissement était sur le marché pour 300 000 euros l'année dernière. Cela semble tout à fait raisonnable de trouver un bien à Paris pour un prix de 8 108 euros le mètre carré - la moyenne parisienne est de plus de 10 000 euros le mètre carré - jusqu'à ce que vous réalisiez que bien que la surface au sol soit de 37 mètres carrés, la surface habitable réelle (définie dans la Loi Carrez) n'est que de 7 mètres carrés. Il n'est pas étonnant de voir que de nombreux habitants du centre de Paris préfèrent déménager.
Il est surprenant de voir que les prix du centre de Paris ont en réalité baissé de 2 % par rapport au premier trimestre de l'année précédente, selon PriceHubble. Mais la banlieue parisienne et les villes de la Grande couronne, la plus grande région autour de Paris, ont connu une forte augmentation.
Les Notaires du Grand Paris viennent de publier un rapport qui indique que de novembre 2020 à janvier de cette année, la ville de Paris a vu le volume des ventes baisser de 6 %, et les appartements dans l'ensemble de la région sont restés plutôt stables, mais les villas ont augmenté de 3 % dans l'ensemble et de 8 % dans la grande couronne (les banlieues extérieures), les prix suivant à peu près la même tendance que le volume.
Que se passe-t-il en dehors de Paris ?
Les régions autour de Paris - à la fois les zones banlieusardes où vous pouvez obtenir davantage pour le même prix, et les villes et villages de campagne plus éloignés - sont en plein essor. Des départements tels que la Seine Saint-Denis et la Seine-et-Marne ont connu des hausses de prix allant jusqu'à 8 %. Si vous voulez faire une bonne affaire, regardez plutôt à l'ouest de Paris, dans le département des Yvelines, qui est un peu plus éloigné mais une voie principale le connecte à Paris.
Le même effet se fait sentir dans d'autres grandes villes, comme Lyon, Toulouse, Nancy, Bordeaux et même Limoges. Les citadins deviennent des habitants de petites villes, ou vont directement vivre dans une ferme et se contentent d'un petit pied-à-terre en ville. Cela commence à mettre la pression sur les régions appréciées des acheteurs étrangers, comme la Dordogne.
Les villes dotées de lignes de TGV permettant de se rendre à Paris en quelques heures semblent également avoir le vent en poupe - Angers en hausse de 4 %, Nantes de 6,5 %, Rennes de 9 %, tout comme Le Havre. D'autres villes plus petites voient également leurs marchés prendre de l’ampleur - Limoges, par exemple, qui a connu une décennie de stagnation, est soudainement en plein essor.
Un conseil : si vous souhaitez faire une bonne affaire en ville, jetez un coup d'œil autour de la gare.
Certaines villes, comme Chartres, ont décidé de prendre les choses en main. La SNCF disposait d'une énorme quantité de biens immobiliers excédentaires et un projet de développement à usage mixte est en cours, et devrait créer un meilleur environnement - mais les biens en faisant partie se vendront probablement à des prix très élevés. Strasbourg a fait de même il y a quelques années.
Mais beaucoup d'autres villes de taille moyenne sont coincées avec une zone autour de la gare qui reste à loyer modéré - avec des magasins de kebab, des maisons qui ont besoin d'un coup de peinture, et des prix bas par rapport au reste de la ville. Si vous souhaitez une belle maison d'époque dans un cul-de-sac à Limoges, vous paierez deux fois moins cher une maison autour de la gare des Bénédictins qu’un même bien dans le quartier de la cathédrale.
Après la pandémie, les gens veulent vivre plus près des transports en commun - et je vois bien ces quartiers être rénovés et devenir vraiment très attrayants, même s'ils ne pourront jamais se comparer aux rues les plus jolies et les plus pittoresques.
Nouveau projet ou bien à rénover ?
Il est intéressant de noter que le secteur de la construction tourne à plein régime. Il y a beaucoup de nouvelles constructions, et bien plus de biens en cours de rénovation. En Corrèze et en Haute-Vienne, m'a-t-on dit, la plupart des bons artisans ont leur carnet de commande complet pour l'année - et ils reçoivent beaucoup d'appels de clients français, plutôt que des acheteurs anglais et néerlandais habituels.
Cela signifie qu'il y a plus de concurrence pour les maisons à rénover, ainsi que pour les maisons modernes et restaurées se trouvant dans les régions rurales. Peut-être qu'au milieu de l'Auvergne, les propriétés les plus éloignées resteront bon marché - mais en Haute-Vienne, où vous avez des autoroutes en direction de Paris, Clermont-Ferrand et Bordeaux, et de bonnes liaisons ferroviaires, les prix pourraient changer. Cela dit, il y a beaucoup de propriétés dans les environs.
Ou vous pourriez encore envisager d’acheter un château. Car étrangement, alors que le marché dans son ensemble a vu les transactions fortement limitées, les ventes de manoirs et de châteaux ont augmenté de 40 % l'année dernière selon l'agence spécialisée Le Nail. Un grand château impeccablement restauré peut coûter quelques millions d'euros, mais les « biens à rénover » (si nous nous permettons d’être aussi grossier en ce qui concerne un château) commencent à 250 000 euros, soit moins qu'un placard à balais à Paris.
Pendant ce temps, les autres régions bon marché - le nord de la Bretagne, en particulier l'intérieur des terres, et le Berry (Indre-et-Loir et Loir-et-Cher) semblent rester bon marché. La Bretagne en particulier est juste un peu trop loin pour faire la navette - et ici, ainsi qu'en Limousin, l'exode rural signifie que, quel que soit le nombre de vieilles maisons restaurées, il y aura toujours une autre grange ou une autre vieille maison qui arrivera sur le marché.
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