L'année 2022 sera une année intéressante en France. Pour commencer, la France vient de prendre la présidence du Conseil de l'Union européenne. Et au printemps, le pays élira un président. Il y a beaucoup de choses à faire. Et bien sûr, il y a toujours la pandémie à prendre en compte, bien qu'Omicron semble actuellement décroître dans le pays.
Mais qu'adviendra-t-il du marché immobilier ?
Paris détrôné
Revenons sur ce qui s'est passé en 2021. Les chiffres des Notaires de France montrent que le marché a progressé de 5,9% au premier semestre, ce qui est remarquable. Mais ce qui est le plus intéressant dans ces statistiques, c'est qu'elles montrent que l'Île-de-France, c'est-à-dire la région autour de Paris, est très en retard sur le reste du pays. Alors que la province a bénéficié d'une croissance de 7 %, l'Île-de-France n'a connu qu'une croissance de 3,1 % par rapport à l'année précédente, et le deuxième trimestre a montré que les prix ont encore baissé dans la capitale.
Il s'agit d'un changement considérable. Paris est généralement en tête du classement en termes de hausses des prix. Mais avec des prix supérieurs à 10 000 euros par mètre carré et la vente de certaines propriétés si petites qu'il n'est pas légal de les louer, il se peut qu'il n'y ait plus d'endroit où les prix puissent varier.
Certaines autres grandes villes semblent également avoir connu un ralentissement, en partie à cause de la tendance des acheteurs à rechercher davantage d'espace dans les banlieues ou les villes satellites, mais aussi parce que les ratios prix/revenus ont été étendus pendant un certain temps dans des villes comme Bordeaux et Lyon.
En termes de volume, le marché tourne à nouveau à plein régime. Les transactions ont augmenté de 23 % à la fin du mois d'août 2021, selon les notaires, bien que certaines régions enregistrent désormais une pénurie de propriétés sur le marché. Les entretiens avec les agents locaux le confirment : beaucoup d'entre eux se plaignent de ne pas avoir assez de biens à mettre sur le marché pour répondre à la demande.
Les prix augmentent dans les villes « bon marché »
Les petites villes, celles qui comptent environ 100 000 habitants, ont rattrapé les grandes agglomérations. Certaines d'entre elles sont passées d'un prix dérisoire à un prix raisonnable en l'espace d'un an et demi. Par exemple, les appartements de Limoges ont vu leurs prix grimper de 21 %, ceux de Clermont-Ferrand de 20 % et ceux de Poitiers de 22 %. D'autre part, Toulouse, Bordeaux et Montpellier, qui étaient auparavant des destinations prisées, connaissent maintenant une croissance à un chiffre, et à Paris, les prix ont même baissé.
Les prix des maisons semblent avoir été moins volatils que ceux des appartements, avec seulement trois zones sensibles, situées par coïncidence sur le même méridien que Paris - Brest, Chartres et Nancy - qui ont toutes connu une hausse comprise entre 12 et 17 %.
Les notaires n'ont pour l'instant publié que les chiffres du premier semestre 2021, mais comme ils voient les contrats plusieurs mois à l'avance, ils étaient confiants dans la continuation de ces tendances. Pour la fin du mois de novembre, les notaires prévoient une hausse des prix de 9 % en province et de 6 % sur l'ensemble du territoire français.
Les propriétés bon marché (inférieures à 200 000 euros) suscitent un intérêt particulier et les ventes de propriétés en zone rurale ont également augmenté. La SAFER, l'agence gouvernementale qui s'occupe des propriétés en milieu rural, a déclaré l'année dernière que le volume des ventes de propriétés rurales avait augmenté de près de 7 %, et cette tendance s'est poursuivie. Après des années de faste parisien (« mais très cher(e), il n'y a même pas d'opéra et un choix très limité de restaurants étoilés au Michelin »), tout le monde veut maintenant s'échapper à la campagne.
Dans le Limousin, par exemple, où certains villages ont été pratiquement maintenus en vie par des acheteurs britanniques et d'autres étrangers, des acheteurs français sont soudainement apparus sur la scène. Les propriétés s'arrachent. En savoir plus sur 9 façons de simplifier le processus d'achat d'une propriété en France.
Pour certains, la difficulté réside dans le fait que les banques sont devenues beaucoup plus réticentes à l'égard des emprunteurs à revenu faible ou variable, ou de ceux qui travaillent dans des secteurs susceptibles d'être touchés par la pandémie, comme l'hôtellerie ou le divertissement. Cependant, un certain nombre de familles de la classe moyenne ont constaté qu'elles avaient pu faire des économies importantes pendant la période de confinement (sur les trajets domicile-travail, les repas à l'extérieur et ainsi de suite) et cherchent à investir dans l'immobilier.
Pas tout à fait une bulle immobilière?
Nous nous demandons si le marché est déjà une bulle. Il y a quelques signes inquiétants. Par exemple, Century 21 indique que les transactions d'investissement sont passées de 17 % à 30 % de son activité en 2021, soit une quatrième année record pour les achats des propriétaires. Dans le même temps, les rendements de l'immobilier résidentiel français ont rarement été aussi bas, de sorte que, pour l'instant, les investisseurs paient plus pour un rendement moindre.
Les nouveaux biens immobiliers semblent bien se vendre ; les annulations de réservations sont moins nombreuses qu'en 2020, et les promoteurs continuent d'investir dans de nouvelles constructions. Bien qu'il n'y ait certainement pas d'excès pour le moment, il vaut la peine de garder un œil sur les nouveaux aménagements là où vous voulez acheter, car certaines villes (Chartres, Rennes, Le Havre) semblent avoir beaucoup d'offres qui arrivent sur le marché cette année.
Alors que les taux d'intérêt restent bas, il convient de noter que l'État français vient de doubler le taux d'intérêt du fameux livret A exonéré d'impôt. Il s'agit d'une faible augmentation - vous ne pouvez épargner qu'un maximum de 22 950 euros - mais c'est un signe que les taux pourraient remonter, ce qui pourrait conduire certains des marchés immobiliers les plus tendus à stagner.
Dans le même temps, l'inflation (notamment sur les prix de l'essence) a réduit le pouvoir d'achat des ménages. Et le rapport entre le prix des logements et le revenu des ménages semble déjà un peu tendu, puisqu'il se situe à environ 1,6 alors que c’est le niveau 1,1 qui est considéré comme « normal ». C'est probablement l'une des principales raisons de l'avertissement du Cabinet ACDEFI selon lequel il existe un risque de correction de 20% sur les marchés « chauds » qui sont actuellement trop tendus.
D'autre part, l'emploi augmente. Le chômage élevé a été un problème en France pendant une décennie ou plus, il s'agit donc d'un changement important et la Banque de France prévoit une croissance de l'économie cette année et l'année prochaine. Acheter au bon endroit et ne pas dépasser les limites de vos finances devrait vous permettre d'obtenir de bons rendements ; se ruiner pour acheter un petit studio à Paris n'est probablement pas une bonne idée
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