Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez le vendre ? Fixer le prix de vente d’un appartement ou d’une maison n’est pas l’étape la plus facile. En effet, il y a le prix psychologique et émotionnel auquel vous aimeriez vendre votre bien, un prix qui est souvent loin de la réalité du marché. Ce qui compte, c’est le prix rationnel déterminé par des facteurs connus et ce sont ces derniers qui doivent être pris en considération. Il y a donc quelques paramètres incontournables à examiner avant de fixer le prix de mise en vente d’un bien immobilier.
L’évolution du marché immobilier
L’évolution du marché immobilier est le premier facteur à examiner pour déterminer le prix de vente de votre logement. Presque toutes les villes connaissent une fluctuation du prix des biens immobiliers au cours du temps. Ce sont des tendances qui répondent elles-mêmes à d’autres facteurs tels que l’offre et la demande par exemple. Lorsque le marché connait une hausse des prix, l’avantage est donné aux propriétaires. Parfois, certaines villes perdent un peu de leur attractivité et de leur popularité et les prix baissent. Si votre appartement ou votre maison se trouve dans une zone où la tendance est plutôt à la baisse des prix, vous devrez faire preuve de résilience et vous n’aurez pas vraiment d’autre choix que de suivre l’évolution du marché, même si cela ne vous enchante pas. En somme, vous devez ajuster le prix de vente de votre bien en fonction de la tendance générale dans votre commune. Par ailleurs, il est très important de savoir être réactif et d’adapter le prix très vite afin de vendre votre bien plus rapidement.
Les caractéristiques du logement
Les caractéristiques d’un bien sont d’autres facteurs qui déterminent le prix de vente. Sachez que les futurs acheteurs vont aussi les prendre en compte avant de prendre une décision. Les prestations supplémentaires sont les balcons, terrasses, jardins, piscines, places de parking, etc…En somme, tout ce qui ajoute une plus-value à votre appartement ou votre maison comparé aux autres biens mis en vente sur le marché.
Si votre bien dispose d’un ou de plusieurs de ces critères, vous pouvez songer à fixer un prix de vente plus élevé.
Avoir une terrasse ou un jardin est un atout considérable dans l’estimation de votre bien immobilier, surtout s’il est situé en zone urbaine. En revanche, si votre appartement ou votre maison ne possède pas d’espace extérieur, nous vous conseillons de ne pas surévaluer son prix.
L’orientation du bien (Nord, Sud, Est, Ouest) est aussi un facteur à prendre en compte. L’ensoleillement n’est pas vraiment le même si le bien est orienté vers le Nord plutôt que s’il est orienté sur un axe Est/Ouest. Cela peut également impacter le prix de vente de votre propriété.
Les performance énergétiques
Avant de vendre un bien dans l’ancien, il est indispensable pour le propriétaire de réaliser un « diagnostic de performance énergétique » ou DPE. Si votre appartement ou votre maison bénéficie d’un bon classement énergétique, vous pourrez en obtenir un prix plus élevé. En effet, c’est un critère très scruté par les acquéreurs à l’heure actuelle et pour cause ! Le prix de l’énergie a flambé ses derniers mois et les futurs acquéreurs ne veulent pas investir dans des passoires thermiques qui leur coûteront beaucoup d’argent en électricité et en gaz.
Par ailleurs, en tant qu’investisseur immobilier, l’heure est aussi à l’achat de biens qui ne nécessitent pas de gros travaux de rénovation énergétique. La nouvelle loi Climat & Résilience mise en place début 2023 coûte cher aux investisseurs et aux propriétaires bailleurs. D’ailleurs, les biens considérés comme étant des « passoires thermiques », c’est-à-dire de classe F ou G sont d’ores et déjà interdits à la location. Les propriétaires et les investisseurs doivent donc agir vite et réaliser des travaux de rénovation afin de rendre leurs logements conformes à la location. Ainsi, les investisseurs voient l’addition finale augmenter, ce qui freine évidemment leur envie d’acheter des biens dans l’ancien.
La notion de valeur verte prend ainsi de plus en plus d’importance dans l'immobilier. De ce fait, un logement performant sur le plan énergétique pourrait potentiellement être vendu plus cher qu’un logement qui ne l’est pas. Mais cela dépend également du marché immobilier sur lequel se trouve votre bien. Il faut garder à l’esprit que dans certaines zones, la valeur verte d’un bien immobilier n'aura pas forcément d'impact significatif sur le prix de vente.
L’état général du bien
Le prix de votre bien immobilier ne sera pas non plus le même selon qu’il nécessite des travaux de rénovation ou qu’il ait été refait à neuf avant la mise en vente. Sachez que les logements avec travaux sont souvent vendus moins cher, car il faut prendre en compte le prix des travaux qui sont à la charge du futur acquéreur. Lorsqu'il s'agit d'un coup de peinture ou de petites réparations, mieux vaut réaliser ce type de travaux avant la vente pour faire bonne impression auprès des futurs acheteurs et mettre toutes les chances de votre côté lors des visites. En effet, ces derniers pourront plus facilement se projeter si le bien ne nécessite pas d’importants travaux de rénovation.
Dans le cadre de travaux de rénovation plus importants (mise aux normes de l’électricité, rénovation de la toiture, changement de la chaudière, etc…), la majorité des experts immobiliers conseillent de faire chiffrer le montant des travaux en amont pour informer les futurs acquéreurs de ce qui les attend. C’est aussi une façon d’être complètement transparent avec eux et ils apprécieront sans aucun doute la démarche.
Si vous vendez à un investisseur, il appréciera aussi d’avoir une estimation du montant des travaux. En effet, en réalisant lui-même les travaux de rénovation il pourra les déduire de ses revenus locatifs selon son régime fiscal. Cela lui permettra d’avoir une visibilité sur le sujet.
Par ailleurs, votre bien peut bénéficier d’une décôte ou d’une surcôte en fonction de ses défauts ou de ses atouts.
L’emplacement du bien
L’emplacement de votre bien impacte en grande partie le prix de celui-ci. S’il se trouve dans un quartier qui est très recherché et où l’offre est inférieure à la demande, son coût peut très vite augmenter. En revanche, si votre bien se trouve dans un quartier peu attractif, vous devrez très probablement baisser le prix de vente pour trouver un acheteur.
Quoiqu’il en soit, vous devrez d’abord vous renseigner sur le prix actuel du mètre carré dans votre quartier pour avoir une idée générale du prix de vente de votre appartement ou de votre maison.
Notez par ailleurs que même si votre bien se trouve dans une ville où la demande est forte, il peut y avoir des différences de prix significatives entre les quartiers. La proximité des commerces, des écoles, d’espaces verts et des transports en commun, par exemple, peut faire varier le prix. D’où l’importance d’avoir une estimation locale du prix au m² de votre bien. Toutefois, pour éviter d’être à des années lumières du prix de vente le plus juste, vous pouvez faire appel à des experts immobiliers qui viendront estimer votre appartement ou votre maison et qui sauront définir un prix en accord avec les réalités du marché mais aussi les caractéristiques de votre propriété.
Les facteurs contextuels et conjoncturels
Les principaux facteurs ont été mentionnés plus haut. Mais il est bon d’expliquer que les augmentations des prix des logements sont aussi dues à des facteurs contextuels et conjoncturels tels que la baisse des taux d'intérêt, la facilité d’accès aux crédits immobiliers, la hausse des revenus et la croissance démographique. Tous ces éléments peuvent provoquer une hausse de la demande et une augmentation des prix de l’immobilier si l’offre de logements ne répond pas assez vite à l’augmentation de la demande. À contrario, une baisse de la demande et une augmentation de l’offre aura plutôt pour effet de faire baisser les prix. Ainsi, le prix de l’immobilier est aussi déterminé en fonction de l’offre et de la demande. Le prix de l’immobilier varie selon des facteurs liés à la demande, qu’ils soient internes au pays ou externes, qu’ils concernent directement les familles ou les biens immobiliers.
Les points clés à retenir concernant les facteurs contextuels et conjoncturels :
- La demande répond à l’augmentation ou à la diminution de la population
- Plus les salaires sont élevés, plus les personnes sont susceptibles d’acheter
- La stabilité de l’économie d’un pays dépend de facteurs internes mais aussi de facteurs externes, ce qui impacte directement le marché de l’immobilier
- L’évolution des structures familiales (famille avec un ou plusieurs enfants, familles recomposées) a un impact sur la demande d’un type précis de logement (biens avec deux chambres, trois chambres ou plus)
- La demande évolue constamment car les besoins évoluent en permanence. Ce qui est observable à l’instant T n’est pas immuable.
Pour résumer, les facteurs qui déterminent le prix d’un bien immobilier sont internes au logement ou externes. Tout ce qui concerne le logement lui-même (état général du bien, peinture, installation électrique, chaudière, etc...) est de votre ressort et vous pouvez améliorer ces facteurs si vous le souhaitez pour vendre votre bien à un prix plus élevé. En revanche, les facteurs externes tels que l’évolution du marché immobilier, l’emplacement du bien et les facteurs contextuels et conjoncturels ne sont pas entre vos mains. Ces facteurs déterminent le prix de votre appartement ou de votre maison que vous le vouliez ou non et vous devez en tenir compte pour déterminer le prix de mise en vente de votre propriété. Quoiqu’il en soit, pour être sûr de proposer votre bien au prix le plus juste, mieux vaut faire appel à un expert de l’immobilier qui fera une estimation précise du bien en question et qui vous permettra de vendre plus rapidement et au meilleur prix.
