¿Eres propietario de un inmueble y quieres venderlo? Fijar el precio de venta de un piso o una casa no es el paso más fácil. Está el precio psicológico y emocional al que te gustaría vender tu propiedad, un precio que a menudo está lejos de la realidad del mercado. Lo que cuenta es el precio racional determinado por factores conocidos y son éstos los que hay que tener en cuenta. Por tanto, hay algunos parámetros que deben examinarse antes de fijar un precio para la venta de un inmueble.
La evolución del mercado inmobiliario
La evolución del mercado inmobiliario es el primer factor que hay que examinar para determinar el precio de venta de tu vivienda. Casi todas las ciudades experimentan una fluctuación de los precios inmobiliarios a lo largo del tiempo. Se trata de tendencias que responden a su vez a otros factores, como la oferta y la demanda. Cuando el mercado experimenta una subida de precios, la ventaja es para los propietarios. A veces las ciudades pierden parte de su atractivo y popularidad y los precios bajan. Si tu piso o casa está en una zona en la que la tendencia es hacia precios más bajos, tendrás que ser resistente y no te quedará más remedio que seguir al mercado, aunque no te guste. En resumen, debes ajustar el precio de venta de tu propiedad a la tendencia general de tu comunidad. Además, es muy importante saber ser reactivo y adaptar el precio muy rápidamente para vender tu propiedad con mayor rapidez
Las características del inmueble
Las características de un inmueble son otros factores que determinan el precio de venta. Ten en cuenta que los futuros compradores también las tendrán en cuenta antes de tomar una decisión. Son características adicionales los balcones, terrazas, jardines, piscinas, plazas de garaje, etc. En definitiva, todo aquello que añade valor a tu piso o casa frente a otros inmuebles del mercado.
Sí tu propiedad tiene una o varias de estas características, puedes plantearte fijar un precio de venta más alto.
Disponer de terraza o jardín es una ventaja considerable en la valoración de tu inmueble, sobre todo si estás situado en una zona urbana. Sin embargo, si tu piso o casa no dispone de un espacio exterior, te aconsejamos que no sobrevalores su precio.
La orientación del inmueble (norte, sur, este, oeste) también es un factor a tener en cuenta. La cantidad de luz solar no es realmente la misma si el inmueble está orientado al Norte que sí está orientado al Este/Oeste. Esto también puede influir en el precio de venta de la vivienda.
Rendimiento energético
Antes de vender un inmueble antiguo, es imprescindible que el propietario realice un "Certificado de Eficiencia Energética” (CEE). Este certificado es obligatorio para cualquier edificio que se venda o alquile en España. El CEE proporciona información sobre la eficiencia energética de un edificio y se basa en una escala de calificación de A (más eficiente) a G (menos eficiente). También incluye recomendaciones para mejorar la eficiencia energética del edificio.
El certificado debe ser emitido por un técnico competente y registrado en el registro autonómico correspondiente. Es responsabilidad del propietario obtener y mostrar el CEE a posibles compradores o inquilinos.
El incumplimiento de la normativa puede resultar en multas significativas. Por lo tanto, es importante asegurarse de que tu propiedad cumpla con los requisitos del CEE si se vende o se alquila.
Si tu piso o casa tiene una buena calificación energética, podrás obtener un precio más alto por él. De hecho, se trata de un criterio que los compradores miran con lupa en estos momentos, ¡y con razón! El precio de la energía se ha disparado en los últimos meses y los futuros compradores no quieren invertir en pisos térmicos que les vayan a costar mucho dinero en electricidad y gas.
Así pues, la noción de valor ecológico adquiere cada vez más importancia en el sector inmobiliario. Como resultado, una casa energéticamente eficiente podría venderse potencialmente por más que otra que no lo sea. Pero también depende del mercado inmobiliario en el que se encuentre tu propiedad. Es importante tener en cuenta que, en algunas zonas, el valor ecológico de una propiedad puede no tener un impacto significativo en el precio de venta.
El estado general del inmueble
El precio de tu vivienda también variará en función de si necesita reformas o si ha sido reformada antes de ponerse a la venta. Debes saber que los inmuebles con obras suelen venderse a un precio inferior, ya que hay que tener en cuenta el precio de la obra, que deberá pagar el futuro comprador. Cuando se trata de pintura o de pequeñas reparaciones, es mejor realizar este tipo de obras antes de la venta para causar una buena impresión a los futuros compradores y poner todas las posibilidades de tu parte durante las visitas. De hecho, a los compradores les resultará más fácil hacer planes si el inmueble no requiere grandes obras de renovación.
En caso de reformas importantes (electricidad, renovación del tejado, cambio de la caldera, etc.), la mayoría de los expertos inmobiliarios aconsejan calcular de antemano el coste de las obras para informar a los futuros compradores de lo que pueden esperar. Es también una forma de ser totalmente transparente con ellos y, sin duda, lo agradecerán.
Si vendes la vivienda a un inversor, este también apreciará tener una estimación del coste de las obras. En efecto, al realizar ellos mismos las obras de renovación, podrán deducirlas de sus ingresos por alquiler según su régimen fiscal. Esto les dará visibilidad sobre el tema.
Además, tu propiedad podrá beneficiarse de un descuento o una prima en función de sus defectos o activos.
La ubicación del inmueble
La ubicación de tu propiedad tiene un impacto importante en su precio. Si está situada en una zona muy demandada y donde la oferta es inferior a la demanda, el coste del inmueble puede subir muy rápidamente. En cambio, sí tu propiedad está en una zona poco atractiva, probablemente tendrás que bajar el precio de venta para encontrar un comprador.
En cualquier caso, primero debes averiguar el precio actual del metro cuadrado en tu zona para hacerte una idea general del precio de venta de tu piso o casa.
Ten en cuenta que, incluso sí tu propiedad está situada en una ciudad donde la demanda es alta, puede haber diferencias de precio significativas entre barrios. La proximidad de comercios, colegios, zonas verdes y transporte público, por ejemplo, puede influir en el precio. De ahí la importancia de tener una estimación local del precio por m² de propiedad. Sin embargo, para no quedarse a años luz del precio de venta más exacto, puedes recurrir a expertos inmobiliarios que vendrán a estimar tu piso o casa y que podrán definir un precio acorde con las realidades del mercado pero también con las características de tu inmueble.
Factores contextuales y situacionales
Los principales factores se han mencionado anteriormente. Pero conviene explicar que el aumento del precio de la vivienda también se debe a factores contextuales y coyunturales como la bajada de los tipos de interés, la facilidad de acceso a los préstamos para vivienda, el aumento de los ingresos y el crecimiento demográfico. Todos estos factores pueden provocar un aumento de la demanda y una subida de los precios de la vivienda si la oferta de viviendas no responde con suficiente rapidez al aumento de la demanda. Por el contrario, una disminución de la demanda y un aumento de la oferta tenderán a bajar los precios. Así pues, el precio de los bienes inmuebles también viene determinado por la oferta y la demanda. El precio de los bienes inmuebles varía en función de factores de demanda, tanto internos al país como externos a él, ya estén relacionados directamente con las familias o con los bienes inmuebles.
Puntos clave a recordar sobre los factores contextuales y cíclicos:
- La demanda responde al crecimiento o descenso de la población
- Cuanto más altos son los salarios, más probable es que la gente compre
- La estabilidad de la economía de un país depende de factores internos, pero también de factores externos, que repercuten directamente en el mercado inmobiliario
- Los cambios en las estructuras familiares (familias con uno o más hijos, familias mixtas) repercuten en la demanda de un determinado tipo de vivienda (de dos dormitorios, de tres o más)
- La demanda cambia constantemente, ya que las necesidades evolucionan sin cesar. Lo que es observable en un momento dado no es inmutable.
En resumen, los factores que determinan el precio de una vivienda son internos al inmueble o externos. Todo lo que concierne al inmueble en sí (estado general del inmueble, pintura, instalación eléctrica, caldera, etc.) es responsabilidad tuya y puedes mejorar estos factores si deseas vender tu inmueble a un precio más elevado. En cambio, los factores externos como la evolución del mercado inmobiliario, la ubicación del inmueble y los factores contextuales y económicos no están en tus manos. Estos factores determinan el precio de tu piso o casa, te guste o no, y debes tenerlos en cuenta a la hora de determinar el precio al que se pone a la venta tu inmueble. En cualquier caso, para estar seguro de vender tu propiedad al precio justo, es mejor recurrir a un experto inmobiliario que haga una estimación precisa de la propiedad en cuestión y te permita venderla más rápidamente y al mejor precio.
