Le COVID-19 a entraîné de nombreux changements à travers le monde. Mais comparé à bien d’autres pays, la Suisse semble avoir plutôt bien traversé la crise. Elle a enregistré seulement 51 000 cas jusqu’à ce jour et un peu plus de 2 000 décès seulement, grâce à un confinement précoce et une action du gouvernement harmonisée.
Bien que la production économique de la Suisse devrait baisser de presque 5 % cette année, cela reste plus faible que dans la plupart des autres pays.
Quel est son impact sur l’immobilier ?
De nombreux experts, comme ceux du Credit Suisse, pensent que le plus gros impact se fera sentir sur le secteur commercial ; tout particulièrement les hôtels, les restaurants et les commerces, le secteur des immeubles de bureaux pourrait aussi s’assouplir. D’un autre côté, le Credit Suisse pense que les propriétés résidentielles resteront probablement à un niveau stable, même avec la récession.
Les taux des prêts immobiliers resteront faibles, étant donné que les gouvernements européens visent à garder des taux d'intérêt faibles pour booster leurs économies. Cela rendra l’achat plus rentable que la location - il semble être donc peu probable qu’une vague de ventes provenant des acheteurs suisses ait lieu. Les mesures d’urgences du Conseil Fédéral aideront aussi à garder l’économie suisse sur les rails.
Les investisseurs directs enregistrent des profits à la baisse sur le secteur de l’immobilier traditionnel et ont donc tendance à prendre davantage de risques. UBS Real estate focus 2020 montre que la nouvelle tendance des investisseurs est dans les investissements de niche, qui ont un meilleur taux de rendement et promettent une croissance du revenu sur le long terme. Les investissements de niche comprennent les micro-logements, les appartements pour étudiants, les maisons de retraite, les locations courte durée, les bâtiments pour employés, les entrepôts personnels et les installations logistiques.
Il existe aussi une grande tendance post-covid qui fait que la population déménage vers la périphérie - de nombreux acheteurs potentiels sont toujours à la recherche de propriétés familiales en dehors des villes, que ce soit en banlieue ou dans des villes secondaires, qui offrent plus d’espace tout en permettant de se rendre facilement au travail.
Le comportement des acheteurs face à la crise actuelle
Malgré la hausse des prix de l’immobilier, le montant à payer pour un emprunt sur une propriété moyenne a été réduit de moitié, passant ainsi de 10 000 CHF en 2008 à 5 000 CHF l’année dernière. Les propriétaires suisses paient seulement 2,5 % en moyenne - affichant une baisse de 5 %. Cela devrait aider à réduire le nombre de cas de détresse financière et garder le marché de l’immobilier relativement stable.
Il est aussi important de se rappeler que les taux d'intérêt suisses sur l’épargne sont en réalité négatifs. Ainsi, pour les particuliers, il est préférable d’emprunter pour acheter leurs propres biens immobiliers - le fait de garder ainsi les liquidités dans la banque leur fera perdre de l’argent. C’est ainsi que les personnes ayant de l’argent en banque ont recherché des propriétés pendant la pandémie de covid, mais ont modifié leur projet d'achat initial pour trouver de meilleures affaires.
Marché des propriétés de luxe en Suisse
Le Crédit Suisse pense que le secteur des propriétés de luxe pourrait être davantage impacté que celui des propriétés standards. C’est l’opposé de ce qui se passe à Londres - mais les deux marchés sont très différents, grâce à la Lex Koller, qui permet aux résidents qui ne sont pas suisses d’acheter des biens immobiliers uniquement dans certains endroits.
Mais, si nous parlons d’investisseurs suisses, il se pourrait qu’il y ait une tendance positive étant donné que les taux d'intérêt négatifs encouragent l’inflation des prix sur les biens immobiliers. Le centre de recherche d’investissement d’UBS a un avis différent de celui du Crédit Suisse - vu que la valeur en capital à long terme n’est pas affectée par les rétributions à court terme, USB affirme que le marché des propriétés de prestige en Suisse se maintiendra.
Demande de biens locatifs
Il pourrait y avoir une baisse dans la demande d’appartements à louer. Le nombre de biens vacants a presque doublé, et les loyers des biens en location sont plus faibles en ce moment. Un taux d’inoccupation de 3 % ne semble pas si faible comparé au taux de 5 % aux Etats-Unis, mais cela suggère que tous les biens qui repartent sur le marché ne seront pas remplis rapidement.
La Raiffeisen Bank est plus pessimiste que le Crédit Suisse, et a averti que le marché pourrait exploser, étant donné que les salaires ont baissé, mais les prix de l’immobilier sont restés inchangés. Elle pense que les marchés les plus exposés sont Zurich, Bâle, et Lausanne, et en particulier les immeubles conçus pour la location d’appartements, que de nombreux investisseurs ont sur le marché. Les investisseurs à la recherche de profits ont fait augmenter les prix, et les niveaux actuels pourraient ne pas être viables. Contrairement au Royaume-Uni, par exemple, les achats, par les privés, de biens destinés à la location n’ont été un investissement répandu en Suisse que très récemment.
Même UBS pense que l’immobilier en Suisse a été un peu surexposé - ce qui revient à dire cependant que le marché en Suisse n’est pas dans une bulle, il s’était simplement un peu emballé.
La tendance sur le marché immobilier suisse que chaque agent doit prendre en considération
La plus récente analyse des tendances provient de la société de recherche sur l’immobilier PriceHubble. Son analyse montre que les volumes ont été plus sérieusement affectés par l’arrivée du covid plus que les prix - les publicités sur les nouvelles ventes ont chuté de 37 % - mais les chiffres ont augmenté à nouveau depuis la fin du confinement en juin. En comparaison, les offres de prix ont été généralement stables, avec les maisons montrant une légère augmentation alors que les appartements n’ont pas eu de grande variation de prix.
Les permis de construire sont aussi maintenant en train de récupérer, ce qui suggère que l’offre et la demande du marché ne changeront pas beaucoup à moyen terme.
Cela revient à dire que les acheteurs qui voulaient précédemment acheter, reprendront leurs projets d’achats là où ils les ont laissés, en cherchant de nouveaux projets de développements et en jetant un coup d’oeil aux prix des propriétés déjà construites qu’ils avaient vu avant d’arrêter les recherches lors du confinement. Le fait est que la majorité des acheteurs potentiels chercheront des offres plus abordables.
La Suisse semble avoir un marché immobilier bien plus stable que de nombreux autres pays. C’est en partie en raison de l’impact de la Lex Koller, s’assurant que les acheteurs étrangers ne pousseront pas les prix plus hauts et permettant aux locaux de ne pas s’éloigner du marché. Ainsi, l’idée qui consiste à voir la propriété résidentielle suisse comme un havre de paix semble vraie.
Cependant, pour l'instant, nous nous dirigeons tous sans directions claires - aucun des chiffres dont nous disposons ne permet de faire des comparaisons fiables. Comme le précise PriceHubble, s'il y a une deuxième vague du virus, tous les paris sont ouverts. Mais tant qu'une sorte de normalité reprend dans l'année qui vient, les propriétés 'immobilières suisses semblent être l'un des investissements les plus prudents qui soient.
Et si tout ne se passe pas comme prévu ? Les artistes suisses Frank et Patrik Riklin ont la réponse : un projet "Zero Real Estate" qui propose des chambres d'hôtel en plein air avec vue sur les montagnes.
