Le bail à loyer: 8 bonnes pratiques

Bien que la part des propriétaires soit croissante, plus de la moitié des ménages sont encore, en Suisse, des locataires. Et pour sceller l’union locative entre une personne et son bien immobilier, c’est un bail à loyer qui est signé. Mais alors, quels sont les éléments fondamentaux qui le composent ?

Le contrat de location ou bail à loyer est le contrat qui lie un locataire à son propriétaire ou à sa régie et par extension, son appartement ou sa maison. Ce document a pour objet le bien loué et doit contenir une série d’informations essentielles pour garantir le bon déroulement de la location. Ce contrat régit notamment la manière dont les propriétaires offrent le bien à louer et celle dont le locataire s’acquitte du montant de la location, qu’on appelle plus communément le loyer. Le Code civil suisse régit le droit et les obligations des deux parties. Un règlement cantonal, propre à la région où vous vivez, peut venir compléter le document.

Y mettre la forme

On ne devient pas locataire en un claquement de doigt. Le contrat de bail conclu oralement existe, mais n’est cependant pas recommandé. En effet, en Suisse, le bail à loyer se fait par écrit et il existe même un formulaire officiel spécialement conçu pour cela. La forme peut varier.

Montrer patte blanche

La garantie de loyer est le moyen de montrer patte blanche à votre futur propriétaire ou régie. Lorsqu’il s’agit de garantie pour un appartement locatif, vous devrez vous acquitter d’une somme représentant au maximum l’équivalent de 3 mois de loyer. Pour les locaux commerciaux il n’existe pas de limite. Le choix vous appartient ensuite d’opter pour le versement de cette somme sous forme de dépôt bancaire ou de signer un contrat de cautionnement avec une société telle que First Caution.

Charges comprises ?

Si vous cherchez actuellement votre nouveau cocon à louer, vous avez probablement consulté une multitude d’annonces de biens à louer. Dans la majeure partie des cas, on vous mentionne le loyer, avec ou sans charges comprises. Ces charges concernent les frais de chauffage ainsi que l’eau chaude. Il est ainsi fondamental de mentionner la valeur de ces charges dans le contrat de bail, afin que le montant total à payer soit entièrement détaillé. De plus, la régie ou le propriétaire peuvent vous facturer ces charges sous forme de forfait ou d’acomptes. Dans le premier cas, vous convenez d’un montant avec le bailleur, que vous payez chaque mois, quel que soit le montant effectif des charges. Dans le deuxième cas, on vous facture un acompte mensuel et vous recevez à la fin de chaque année un décompte qui indique votre consommation exacte et donc si vous avez payé trop ou trop peu.

La sous-location

La sous-location est sujet qui suscite beaucoup de rumeurs. Ce thème mérite d’être traité dans le contrat de bail et discuté clairement avec votre régie ou vos propriétaires.
La sous-location du bien que vous louez peut s’avérer problématique si :

• Vous tirez un profit financier de cette sous-location et, par définition, vous demandez à votre « sous-locataire » de payer un loyer supérieur à la somme conclue dans le contrat de bail.

• Le sous-locataire dénature l’utilisation de la location. Par exemple si votre sous-locataire a l’intention d’ouvrir un salon de beauté pour chien au sein de votre appartement. Cela peut occasionner des nuisances externes tant pour le voisinage que pour la régie.

• Vous habitez ailleurs lors de la sous-location

• Vous ne communiquez pas d’informations à votre régie, ni sur l’identité du sous-locataire, ni sur les conditions de votre contrat.

Enfin, ayez bien à l’esprit que malgré le fait de sous-louer votre bien, vous restez propriétaire de votre location et vous en êtes pleinement responsable. C’est pourquoi une discussion transparente avec votre régie ou votre propriétaire épargnera bien des conflits.

Et la colocation dans tout ça ?

La colocation est le moyen de diviser son loyer et d’habiter sous le même toit. Dans le cas d’une colocation, tous les locataires ont des droits et des obligations similaires. Chaque personne signe le contrat de bail.

Les réparations à payer soi-même

Dans le contrat de bail on parle de « petite maintenance » lorsqu’on parle de réparation que vous pourriez faire vous-même, sans l’aide d’un professionnel. On pense par exemple à un tuyau de douche qu’il faudrait détartrer. Les rénovations mineures incluent tous les montants allant jusqu’à CHF 150.- Fr. Inutile donc de vous transformer en maçon du cœur le temps d’un week-end pour économiser quelques frais 😊 .

La résiliation du bail à loyer

Les délais de résiliation sont des éléments extrêmement importants du contrat de bail. Lorsqu’on résilie son bien immobilier, il est tout d’abord essentiel de le faire par écrit et d’envoyer le courrier en lettre recommandée. En Suisse, il existe des dates de résiliation « cantonales » qui peuvent varier. Il n’y a donc pas de règles juridiques en matière de résiliation, mais des us et coutumes, qui doivent figurer clairement sur votre contrat de bail.

Et si vous résiliez en dehors des délais ?

Cela peut s’effectuer sous certaines conditions. Si vous souhaitez quitter votre appartement hors-délais il vous faudra trouver le « candidat idéal », solvable et enclin à souscrire aux mêmes conditions du bail que vous l’aviez fait. Cette solvabilité se vérifie au moyen de fiches de salaires et en fournissant également un extrait de l’Office des poursuites. De plus, « être enclin » à souscrire aux mêmes conditions que l’ancien locataire signifie garder la nature de l’objet loué comme habitation ou alors ne pas prétendre à déposer votre dossier pour un bien réservé exclusivement à une catégorie de personnes, dont vous ne faites pas partie.

En résumé, la signature du bail à loyer est une étape importante dans la vie d’une personne. Elle entraîne de nombreux changements, heureux, mais est aussi accompagnée d’obligations et de devoirs. Lors de la signature du bail à loyer, n’hésitez pas à vous entourer d’yeux supplémentaire et de demander des éclaircissements autant que possible si le document est trop évasif.

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