Vos enfants sont devenus grands et ont quitté la maison? Ou avez-vous tout simplement envie de changement et d’emménager dans un nouveau logement? Qu’il s’agisse d’une villa ou d’un appartement, vendre votre ancienne propriété nécessite une bonne préparation. Bien informé, vous augmentez les chances de vendre votre résidence à un prix intéressant et dans un temps relativement court. Peut-être avez-vous déjà trouvé le bien immobilier que vous recherchez sans être encore parvenu à vendre le précédent? Dès lors, comment pouvez-vous faire pour financer l’achat de cette nouvelle maison? Nous vous proposons de faire le point sur les principales exigences des organismes financiers suisses et de passer en revue les critères auxquels vous allez devoir correspondre.
Nos conseils pour vendre votre bien immobilier en Suisse
1. Evaluer la valeur de votre bien
Même si l’estimation de votre bien immobilier n’est pas évidente, c’est une étape cruciale pour vendre votre maison ou votre appartement au meilleur prix. Nous vous proposons de faire une liste des qualités de votre logement. Pensez que ce qui peut sembler être un inconvénient pour certains peut être un avantage pour d’autres.
Vous aurez peut-être de la difficulté à estimer la valeur de votre villa par rapport aux prix du marché. Gardez en tête qu’un prix trop élevé peut retarder la vente et qu’un prix trop bas revient à vendre au rabais votre appartement. Pour établir le juste prix de vente, vous devez parvenir à définir le prix des biens immobiliers comparables. Pour ceci, vous pouvez avoir recours à l'outil d'évaluation de Properstar ou à un professionnel de l’immobilier de votre région. Sachez que certains moments de l’année sont plus propices à la vente que d’autres. Il est plus facile, par exemple, de vendre une villa avec piscine en été, qu’en hiver. Les variations de la situation économique ont elles aussi leur influence.
2. Prévoir des travaux de rénovation
Une villa ou un appartement en bon état et remis au goût du jour a davantage de chance de se vendre rapidement. Listez les petits défauts qui peuvent être facilement réparés. Ceci aura une influence positive sur l’image que renvoie votre bien. Vérifiez que les éclairages fonctionnent, entretenez le jardin, rangez, triez et soignez particulièrement l’entrée de votre logement. Si vous avez des doutes sur l’impact que peuvent avoir les travaux entrepris sur la valeur de votre maison, faites appel à un agent immobilier. Il saura vous donner des conseils avisés. Consultez notre article, si vous envisagez d'acheter un bien à rénover.
3. Bien préparer la vente
Si un acheteur est réellement intéressé par votre maison ou votre appartement, il va certainement désirer s’informer en détails sur votre bien. Préparez donc à l’avance un dossier qui regroupe des photos de qualité, plusieurs plans ou un extrait du registre foncier, une description des infrastructures et des environs. Si vous en sentez le besoin, un agent immobilier peut vous aider à constituer ce dossier. Vous devez ensuite choisir par quel canal vous allez mettre votre bien en vente. Allez-vous passer par une seule agence? Allez-vous publier des annonces sur plusieurs portails? Avoir recours à un professionnel de l’immobilier peut vous soulager et vous aider à vendre plus rapidement votre villa.
Informer votre banque de votre intention de vendre et renseignez-vous sur les frais qui peuvent découler de la vente. Quelles peuvent-être les conséquences sur l’hypothèque que vous avez contractée, ainsi qu’au niveau de la fiscalité?
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Vous désirez acheter un nouveau bien sans avoir vendu l’ancien
Vous avez mis la main sur la perle rare, mais vous n’êtes pas encore parvenu à vendre votre ancienne maison? A priori, vous imaginez peut-être qu’il vous suffit de débuter la vente de votre logement actuel et d’en acheter un autre en demandant à votre établissement financier de vous avancer la somme nécessaire à l’achat du nouveau bien en attendant la vente de l’ancien. Dans la réalité des banques, les choses ne se passent pas tout à fait ainsi.
Pour pouvoir acquérir un nouveau bien sans avoir vendu le précédent, vous devez prendre en compte plusieurs éléments.
1. Vous devez posséder des fonds propres…
Sachez que vous devez être en possession de fonds propres équivalents au minimum à 20% du prix d’achat. Ces derniers peuvent aller jusqu’à 25% du prix d’achat, si vous prenez en compte les frais d’acquisition qui s’ajoutent, comme les frais de notaire, les impôts et les frais liés au Registre foncier. Le plus souvent, les fonds propres sont déjà placés dans l’achat du premier bien. Cette somme n’est généralement disponible qu’une fois sa vente réalisée. Ce qui veux dire que la banque devrait accepter d’octroyer un prêt supérieur aux 80% du prix d’achat. Et vous le savez certainement déjà, ceci va à l’encontre des règles du financement immobilier suisse.
2. … et pouvoir assurer un revenu suffisant
Là encore, vous devez pouvoir garantir que votre revenu annuel brut vous permette d’assumer les charges. Si vous avez choisi d’acquérir un nouveau bien plus spacieux ou neuf, la valeur du nouveau bien, ainsi que les charges, sont plus élevées. La banque calculera une nouvelle fois la somme représentant l’ensemble des charges qui ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus annuels bruts . Ce calcul se fait uniquement sur le nouvel achat, car l’ancien bien devrait en principe être vendu. Si ce n’est pas le cas, vous, comme la banque, prenez un risque important.3. Les principaux risques que vous pouvez rencontrer
Dans le pire des scénarios, vous ne parviendrez pas à vendre votre ancienne maison ou votre ancien appartement. Vous risquez alors de vous retrouver avec deux propriétés et deux prêts hypothécaires sur les bras. Dans ce cas, la solution est de baisser le prix de vente de l’ancien bien. Attention toutefois, car si vous bradez exagérément votre ancienne propriété vous risquez de vous retrouver avec un manque de liquidités. Votre endettement peut alors dépasser les prévisions, ce qui peut conduire la banque à augmenter l’amortissement ou tout simplement à vous refuser le prêt.4. Les solutions qui s’offrent à vous
Les banques ayant anticipé ce type de situation, plusieurs solutions s’offrent à vous. Tout d’abord, vous pouvez être en possession d’un capital et de revenus suffisamment importants, ce qui va mettre la banque en confiance. Le second prêt vous sera alors facilement accordé. Ensuite, si vous avez des réserves financières mais pas un revenu suffisamment conséquent, vous pouvez faire le choix de mettre en location votre appartement ou votre maison en attendant de trouver un acheteur. Le loyer vous permettra de couvrir les charges de l’ancien bien et votre revenu celles du nouveau.
Si à l’inverse vous disposez de bons revenus, mais de fonds propres insuffisants, les choses se compliquent un peu. Etant donné que la banque n’aime jamais prendre de gros risques, elle peut alors demander d’augmenter l’amortissement durant les premières années dans le but de rétablir rapidement l’équilibre financier.
Finalement, si vous ne possédez ni les réserves, ni les revenus adéquats, vous n’obtiendrez pas de prêt. Vous pouvez faire le choix de louer un appartement dans l’attente de vendre l’ancien bien et acheter par la suite une nouvelle propriété en Suisse.
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