Vous avez en tête d’acheter ou de louer prochainement un bien immobilier sur le sol Helvétique, mais vous hésitez. Est-il plus intéressant d’acheter un logement ou de le louer ? Quels est le prix d’une maison ou d’un appartement et quels sont les coûts liés ? Quels sont les avantages de la propriété ?
Avant de vous lancer et de prendre contact avec votre banquier ou votre agent im-mobilier, nous vous proposons de faire un tour d’horizon de la situation de l’achat et de la loca-tion sur le marché de l’immobilier suisse, ainsi que sur les habitudes des Suisses en la matière.
Si l’on regarde de près les habitudes de la population suisse sur le marché de l’immobilier, on observe que les Suisses choisissent majoritairement de vivre dans un logement en location plutôt que d’acheter un bien immobilier. En Suisse, le choix de louer l’emporte largement sur le choix d’acheter, et ceci dans toutes les régions du pays. D’ailleurs, très peu nombreux sont les Suisses qui entreprennent une démarche auprès des banques. Plusieurs études démontrent que le désir des Suisses d’acheter un bien immobilier est moins fort qu’ailleurs.
Les Suisses, plutôt locataires que propriétaires
Plusieurs études démontrent que le désir des Suisses d’acheter un bien immobilier est moins fort qu’ailleurs. 40% des Suisses sont propriétaires, contre 50% des Français ou 70% des Italiens. Cette situation perdure malgré une baisse significative des taux hypothécaires ses dernières an-nées et une baisse des prix du logement au m2 à l’achat. Selon une étude menée par l’Ecole Po-lytechnique Fédérale de Lausanne (EPFL), on peut expliquer cette situation par le fait que la po-pulation suisse s’imagine l’acquisition d’un bien immobilier comme un changement de standing. C’est-à-dire que les Suisses rêvent d’acquérir un appartement plus spacieux ou une villa confor-table avec vue. Dans les faits, ce type de biens est inaccessible pour la majorité de la popula-tion.
A noter que l’offre de biens immobiliers à « bas prix » est très réduite, ce qui ne favorise pas l’envie de devenir propriétaire. De plus durant les dernières décennies, les prix de l’immobilier et les taux hypothécaires étaient très élevés, ce qui a renforcé l’idée auprès de la population que l’achat d’une maison est très difficilement accessible. Dans tout les cas, l’accès au logement n’est pas évident en Suisse.
Et la disponibilité des biens à louer est elle aussi mince, surtout à Genève et à Zurich. L’achat d’un bien dans le cadre d’une coopérative d’habitants est la solution la plus accessible sur le territoire Suisse, mais reste encore très peu utilisée. C’est la ville de Zurich qui offre le plus d’options d’achat en coopérative. Dans le reste du pays, ce type de logement est encore peu développé. Et très souvent, il est difficile pour les coopératives d’avoir la priorité sur un privé au moment de l’achat d’un terrain.
Il est moins cher d’acheter que de louer en Suisse ?
Plusieurs études démontrent qu’il est actuellement souvent moins cher d’acheter une maison ou un appartement que de les louer. Cette tendance se répète dans la plupart des régions du pays. A l’exception des régions touristiques, où l’accès à la propriété est par contre plus cher que la location, ceci en raison des prix très élevés des terrains et de la forte demande de clients aisés.
Une étude de la banque Crédit Suisse (CS) explique que la baisse historique des taux hypothécaires a conduit à un marché de l’achat-vent bien plus attractif que celui de la location. La banque a d’ailleurs réalisé une étude comparative. Cette dernière démontre que les intérêts et les frais d’entretien d’une propriété coûtent en moyenne 15 362 CHF par an, contre 22 308 CHF pour une location. Cependant, les coûts liés à la propriété varient en fonction des régions. Nous reviendrons ce sur point plus bas.
Globalement, ce sont les mêmes régions qui sont les plus chères tant à l’achat qu’à la location. La région lémanique, le triangle d’or (Zurich, Winterthur et Bâle), ainsi qu’une partie du canton des Grisons et du Tessin sont les plus coûteuses.
La location d’un appartement de 4 pièces coûte en moyenne plus de 2 500 CHF par mois à Zurich, Zoug et Genève. Dans les mêmes localités, le même appartement coûte près de 1 000 000 CHF à l’achat. Par contre, dans les cantons du Juras, du Valais et de Fribourg, un appartement de 4 pièces en location coûte en moyenne moins de 1 250 CHF et moins de 500 000 CHF à l’achat.
Attention à ne pas oublier de prendre en compte les frais annexes. Pour une location, les frais annexes représentent les charges locatives, ainsi que l’électricité, les abonnements, les redevances et les assurances. On peut estimer en moyenne que ces charges représentent 400 à 500 CHF par moispour une famille. Les propriétaires quant à eux doivent payer de nombreux frais accessoires en plus de l’hypothèque et de l’amortissement. Les frais accessoires représentent en moyenne 1% par an du prix d’achat du bien immobilier. Ce à quoi il faut ajouter les abonnements, redevances et assurances, comme pour les locataires.
Les avantages financiers d’être propriétaire
Etre propriétaire en Suisse présente de nombreux avantages. Tout d’abord, être propriétaire, c’est avoir le sentiment d’avoir accompli quelque chose de grand, c’est une preuve de réussite.
C’est aussi la possibilité d’échapper aux lois du marché de la location et à ses effets contrai-gnants. Comme nous l’avons déjà dit plus haut, le marché suisse de l’immobilier connait actuellement des taux hypothécaires très bas. Ce qui veut dire que la charge de la dette suite à l’acquisition est moins importante qu’il y a quelques années. Bien entendu, les taux varient constamment. Ils peuvent baisser encore davantage ou au contraire, augmenter. Pour se protéger de ce genre d’inconvénients, il est possible de choisir une hypothèque à taux fixe pour une durée déterminée. Ce qui permet de se prévenir des mauvaises surprises liées aux fluctuations inévitables du mar-ché.
Le placement dans l’immobilier est perçu comme étant un investissement intéressant malgré les prix relativement élevés du marché. Etant donné que les fonds de pension suisses ne rapportent plus autant qu’auparavant, nombreux sont les Suisses qui pensent que l’achat d’un bien immo-bilier est une option dans le but de pérenniser un revenu pour leurs vieux jours. Comme la de-mande est sans cesse croissante, une acquisition immobilière promet une plus-value au moment de la revente.
Bien entendu, devenir propriétaire a un impact sur la situation fiscale. En Suisse, les impôts se calculent sur la base d’un barème qui varie selon la commune et le canton de résidence. Au mo-ment de remplir sa déclaration, il est préférable de faire appel à une fiduciaire, afin de pouvoir profiter de toutes les déductions fiscales existantes. Certaines régions de la Suisse, comme le Valais et le canton de Zoug sont connues pour offrir une fiscalité intéressante à leurs habitants. Plus particulièrement pour les grosses fortunes, en ce qui concerne la région zougoise. Les ré-gions de Lausanne, Genève et Zurich sont quant à elles connues pour offrir les conditions fiscales les plus onéreuses du pays. Mais il s’agit aussi des régions qui connaissent les économies les plus dynamiques de Suisse et qui offrent des propriétés de rêves avec une vue splendide sur le lac et les montagnes.
