Au vu des prix élevés du marché immobilier suisse, la tentation d’acquérir un bien immobilier à rénover est grande. Ces objets généralement bon marché sont très prisés et demandent souvent de prendre une décision rapide. Afin de faire le bon choix et de ne pas vous retrouver avec une maison ou un appartement dont la rénovation vous coûtera une véritable fortune, prenez votre temps avant de signer un contrat d’achat. Nombreux sont les aspects auxquels vous devez être attentif afin de vous assurer qu’il s’agit bel et bien de la propriété que vous recherchez et que votre rêve ne se transforme pas en cauchemar.
Les aspects auxquels il faut être attentif au niveau technique
Passé le coup de cœur de la première visite de cette vieille maison qui vous a tapé dans l’œil, prenez le temps de bien évaluer l’état du bâtiment afin de ne pas avoir de mauvaises surprises qui peuvent par la suite s’avérer très onéreuses.
1. L’état général de la construction
Si la structure du bâtiment est en mauvais état, la plus belle cuisine et les meilleures peintures n’y pourront rien. Observez en détails l’état des murs extérieurs et intérieurs, ainsi que la qualité du toit. Si de légères fissures ne sont pas alarmantes, des fissures plus profondes sur les murs porteurs peuvent indiquer un mauvais équilibre de la maison. Il est très probable que le sous-sol bouge. Contrôlez également que les murs et les poutres en bois ne soient pas porteurs de champignons ou de parasites.
2. Le taux d’humidité
Si ce vieil appartement qui vous a tant plu présente des moisissures sur les murs, que le revêtement des façades s’effrite ou qu’une odeur d’humidité est présente dans les lieux, méfiance. De l’eau peut s’être infiltrée en raison d’un toit défectueux ou d’une isolation insuffisante ou inefficace parce que trop ancienne.
Cherchez à déterminer la cause de la présence d’humidité et évaluez les travaux d’assainissement à entreprendre et leur coût. Si une maison souffre de dommages liés à un trop fort taux d’humidité et que celui-ci n’a pas été traité, vous risquez d’être confronté à de nombreux problèmes.
3. La qualité de l’isolation
Les vieilles maisons comme les anciens appartements sont très souvent mal isolés, ce qui conduit à des pertes d’énergie conséquentes, et peut engendrer des frais de chauffage importants. Dans ce type de situation, il vous faudra certainement changer les fenêtres, voire peut-être isoler les murs ou le toit.
Généralement, le chauffage des anciennes bâtisses fonctionne au gaz ou au mazout. Afin de réduire votre impact sur l’environnement, vous pouvez prévoir un budget pour installer un chauffage écologique.
4. Les installations électriques
Si vous choisissez d’acheter une vieille villa, les installations électriques seront généralement vétustes et ne répondront pas aux normes en vigueur. Dès lors, renseignez-vous en détails sur l’état du réseau électrique et pointez les modifications que vous devrez entreprendre.
5. L’état des conduites d’eau
Sachez que les conduites d’eau ont en général une durée de vie de 40 ans. Celle-ci peut varier en fonction de la qualité de l’eau. Peut-être qu’il vaut la peine de penser à acquérir un système d’adoucissement de l’eau. Soyez conscient que la qualité de l’eau exerce une influence sur la durée de vie de vos appareils ménager, comme votre chauffe-eau, votre machine à laver la vaisselle et votre lave-linge.
Les risques liés à l’amiante
L’amiante est un matériau de construction qui a été très utilisé jusqu’à son interdiction dans les années 90 en raison de ses conséquences désastreuses pour la santé. Elle a été énormément utilisée en raison de ses nombreuses qualités, parmi lesquelles la résistance au feu et son très bon pouvoir isolant, pour un coût de production relativement faible.
Vivre dans un appartement construit avec de l’amiante n’est pas néfaste pour la santé. Ce qui peut provoquer des effets indésirables sur votre métabolisme, c’est son maniement lors de travaux de rénovation ou d’entretien.
Si vous désirez acheter une maison construite entre 1904 et 1990, faites les démarches nécessaires pour vous informer sur la présence d’amiante ou non dans la construction. Depuis quelques années, dans certains cantons, un dépistage est obligatoire pour les propriétaires qui désirent entreprendre des travaux de rénovation. Dans le canton de Vaud, il est obligatoire de réaliser une évaluation sur l’ensemble du bâtiment. Si le taux d’amiante est important, il est nécessaire d’ajouter à la mise à l’enquête des travaux un projet d’assainissement. Les exigences varient d’un canton à l’autre.
Un diagnostic d’amiante peut coûter entre 1’000.- et 3’000.- Frs en fonction du type de bâtiment, des risques qu’il présente et de la quantité de prélèvements à réaliser.
Il est possible de demander au vendeur de réaliser une évaluation mais sachez que ce dernier n’est pas contraint de la réaliser. Il peut être demandé au notaire d’inscrire une clause concernant le risque de présence d’amiante dans le contrat d’achat. Les éventuelles dépenses sont à la charge du nouveau propriétaire.
Pour résumer, vous devriez prêter attention aux éléments suivants :
1. État du bien/du bâtiment
2. État détaillé de la construction (murs, extérieur, toit et sous-sol)
3. Le taux d'humidité
4. Type de chauffage, fenêtres et niveau d'ensoleillement
5. Électricité
6. Arrivée d'eau et assainissement
7. Matériaux des murs et présence d'amiante
Les aspects auxquels il faut être attentif au niveau administratif et juridique
Contrôlez méticuleusement tous les documents liés à l’acquisition du bien avant de signer l’acte de vente. Assurez-vous également que le vendeur est bel est bien le propriétaire du bien. Les documents que vous devez réviser sont le contrat d’achat, l’acte de vente, une copie du contrat constructeur- acheteur et le certificat de charges.
Pour déposer une demande de prêt hypothécaire à votre banque, vous devez fournir une longue liste de documents. N’hésitez pas à demander de l’aide à votre agence immobilière ou à votre conseiller financier. Les exigences peuvent varier d’une banque à l’autre. (voir aussi Comment obtenir un prêt hypothécaire en Suisse).
Au niveau des documents personnels, vous devez fournir un certificat de salaire et une copie de votre dernière déclaration d’impôts. Les indépendants doivent fournir en plus un bouclement comptable des personnes morales garantes. Cette liste peut s’étendre dans le cas où vous avez recours au nantissement ou au retrait anticipé de votre 2ème ou 3ème pilier. La banque peut encore vous demander un règlement de votre caisse de pension et un extrait actuel de l’office des poursuites.
Au niveau des documents en lien avec le bâtiment, vous devez fournir un extrait récent du Registre foncier, une copie du cadastre, des photos de la maison, une attestation d’assurance du bien, un plan d’ensemble, un descriptif de construction et la documentation de vente. Vous aurez encore besoin des plans de construction, du devis, du permis de construire et d’une copie du contrat de l’entreprise générale.
Comment négocier le prix d’achat d’une veille maison en Suisse ?
Même si les prix des biens immobiliers anciens sont moins onéreux que les neufs, vous pouvez tout de même tenter une négociation au moment de faire une offre d’achat. Commencez par analyser le prix de vente proposé par le vendeur. Est-il en adéquation avec les tendances du marché pour un objet similaire et dans la même région ? Réfléchissez à des arguments constructifs et cohérents qui vous permettront de faire baisser le prix. Essayez de vous informer sur la situation du vendeur. S’il a besoin de vendre rapidement, il rentrera plus facilement en discussion. Sachez tout de même qu’une offre d’achat peut être inférieure jusqu’à 5 à 10% du prix de vente.
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