Dans cette vidéo Thaïs CASTANG, Associée chez L&A Finance, répond à la question suivante concernant votre résidence principale : vaut-il mieux acheter un bien ou louer ?
Augmentation des prix à l'achat, inflation et taux d'intérêt
On constate que sur les 20 dernières années, il y a une augmentation fulgurante du prix à l'achat dans l'immobilier résidentiel. Entre 2000 et 2020 il y a une augmentation de 70 % du prix à l'achat, ce qui est énorme. Aujourd'hui, en plus de l'augmentation du prix d'achat qui est nécessairement élevée, on constate une inflation importante qui a un impact sur les taux d'intérêt.
Donc, non seulement le prix d'achat est élevé et en plus on a du mal à accéder au crédit bancaire pour acheter. Donc pour un primo accédant, pour quelqu'un qui rentre dans la vie active, un jeune actif peut se dire « Est ce que je peux ? Est ce que je veux acheter ma résidence principale ou est ce que je reste locataire ? ».
On achète en moyenne 40m2 à Paris
Concernant les primo accédants sur une tranche d'âge de 25 et 35 ans, en fonction de son pouvoir d'achat et de sa capacité à emprunter avec un apport, on va dire raisonnable, les banques demandent à peu près 10 % d'apport. On achète en moyenne à 40 mètres carrés à Paris et dans la proche banlieue. 40 mètres carrés ça correspond à la statistique qu'on reste dans son premier logement en moyenne cinq ans, parce qu'après les besoins sont différents et on a envie d'autre chose.
Alors qu'est ce que l'on fait à l'issue de ces cinq ans ? Est ce qu'on revend notre 40 mètres carré ? Le bien que l'on a acheté ? Ou alors est ce qu'on le conserve et on le met en location ? En cinq ans, lorsqu'on a souscrit un crédit bancaire pour acheter ce même bien, le fait d'amortir les coûts d'acquisition, ça veut dire frais notaire, frais d'agence, des travaux éventuels, on ne rentre pas dans ses frais.
Si on revend le bien à l'issue des cinq ans, ça voudrait dire qu'on est en opération négative entre l'argent que l'on a investi dans ce même 40 mètres carrés et ce que l’on va nécessairement récupérer. Donc, il faut en avoir conscience. L'autre possibilité, c'est de conserver le bien et de le mettre en location.
Des prix à l'achat qui ont augmenté, mais les loyers ne suivent pas
Ce qui est constaté à nouveau, c'est que les prix de l'immobilier, quant à eux, ont beaucoup augmenté à l'achat. En revanche, le prix des loyers, lui, n'a pas augmenté de manière aussi importante que le prix à l'achat. Grâce ou à cause, ça dépend de quel côté on se place à l'encadrement des loyers en France. Donc ce qui veut dire que si on met un bien en location, il n'est pas loué dans la même proportion que le coût d'achat.
Ce qui veut dire que si on met un bien en location, les loyers qui vont être générés de cette opération ne seront pas suffisamment importants pour couvrir l'ensemble des charges. En d'autres termes, la rentabilité ne sera pas bonne. En plus de ça, si on conserve ce bien et qu'on a un crédit associé à cette acquisition, quand on va partir de ce fameux 40 mètres carré, soit on va de nouveau devenir locataire pour habiter un bien ou alors on va souhaiter acheter à nouveau à crédit. Mais notre capacité d'endettement sera déjà entachée par l'opération précédente.
Moralité que vaut il mieux faire ? Il vaut mieux pour son premier logement lorsqu'on est jeune actif à nouveau, rester locataire de sa résidence principale et investir à côté avec ses capacités.
Partant de là, chez L&A Finance, nous préconisons à nos clients, jeunes actifs, d'être locataires de leur premier logement et d'investir à côté de la résidence principale. Pourquoi ? L'idée est d'avoir une meilleure visibilité sur les prochaines années qui vont suivre avec le poste que l'on a aujourd'hui et qui nous permet d'investir pour justement avoir et acquérir un bien qui corresponde davantage à nos besoins sur une durée plus longue, dans le but d'amortir cette opération.
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