L’année 2022 s’est terminée par un constat général : le marché de l’immobilier a perdu de son élan comparé aux deux années précédentes. Entre la guerre en Ukraine, le climat d’instabilité mondiale, l’inflation, la montée des taux de crédit et l’état d’esprit global, un retournement s’est amorcé et les spécialistes anticipent ce qui pourrait se passer sur le marché de l’immobilier pour 2023. Alors qu’est-ce qui pourrait faire basculer le marché de l’immobilier en 2023 ? Découvrez les six éléments qui seront observés de très près ces prochains mois.
1- La baisse des prix de l’immobilier
L’année 2022 a vu 1,1 million de transactions immobilières réalisées, ce qui la place en deuxième position des meilleures années juste après 2021. En parallèle, les prix de l’immobilier ont globalement augmenté de 5% en France. Mais cette augmentation des prix s’est réajustée en cours d’année, notamment à cause de la hausse des taux de crédits qui empêchent une partie des Français d’obtenir un prêt immobilier.
De ce fait, des baisses de prix ont pu être constatés fin 2022 et la tendance semble se maintenir. À Paris, le prix au m2 est passé sous la barre historique des 10 000 euros / m2. À Lyon, les prix ont reculé de 1,4% et à Bordeaux de 2,9%. Une baisse qui pourrait continuer en 2023.
Mais cela ne touche pas toutes les villes de façon égale. Marseille a vu ses prix au m2 augmenter de 14,1% et Montpellier de 7%. Le Sud de la France semble donc suivre une tout autre tendance que Paris, Lyon ou Bordeaux.
Cependant, il faut garder à l’esprit qu’à l’échelle mondiale, les prix de l’immobilier ont baissé et parfois très fortement. En Suède, par exemple, les prix ont baissé de 14% en 2022. Certains pays devraient donc tenir la barre en 2023 et subir un déclin modéré des prix des biens immobiliers, tandis que d’autres peuvent s’attendre à une baisse beaucoup plus significative.
2- Des taux d’usure bloquants le marché de l’immobilier
Le taux d’usure a été l’un des maîtres mots de l’année 2022. Et pour cause, la Banque de France revoit le taux d’usure à la fin de chaque trimestre. En octobre dernier, le taux d’usure a été augmenté, le faisant passer de 2,57% à 3,05% pour un emprunt immobilier de 20 ans et plus. Ce qui aurait pu assouplir les conditions d’emprunt. Mais vu que les taux de crédit ont augmenté en parallèle, l’effet n’a été que de courte durée. Pour rappel, le taux d’usure sert en premier lieu à protéger les particuliers de conditions d'emprunt abusives. Néanmoins, ce taux a empêché de nombreux acheteurs d’acquérir un bien en 2022 et près d’un dossier sur deux a été refusé par les banques l’année dernière.
Ce taux d’usure est passé à 3,57% en ce début d’année, n’entrainant pas un enthousiasme notable des banques. En effet, le taux d’usure comprend le coût de l’assurance emprunteur, les coûts des garanties et les frais annexes, ce qui fait que les banques doivent maintenir des taux de crédit inférieurs à 3%. Si ces dernières ont été frileuses à l’idée de prêter de l’argent en 2022, on peut s’attendre à ce qu’elles le soient tout autant en 2023.
3- Une hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers
Si on s’en tient aux observations de 2022 concernant les taux d’intérêts des crédits immobiliers, nous pouvons nous attendre à leur augmentation croissante durant cette année. Ainsi, les taux d’intérêts devraient atteindre voire dépasser les 3% au cours de ces prochains mois. La majorité des spécialistes et des observateurs sont d’accord sur le sujet.
Nous sommes bien loin des taux historiquement très bas frôlant les 1% qui ont facilité l’accès au crédit immobilier pour de nombreux Français. Mais qui ont en parallèle fait augmenter les prix des biens immobiliers dans l’Hexagone. Techniquement, moins il y a de biens disponibles sur le marché immobiliers, plus les prix augmentent du fait de la tension. À l’inverse, plus y a de biens disponibles, plus les prix baissent. Avec les taux de crédit qui augmentent, moins de personnes sont éligibles à l’obtention d’un prêt immobilier et moins de ventes se concrétisent. Cela accroît le nombre de biens disponibles sur le marché…et pourrait faire diminuer les prix à un moment donné.
4- Une baisse des volumes de vente
Si on s’en tient au simple fait que les taux des crédits immobiliers vont encore augmenter en 2023 et qu'encore moins de personnes pourront obtenir un prêt, nous pouvons nous attendre à une baisse du volume de vente en France. 2021 a été une année exceptionnelle en termes de ventes immobilières. Le dynamisme post confinements et l’envie d’ailleurs des Français avait donné un bel élan au marché de l’immobilier qui s’est poursuivi en 2022.
Cependant, le recul est visible et les conditions d’emprunt mêlée à l’inflation poussent les futurs acheteurs à remettre leurs projets immobiliers à plus tard. L’envie de devenir propriétaire est pourtant toujours aussi grande chez les Français. Cependant, le contexte économique actuel et ses conséquences impactent leur prise de décision. Cette retenue est surtout visible chez les primo-accédants qui mettent leurs projets immobiliers sur pause. À contrario, les investisseurs reviennent en force et ont l’intention d’investir dans l’immobilier cette année. Le profil des acheteurs en 2023 risque donc de changer par rapport à 2022.
5- Une augmentation des taxes immobilières
En 2023, plus aucun Français ne payera de taxe d'habitation sur sa résidence principale. En revanche, la taxe est maintenue pour les résidences secondaires. Cela concerne également les propriétaires d'un bien mis en location ou d'un logement vacant.
Alors, est-ce qu’à l’avenir les propriétaires bailleurs pourraient être plus taxés pour compenser ? Si tel devait être le cas, nous pourrions imaginer qu’un certain nombre de propriétaires auraient envie de vendre leurs résidences secondaires. Mais également que les investisseurs immobiliers seraient plus frileux à l’idée d’investir dans la pierre. Ce qui aurait forcément un impact sur le marché de l’immobilier de façon globale.
6- La contrainte des travaux de rénovation énergétique
En tant que propriétaire bailleur ou investisseur immobilier, d’autres éléments viennent ajouter du poids dans la balance. C’est le cas notamment des travaux de rénovation énergétiques imposés par la loi Climat & Résilience. Ainsi, les biens considérés comme étant des « passoires thermiques » sont d’ores et déjà interdits à la location. Les propriétaires doivent donc très rapidement réaliser les travaux de rénovation nécessaires pour rendre leurs logements conformes. Ceci engendre bien évidemment des coûts importants, mais aussi beaucoup de stress. Certains propriétaires préfèrent vendre leurs biens plutôt que de dépenser de l’argent pour ces rénovations. Tandis que les investisseurs voient l’addition finale augmenter à cause de ces nouvelles mesures, ce qui freine leur envie d’acheter des biens dans l’ancien.
Ajoutons à cela que le sujet reste encore nébuleux pour beaucoup, notamment concernant les aides de l’État, et vous obtenez un élément de plus qui pourrait impacter le marché de l’immobilier dans les prochains mois.
