Dans cette vidéo Fabrice ARTINIAN, Président de CIFI, nous explique comment optimiser son dossier de financement immobilier afin d'obtenir un prêt immobilier auprès d'une banque.
Prêts immobilier : une histoire de taux
Historiquement, on avait pour habitude d'avoir un taux d'endettement plafonné à 33 %. Les banques appliquaient ce taux là de manière totalement arbitraire. En revanche, il était souvent constaté que quelqu'un qui gagnait 1 million d'euros par rapport à quelqu'un qui gagnait 12 000 € par an, en ayant 33 % d’endettement pour le second, c’était un peu compliqué parce que le reste à vivre était très minime, très ridicule. Donc c'était compliqué pour lui d'emprunter à 33 % d’endettement.
Alors que les banques appliquaient un taux souvent plus élevé pour le premier parce qu’il avait beaucoup plus de revenus et le reste à vivre était beaucoup plus large et beaucoup plus facile. Depuis quelques années, c'est très simple on applique un taux à 33 %. On veut bien déroger un petit peu pour aller aux 35 / 36 %, notamment pour l'acquisition d'une résidence principale.
Un dossier qui doit être parfait
Pour ce faire, il faut aussi que votre dossier soit parfait. Il faut qu’il soit composé de telle manière que la banque prenne le temps de lire votre dossier avant même de réfléchir si oui ou non elle va vous permettre de d'obtenir les fonds que vous demandez.
Alors quelques petites notions assez basiques et assez simples. Déjà, avoir ses comptes toujours positifs, ne pas avoir de problématiques, pas d'anomalies, toujours avoir de l'argent sur son compte car les banques aiment ça de plus en plus, c'est très important.
Deuxièmement, on parlera du taux d'usure après le mois de mai. Deuxièmement, il y a beaucoup de choses qui ont changé. Souvent, on vous disait d’apporter soit les frais de notaire, soit les frais de dossier bancaires et quelques autres frais ajoutés au crédit. Aujourd'hui, ça a totalement changé. La banque va vous demander quoi qu'il arrive d'apporter les frais de notaire, les frais de dossier bancaires, tous les autres frais bancaires, mais également d'apporter entre 10, 20 ou 30 % d'apport sur le montant que vous souhaitez emprunter, ce qui veut dire qu'elles prennent de moins en moins de risques.
Le taux d’usure fait beaucoup parler de lui
Et ça rejoint aussi le troisième point dont je voulais parler, qui est le fameux taux d'usure. Aujourd'hui, on a un taux d'usure qui évolue tous les mois jusqu'au mois de juillet et la Banque de France essaie justement de suivre un peu l'évolution des taux. En revanche, je vous donne un exemple aujourd'hui, le taux d'usure sur 25 ans est à 3,79 %. Si vous souhaitez emprunter sur 25 ans, vous allez emprunter entre 2,83% et 3,10 ou 3,12% (chiffres du mois de février qui ont depuis évolués). À cela, vous rajoutez les frais de dossier bancaires, tous les frais bancaires dont je parlais avant, l’assurance décès invalidité. Pour peu que vous ayez 40 /45 ans avec peut être un petit peu de cholestérol, vous dépassez pleinement le taux d'usure.
Donc la banque ne va pas pouvoir vous prêter l'argent que vous souhaitez. C'est là où on rebondit sur vous le fait d’apporter 20 %, 30 %, 40 % de plus pour pouvoir vous permettre d'acquérir votre résidence principale ou alors vous obliger à emprunter sur une période plus courte.
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