Le 1er octobre dernier, la Banque de France a augmenté le taux d’usure, le faisant passer de 2,57% à 3,05% pour un emprunt immobilier de 20 ans et plus. Destiné en premier lieu à protéger les particuliers de conditions d'emprunt abusives, ce taux a empêché de nombreux acheteurs d’acquérir un bien ces derniers mois. En effet, un dossier sur deux a été refusé par les banques en 2022. La réévaluation du taux d’usure pourrait ainsi relancer le marché de l’immobilier. La fenêtre de tir est cependant assez étroite. C’est donc le moment de lancer ou de finaliser votre dossier.
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
On entend beaucoup parler du taux d’usure dans l’actualité immobilière, mais concrètement de quoi s’agit il ? Le taux d’usure est le taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu'elles accordent un prêt. Il est fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Les emprunteurs sont de ce fait protégés d’éventuels abus et de taux de crédit trop élevés. C’est donc une façon de réguler les prêts immobiliers et d’éviter aux emprunteurs de se retrouver dans une situation financière difficile, c’est-à-dire en surendettement.
C’es le taux d’usure qui régule le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), soit le taux d’intérêt « tout compris » d’un crédit. Ce dernier prend en compte la totalité des frais occasionnés par la souscription d'un prêt (taux d’intérêt nominal, frais de dossier, courtage, assurance, garanties obligatoires, etc.). Il permet de comparer le coût global des différents établissements bancaires. Ce TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée. Pour résumer, le taux d’usure est la limite que le TAEG ne peut dépasser.
Par ailleurs, sachez qu’il est impossible et illégal de contourner le taux d’usure. Les banques suivent à la lettre les directives de la Banque de France. En effet, dépasser le seuil usuraire constitue un délit passible de 2 ans d’emprisonnement et d’une amende de 300 000 euros (article L 341-50 du Code de la consommation).
Quel est le taux d’usure actuel ?
Comme évoqué plus haut, le taux d’usure actuel est entré en vigueur le 1er octobre 2022. Il a fortement augmenté par rapport au trimestre précédent. Le détail des taux d’usure par type de prêt et par montant est consultable directement sur le site de la Banque de France.
Mais voici quelques exemples de taux d'usure pour les principaux prêts immobiliers :
- 3,05 % pour un prêt immobilier à taux fixe d'une durée de plus de 20 ans au lieu de 2,57%
- 3,03 % pour un prêt immobilier à taux fixe d'une durée comprise entre 10 et 20 ans au lieu de 2,6%
- 3,40 % pour un prêt-relais au lieu de 2,99%
- 2,92% pour un prêt à taux variable au lieu de 2,45 %
Sachez également que le seuil du taux d’usure est très différent d’un pays à un autre. Il peut atteindre par exemple 18% en Suisse !
L’impact pour les emprunteurs
Depuis des mois, banques et courtiers tiraient la sonnette d’alarme concernant le niveau trop bas des taux d’usure. Beaucoup de Français n’ont pas pu obtenir de prêt immobilier et acheter le bien qu’ils voulaient. Des dossiers qui auraient pu être acceptés l’année dernière, ne sont donc pas passés. Ce qui a évidemment impacté le marché de l’immobilier.
Avec cette nette augmentation du taux d’usure, les emprunteurs pourront donc en théorie obtenir un prêt et les dossiers mis en attente auront plus de chance d’être enfin finalisés. Mais il est encore trop tôt pour se prononcer.
Cependant, la fenêtre de tir est étroite puisque le taux d’usure sera de nouveau réévalué dans trois mois. Ajoutons à cela l’inflation et l’augmentation des taux de crédits immobiliers…et nous obtenons un cocktail qui demande aux emprunteurs d’être très réactifs.
Certaines banques ont déjà annoncé la hausse de leurs barèmes. Ce qui pourrait de nouveau exclure un bon nombre de futurs acheteurs en ce qui concerne l’obtention d’un prêt immobilier. Nous pouvons donc nous attendre à de nouveaux blocages de dossiers dans les prochaines semaines, puisque le taux d’usure augmente moins rapidement que les taux de crédit. Et cela se confirme avec certaines banques qui annoncent déjà durcir l’octroi de crédits.
En effet, la Banque Centrale Européenne (BCE) a récemment augmenté ses taux directeurs. En parallèle, les taux des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) qui servent de référence à ceux du crédit immobilier ont atteint des niveaux record et sont passés de 1,21% en août à 2,72% en octobre. Ce qui ne sera pas sans conséquences pour les dossiers de prêts à venir.
Pour résumer, l’augmentation du taux d’usure est une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Mais la conjoncture actuelle et l’augmentation des taux de crédits immobiliers pourraient de nouveau contrecarrer les projets d’achat des nombreux Français. Tout est donc une question de timing.
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