L’automne dernier, le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) a divulgué de nouvelles règles concernant les prêts immobiliers. Les établissement bancaires doivent s'y plier, afin de surtout limiter les risques d’impayés pour les banques et leurs conséquences pour les emprunteurs. Il s’agissait, selon le communiqué du HCSF, de « mettre un terme à la dégradation préoccupante des conditions d’octroi de crédits immobiliers résidentiels ». Quelles sont ces nouvelles règles ? Comment préparer un dossier pour un crédit immobilier en 2022 ? Faisons le point !
Constatant une hausse du nombre de dossiers de surendettement déposés auprès de la Banque de France, expliqué pour certains par des emprunts immobiliers trop longs, le Haut Conseil de la stabilité financière a décidé de mettre le holà. Désormais, les banques ne doivent plus octroyer de crédits destinés à l’achat d’une maison ou d’un appartement dans l’ancien pour une durée supérieure à 25 ans.
« Peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit », précise le HCSF. Vous l’aurez compris : ce sont les logements neufs qui sont concernés par cette tolérance. Ainsi, en 2022, il est possible d’emprunter sur 27 ans dans le cas d’une acquisition d’un bien neuf.
Le cauchemar des banques ? Les défaillances de leurs clients emprunteurs. Pour y remédier, le HCSF a décidé de plafonner le taux d’endettement (le montant des annuités de remboursement comparé aux revenus) des foyers demandeurs à 35%, tout crédits confondus. Par exemple, une personne seule qui perçoit un salaire mensuel net de 3 000 euros ne pourra pas s’endetter au-delà de 1 050 euros par mois. Si elle doit déjà rembourser un crédit à la consommation d'un montant de 250 euros par mois, sa capacité d’emprunt tombera donc à 800 euros mensuels.
Ce taux d’endettement maximum autorisé, dicté par le HCSF, représente une vraie nouveauté dans le financement des projets immobiliers particuliers. Il doit permettre d’anticiper, dès le financement, tout dysfonctionnement en cas de défaillance de l’emprunteur sur les remboursements des échéances prévues.
Conséquence ? Une nouvelle fois, ce sont les salariés en CDI qui sont privilégiés dans leur parcours d’emprunteur. Les personnes en CDD, en Intérim ou travailleurs indépendants devront encore plus montrer patte blanche lors de la construction de leur dossier auprès des banques, celles-ci devant s’assurer qu’elles disposent d’une capacité financière suffisante pour honorer leurs échéances.
En 2022, emprunter sans apport est très difficile, voire… totalement impossible. Et ce, même si le HCSF n’a formulé aucune recommandation en la matière ! Les banques ont ainsi tendance à « bloquer » tout dossier ne comportant pas au minimum 10% d’apport personnel. Qu’il semble loin le temps des financements dits à 110% (le prix de l’appartement ou de la maison + les frais de notaire, frais de garantie et frais de dossier), voire au-delà en cas de travaux !
En effet, ne financer qu’une partie du bien immobilier permet à la banque d'assurer ses arrières afin d’éviter un non-remboursement du crédit lors d’une revente précipitée ou face à une dévalorisation du bien. Elle présente aussi l’avantage pour les emprunteurs, qui revendent « au prix », de ne pas avoir de restant dû à rembourser une fois la cession effectuée.
En 2022, les conditions d’emprunt pour les particuliers changent :
- La durée des prêts est plafonnée à 25 ans dans l’ancien, et à 27 ans dans le neuf ;
- Le taux d’endettement maximum du foyer est porté à 35 % :
- Pour avoir une chance d’obtenir un financement, il est important d’être en mesure de présenter un apport équivalent à 10% du prix du bien.
L’obligation de présenter un apport d’au moins 10% peut vous bloquer dans votre envie d’acheter. Il existe cependant des solutions pour dégager les fonds nécessaires, comme le prêt relais si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier. Vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet ? Consultez notre guide du prêt relais, que vous trouverez ici !