En ce moment, dans certaines régions de France, vous pouvez voir des panneaux d'agents immobiliers indiquant fièrement qu'une maison a été vendue « en un week-end », « en un jour », ou même « en une visite ». Mais certaines propriétés situées un peu plus loin sont toujours sur le marché après des mois. Certaines se vendent, d'autres ne se vendent tout simplement pas.
Perplexe ? Ne le soyez pas. Il y a des raisons assez simples pour lesquelles certaines de ces propriétés restent sans acheteur - et vendre rapidement n'est pas difficile, si vous suivez les règles de base.
Suivez les règles de base
Tout d'abord, vous devez connaître votre segment de marché. Si vous possédez une maison d'époque restaurée avec amour en Dordogne, cela peut signifier que vous vendrez sur un marché international (et peut-être principalement britannique) plutôt que de séduire des acheteurs français. En Bretagne, cependant, les acheteurs français de maisons de vacances sont très actifs et si vous vendez un appartement à Paris, le marché local est très demandeur.
Si vous pensez vendre à des acheteurs internationaux, il peut être judicieux d'utiliser des agences connectées à Properstar. Et pour accéder au marché local, vous avez peut-être intérêt à utiliser l'un des grands groupes français (également présents sur Properstar), comme la franchise Century 21, CapiFrance ou iAD France (Vous pouvez aussi trouver un vrai spécialiste local, ils existent, et sont souvent extrêmement bien informés et travailleurs !).
Vous devrez également savoir où se situe votre propriété sur le marché local. À quel prix se vendent les propriétés similaires ? Dans quel état sont-elles ? Quelles sont les caractéristiques qui la distinguent - par exemple, la cuisine, la salle de bains, le jardin, la piscine ? Vous devez faire autant de recherches que si vous vouliez acheter une propriété.
Définissez vos priorités
Deuxièmement, définissez vos priorités. Si vous voulez une vente rapide, vous devrez peut-être être résolument réaliste quant au prix. D'un autre côté, si vous voulez obtenir le meilleur prix possible, vous devrez peut-être vous résigner à attendre un certain temps ; n'oubliez pas qu'une fois qu'une propriété est sur le marché depuis un certain temps, elle peut devenir obsolète ou les acheteurs potentiels peuvent faire des offres « insolentes ».
Fixer le bon prix est une sorte d'équilibre entre « fixer le prix pour vendre » d'une part et tenter sa chance d'autre part. Si vous fixez un prix supérieur à la fourchette du marché, vous aurez beaucoup de mal à vendre ; plus vous êtes prêt à fixer un prix inférieur au plafond de cette tranche de prix, plus vous attirerez facilement des acheteurs potentiels.
Vous pouvez vous faire une bonne idée des prix en consultant les portails immobiliers tel que le nouvel estimateur immobilier de Properstar 😎. Il existe également un certain nombre de sites qui vous permettront de vérifier les prix moyens dans votre région ; découvrez par exemple les prix de l'immobilier à Lyon sur Properstar. Vous pouvez également vérifier le prix au mètre carré sur le site immobilier des notaires. Bien entendu, un bon agent vous aidera également à déterminer le prix. Mais pour choisir un bon agent, il est utile de commencer par avoir une bonne idée du prix et de ce qui peut l'affecter !
Préparez votre propriété pour les visites
Avant d'inviter des acheteurs potentiels ou même des agents immobiliers à visiter la propriété, mettez-vous au travail pour la remettre en parfait état. Réparez les petits défauts de finition, comme les bosses dans le plâtre, la peinture éraflée ou les rayures. Débarrassez-vous du désordre : rangez vos affaires ou envoyez-les à l'association Emmaüs. Dépersonnalisez-la, en vous débarrassant des photos, des certificats, etc. et en atténuant toute décoration trop voyante.
Faites entrer la lumière - nettoyez bien les fenêtres, enlevez les rideaux lourds et installez des ampoules plus puissantes. Par dessus tout, réfléchissez à la manière de mettre en valeur les aspects positifs - par exemple, si votre grande cuisine est un argument de vente important, efforcez-vous de la rendre aussi attrayante que possible.
Comment voulez-vous vendre - vous-même ou par l'intermédiaire d'un agent ?
Vous pouvez certainement vendre le bien vous-même et économiser les honoraires ; de nombreux vendeurs français le font. Plus de 30 % des ventes de biens immobiliers en France se font sur cette base. Mais si vous n'avez pas le temps de répondre aux demandes de renseignements et de vous occuper des visites, il est peut-être préférable d'employer un agent, surtout si vous n'êtes pas souvent sur place.
Si vous engagez un agent, assurez-vous qu'il a le temps de discuter en détail des points forts, des points faibles et de la valeur du bien, et de faire la visite. Quels sont les points forts qu'il convient de souligner ? Comment vont-ils commercialiser le bien ? Quel type d'acheteurs pense-t-il être le plus intéressé ? Quelle est la demande pour ce type de bien ?
N'oubliez pas que vous pouvez engager un seul agent avec un mandat exclusif, ou faire travailler plusieurs agents pour vous avec un mandat simple. Les deux formules ont leurs avantages et leurs inconvénients. Si vous optez pour l'exclusivité, essayez de ne pas vous engager pour une période complète de trois mois - négociez une période plus courte afin de ne pas être lié si les choses ne se passent pas comme souhaité.
A ce stade, vous devez vous occuper du certificat d'énergie, et vous devriez probablement faire faire tous les diagnostics nécessaires. La plupart des agents connaissent un expert qui peut s'occuper de tout cela, en notant les défauts de l'électricité, du gaz, de l'amiante ou de la peinture au plomb, ainsi que les risques naturels. Dans certaines régions, vous aurez également besoin d'un rapport sur les termites ou la moisissure sèche.
Si vous faites appel à un agent, assurez-vous d'effectuer un suivi. Demandez à voir les annonces et les prospectus avant qu'ils ne soient validés, et assurez-vous d'avoir un compte-rendu de chaque visite. Assurez-vous que les photos sont bonnes et qu'il y en a suffisamment. Certains agents français essaient de se contenter de deux ou trois photos, ce qui n'est pas suffisant pour intéresser les acheteurs.
La partie administrative
Si vous ne résidez pas dans l'Union européenne ou si votre bien est détenu par une société, vous devrez peut-être désigner un représentant fiscal qui sera chargé de surveiller la vente et de s'assurer que chaque petit bout de papier est correct. Le travail du représentant consiste à s'assurer que vous n'arnaquez pas l'État français - si vous avez effectué de nombreux travaux de rénovation, vous devrez retrouver chaque reçu.
Et n'oubliez pas que le notaire contrôle également le montant que vous avez payé pour le bien et dépensé pour celui-ci, car c'est lui qui est chargé de collecter l'impôt sur votre bénéfice (sauf si vous vendez votre résidence principale).
Une fois que vous avez accroché votre acheteur, il faut compter deux ou trois mois entre le compromis de vente et la conclusion de la vente. N'acceptez pas une offre si vous n'êtes pas sûr à 100% ; vous ne pouvez pas changer d'avis pour accepter une meilleure offre plus tard, comme vous pouvez le faire sur d'autres marchés immobiliers.
Dans les zones rurales, le quango agricole SAFER peut avoir des droits de préemption, et dans certaines villes, la mairie peut également exercer son droit de premier refus ; ils sont tous deux connus pour prendre les deux mois complets qui leur sont accordés pour se décider. Si votre acheteur a souscrit une clause de financement, il devra également trouver les fonds nécessaires à son hypothèque.
Sachez également que vous ne recevrez pas forcément vos fonds le jour même de la signature du contrat de vente final. Le transfert des fonds peut prendre jusqu'à trois semaines, voire davantage si vous devez les verser sur un compte bancaire étranger.
Et maintenant estimez votre bien!
Le marché change constamment, tout comme la valeur de votre maison. Estimez votre bien en ligne et obtenez une fourchette de prix.
