Le constat est général, les prix de l’immobilier baissent partout en France, à quelques exceptions près. Paris n’est pas épargnée, sans surprise, tout comme d’autres grandes villes comme Lyon, Toulon et Marseille. Les zones rurales qui avaient attiré un grand nombre de citadins après les confinements successifs dus à la pandémie de COVID-19 continuent aussi de voir le prix des biens baisser. C’est donc officiel, le marché immobilier connait un retournement inédit, du jamais vu depuis neuf ans ! Explications.
Un début d’année difficile pour le marché immobilier
Le début d'année est laborieux pour le marché immobilier. Les prix baissent de façon généralisée partout en France, que ce soit dans les grandes villes ou dans les communes rurales. Toutes les zones géographiques sont concernées, sans exception. Un phénomène qui n’avait pas été observé dans le secteur immobilier depuis 2014.
La baisse générale est estimée à 0,2%. Les prix des biens parisiens sont orientés à la baisse (-0,4% en février 2023), ce qui n’est pas une surprise en soit, puisqu’ils avaient atteint des sommets qui n’étaient plus tenables compte tenu de la situation économique globale et les hausses successives des taux d’intérêts des prêts immobiliers. Mais cette baisse touche également l’ensemble des communes du Top 10 (-0,4%) et du Top 50 (-0,1%). Même Marseille, avec son marché immobilier insolent comparé aux autres villes et un intérêt croissant des acheteurs (+11,2% en un an), voit la tendance s’inverser avec une baisse de prix de -0,4%.
Les zones rurales sont également impactées (-0,4%). Après avoir vu affluer une vague de citadins ayant des envies d’ailleurs suite aux nombreux confinements, connu une hausse des prix dû aux fortes demandes, les prix de l’immobilier en zones rurales sont à la baisse. Ce qui n’est pas étonnant. Les prix étaient devenus trop élevés pour les locaux mais aussi pour les urbains qui voulaient acheter au juste prix. Une baisse des prix avait déjà commencé à s’amorcer en janvier pour rétablir l’équilibre.
Une saison pourtant favorable pour le marché immobilier en temps normal
Traditionnellement, le mois de février est un mois plutôt favorable pour le marché immobilier. En effet, après une pause hivernale souvent synonyme de baisse des prix, ces derniers repartent généralement à la hausse. Le mois de février est donc normalement un très bon mois pour le marché, car après toute l’effervescence des fêtes de fin d’année, les futurs acheteurs reprennent leurs recherches. En parallèle, les banques contre attaquent pour attirer de nouveaux clients.
Au lieu du schéma traditionnel que nous voyons tous les ans, la baisse des prix s’est poursuivie et s’est même étendue à toute la France.
Ainsi, Lyon et Nantes enregistrent le plus fort recul de prix en février avec -1 %. Mais sur les trois derniers mois, ce sont les villes de Caen et Toulon qui voient la baisse de prix la plus importante, une baisse de l’ordre de -3,6 %. Clermont-Ferrand et Lyon ne sont pas si loin avec une baisse de prix atteignant -3,5 % depuis janvier 2023.
Des exceptions qui confirment la règle
Si les prix de l’immobilier baissent de façon généralisée partout en France, il y a tout de même quelques exceptions qui confirment la règle. C’est le cas notamment de Nice, qui en plus d’avoir une météo favorable une grande partie de l’année, a vu ses prix augmenter de 0,7% entre janvier et février 2023. Nice fait donc figure d’exception.
Bordeaux n’est pas non plus impacté par la chute des prix généralisée et n’a enregistré aucune baisse de ses prix en février dernier.
Une situation liée aux taux des crédits immobiliers
La chute de la demande et de la production de crédits immobiliers pourrait intensifier la tendance. Selon les derniers chiffres de la Banque de France, les banques françaises ont accordé 30% de crédits en moins en décembre 2022 vs. décembre 2021. Si la production de crédits diminue fortement, cela entraine mécaniquement une baisse de la demande qui implique une baisse des prix. Cette situation pousse certains propriétaires à repousser voire renoncer à la vente de leur appartement ou de leur maison en attendant une situation plus favorable.
Cette tendance à la baisse des prix de l’immobilier, qui n’avait pas été aussi importante depuis 2014, est la conséquence directe de la remontée des taux de crédit immobilier.
La révision mensuelle du taux d'usure va donner une bouffée d'oxygène , mais uniquement de courte durée à chaque fois, car cela entraine une hausse des taux, ce qui impacte directement le budget des futurs acheteurs et leur capacité d’emprunt. Une situation qui ne devrait pas aider à la relance des prix de l’immobilier ces prochains mois.
Pour conclure, nous pouvons dire que la situation du marché immobilier à l’heure actuelle est un peu plus compliquée que d’ordinaire. Le contexte économique, l’augmentation des taux de crédits ainsi que d’autres facteurs conjoncturels entraînent une baisse des prix généralisée en France. Cette tendance baissière pourrait se confirmer et se prolonger, notamment à cause de la baisse de demande de prêts immobiliers et à l’augmentation des refus de financement de la part des banques, le tout alimentée par la valse incessante de la révision des taux d’usure et des taux de crédits.
