L’été touche à sa fin et les agents aussi bien que les acheteurs sont de retour sur le marché. Ces 9 conseils vous aideront à vous préparer au processus d'achat et à éviter les principales erreurs.
1. Commencez par mettre de l’ordre dans vos papiers !
Le processus d’achat d’un bien immobilier n'échappe pas à l’amour que les français portent à la paperasse, il vous sera sûrement demandé de présenter votre carte d’identité à chaque étape du processus - par l’agent immobilier, le notaire et la banque . Voilà pourquoi bien préparer votre dossier en incluant certificat de naissance, certificat de mariage, passeport, relevé d’imposition et relevés bancaires, entre autres, vous aidera à naviguer à travers le processus. Il est probablement plus sûr de préparer quelques copies préalablement imprimées et numérisées sur votre disque dur.
2. N'oubliez pas de prendre en compte les frais et les taxes qui s’appliqueront lorsque vous établirez votre budget
Prévoyez en général environ 10 % supplémentaires : les petits budgets sont cependant plus durement touchés. Par exemple, si vous achetez un bien immobilier à 29 000 euros en Corrèze, vous devrez payer 3 900 euros de frais (il existe un simulateur utile ). Des frais supplémentaires sont à prévoir si vous avez recours à un prêt hypothécaire.
Pour un appartement parisien de 750 000 euros, le notaire vous demandera 53 600 euros (dans lesquels plus de 45 000 euros serviront pour payer les taxes associées à l’achat).
Il est important de savoir si, comme c'est de plus en plus souvent le cas, la vente se fait avec FAI (Frais d'Agence Inclus), ou si, en tant qu'acheteur, vous devrez payer les frais d'agence immobilière en plus des honoraires du notaire.
3. N'oubliez pas que vous pouvez acheter sur plan
Bien que de nombreux acheteurs, en particulier étrangers et retraités, recherchent une jolie maison de campagne, une grande villa ou encore une ferme, si vous voulez un appartement en ville ou une villa en banlieue, il est préférable d’envisager d'acheter du neuf. Les grands promoteurs comme Nexity ou Bouygues, tout comme les petites entreprises locales, vendent des appartements sur plan qui bénéficient d'une efficacité énergétique moderne et d'une garantie décennale.
La VEFA (vente en état futur d'achèvement) s'adresse aussi bien aux propriétaires qui comptent habiter dans le bien en question qu'aux investisseurs à long terme. Si vous faites face à un taux d'imposition élevé, investir dans le cadre de la loi Pinel peut s'avérer judicieux. Vous trouverez généralement ces développements juste en dehors des limites du centre ville, ou parfois des rénovations d'anciennes écoles, de couvents, ou encore de palais de justice.
4. Faites des recherches approfondies sur votre agent immobilier
Les plus grandes agences immobilières sont Century 21, Guy Hocquet, ORPI et LaForet, mais les petits spécialistes locaux peuvent s’avérer aussi intéressants. L’agence Espaces Atypiques dans les Yvelines, par exemple, s'occupe de lofts et d'anciens espaces industriels, de maisons d'architectes et d'autres propriétés tout aussi inhabituelles.
Tous les agents doivent afficher leur certificat professionnel dans leur bureau, ainsi que le montant de leur assurance (qui doit absolument être supérieur à votre caution).
De nombreux agents vous demanderont de signer un bon de visite indiquant que vous avez visité le bien et que si vous décidez de l'acheter, vous le ferez par leur intermédiaire. Vérifiez www.properstar.fr, car il est possible que différents agents immobiliers aient publié le même bien à des prix différents. C’est une pratique courante. Gardez bien à l’esprit que ce que vous signez est un bon de visite et non une offre d'achat pré-imprimée.
5. À ce propos, ne faites pas d'offres à votre insu
En effet, une offre verbale peut être considérée comme un engagement.
En revanche, une offre au prix demandé doit être acceptée par le vendeur. C’est un élément à savoir si vous avez déjà trouvé exactement ce que vous cherchez et que le prix est correct.
Une fois que vous avez fait votre offre, le bien est à vous !
6. Préparez-vous à être patient
Dans de nombreuses villes, la mairie a un droit de préemption sur les propriétés, et à la campagne, la commission agricole SAFER a également un droit de préemption. Ils ont deux mois pour se décider, et ils prennent presque toujours tout leur temps, même si la réponse est « non merci » dans 99 % des cas. En général, il faut compter entre trois et six mois, en fonction de la complexité de la transaction (par exemple, si une propriété est détenue conjointement par différents membres de la famille, ou si les papiers de la copropriété tardent à arriver, cela peut prendre plus de temps pour obtenir tous les papiers nécessaires).7. N'oubliez pas de vous assurer que les diagnostiques sont bien à jour
Certains vendeurs essaient d'économiser de l'argent en utilisant un rapport qui a été réalisé il y a plusieurs années. Ces documents couvrent les installations électriques et gazières, l'amiante, le plomb, les termites (dans certaines régions), les risques naturels et industriels (par exemple les contaminants des friches industrielles ou des anciennes fermes) et les fosses septiques.
Gardez tout de même à l’esprit que les diagnostiques ne correspondent pas à une étude structurelle complète. Il est possible qu’une maison ait obtenu un score de 100 % lors du diagnostique et que ce dernier chute le lendemain à cause d'une grosse fissure dans la maçonnerie. Ces rapports ne prennent pas non plus en compte le toit (dont le remplacement peut s’avérer coûteux). Si vous achetez une propriété ancienne, votre meilleure chance est de trouver un constructeur ou un architecte respecté (renseignez-vous autour de vous) qui jettera un coup d'œil et vous indiquera au préalable ce qui pourrait être nécessaire de prévoir et ce que cela pourrait coûter.
8. Les clauses suspensives sont vraiment merveilleuses
Il s'agit des conditions pour lesquelles la vente n'aura pas lieu. La clause de financement est habituelle : si, malgré tous vos efforts, vous ne parvenez pas à obtenir un financement, votre offre devient caduque et votre acompte vous est remboursé . Mais cette clause est plus stricte qu'auparavant : vous devrez peut-être préciser le montant exact du financement que vous souhaitez obtenir et vous devrez faire tout votre possible pour l'obtenir. Il ne s'agit donc pas d'une clause qui vous permettra de changer d'avis.
Il est aussi possible de trouver d'autres clauses suspensives. Par exemple, un propriétaire peut être tenu de mettre la fosse septique d'une maison de campagne en conformité avec le règlement du SPANC avant de conclure la vente. Si vous achetez d'anciens bâtiments agricoles ou industriels dans le but de les transformer, vous devez soit vous assurer que le plan d’urbanisme permettra un usage résidentiel, soit ajouter une clause suspensive à cet effet à votre offre. Il en va de même si vous achetez une maison de ville avec un étage commercial et que vous souhaitez le transformer en espace résidentiel.
9. Notez bien la date du rendez-vous !
En effet, l'acheteur et le vendeur assistent, de manière générale, à la signature de l'acte. Une visite de la propriété est également organisée le matin de la signature, pour vérifier son état : vous achetez le bien dans son état actuel, donc si une détérioration s'est produite depuis votre dernière visite, cela doit être vérifié.
Si vous ne pouvez pas être présent pour une raison quelconque, vous devrez peut-être donner une procuration au notaire.
