C’est peut-être votre cas? Pour de nombreuses personnes désirant devenir propriétaires en Suisse, l’achat d’un terrain et la construction d’une maison n’est pas une évidence pour des raisons tant administratives, que financières. Les démarches à entreprendre peuvent s’apparenter au parcours du combattant. La propriété par étages (PPE) se présente alors comme une alternative qui vous permet d’avoir accès à la propriété d’une partie d’un immeuble fraichement construit ou d’une ancienne résidence.
Si vous faites le choix d’acheter un bien immobilier en propriété par étages en Suisse, vous devenez l’acquéreur non seulement des murs, mais également d’une partie du terrain et du bâtiment. Qu’est-ce que la propriété par étages? Quels sont ses spécificités et ses avantages? Nous vous proposons de faire le point.
La propriété par étage (PPE) est une forme particulière de copropriété. Si vous achetez un bien immobilier en PPE, vous devenez le propriétaire de votre appartement, ainsi que d’une partie de la construction et du terrain. La propriété par étages est semblable à une copropriété, avec la spécificité que plusieurs personnes sont propriétaires de parties spécifiques d’un immeuble. Dans ce type de copropriété, chaque propriétaire a un droit exclusif sur son logement, parfois sur un autre espace, comme une cave ou un atelier. Ce qui donne au propriétaire le droit d’aménager à son goût l’intérieur de son logement, de vendre son bien ou de modifier son hypothèque comme bon lui semble.
Cependant, dans le cadre de la propriété par étages, le propriétaire bénéficie d’un droit exclusif limité. Il a un droit exclusif de jouissance et d’utilisation uniquement sur certaines parties du bien. Il a pleine jouissance de l’intérieur de l’appartement, des murs non-porteurs, de la porte d’entrée de l’appartement, de l’intérieur de la terrasse, etc. Les membres de la propriété par étages sont copropriétaires du terrain, des murs porteurs, du toit et de l’ascenseur, par exemple. Si l’un des copropriétaire souhaite faire usage ou modifier la propriété commune, il doit obtenir l’aval de l’ensemble des membres.
C’est le cas par exemple, si un des propriétaires souhaite créer un jardin potager dans un espace vert qui est propriété de tous.
Il est également possible d’avoir accès à certains espaces sans le partager avec d’autres. Pour ceci, il est nécessaire de faire une demande de droit de jouissance exclusive. Une fois celle-ci acceptée par les copropriétaires, vous pouvez l’utiliser à votre gré, même si l’espace en question reste propriété commune. Par contre, les copropriétaires peuvent faire la demande commune que vous seul en assumiez l’entretien. Dans le cadre de la propriété par étages, les décisions sont prises collectivement. Les coûts et les risques sont partagés entre tous.
Le principal avantage de la PPE réside dans le fait que les coûts et les risques sont partagés entre tous les membres de la copropriétés. La diminution des frais d’acquisition et d’entretien vous permet d’investir dans un bien plus grand que si vous acquériez une maison individuelle. Vous avez également la possibilité de choisir librement ce que vous voulez faire de votre logement, tant que vos choix d’empiètent pas sur les droits des autres copropriétaires. Le fait de faire partie d’une communauté de propriétaires peut apporter de l’appui lors de la prises de certaines décisions. Surtout si celles-ci demandent d’avoir des connaissances spécifiques. Et les acheteurs ajoutent: "Pour moi en tant qu’acheteur en PPE, je veux m’assurer d’avoir de bons voisins"
Le plus souvent une personne joue le rôle d’administrateur de la PPE. Elle s’occupe de régler les factures, de gérer les contrats d’assurance et de faire le suivi de l’entretien des espaces extérieurs. Ainsi, vous n’avez pas à vous préoccuper de nombreuses démarches administratives. Ce qui est plutôt agréable. Et comme nous l’avons vu plus haut, la propriétés par étages en Suisse vous permet de faire ce qu’il vous plait dans votre appartement, sans avoir à consulter quiconque. Mais il peut aussi y avoir certains pièges, "il faut faire attention à ce que le fonds de rénovation dispose d’un montant suffisamment élevé pour couvrir des dépenses imprévues, en particulier si le bâtiment est ancien. Ceci afin d’éviter un impact négatif sur les charges annuelles des copropriétaires."
Création d’un acte constitutif
C’est lorsque l’acte constitutif est signé que la propriété par étages est validée et entre en vigueur. Celui-ci se présente sous la forme d’une déclaration qui contient la forme juridique authentique et l’inscription au Registre Foncier. Il n’est pas possible de constituer une PPE de manière informelle. C’est l’article 712 du Code Civil suisse qui régit l’acte constitutif. Il est conclu sur la base d’un contrat écrit qui doit être signé par tous les copropriétaires. Chaque PPE à l’intérieur de la construction a son propre numéro au Registre Foncier. Même si les bases juridiques de la propriété par étages sont regroupées dans le Code Civil suisse, cette forme de propriété est également répertoriée dans le droit de la copropriété et des associations.
Nomination d’un administrateur
Le plus souvent, un administrateur est nommé au moment de la constitution d’une PPE. Il est généralement élu par l’assemblée des copropriétaires. Sa mission est principalement de représenter les intérêts de la communauté des propriétaires. Il s’occupe aussi de la gestion des divers demandes, d’organiser les réunions, de suivre l’état des espaces communs, d’organiser les éventuels travaux et de s’assurer que chaque copropriétaire accomplisse ses devoirs. L’administrateur a encore pour tâche la gestion des comptes de la PPE et le suivi du budget, préalablement approuvé par l’assemblée des copropriétaires.
Décisions prises à la majorité par l’assemblée des copropriétaires
Dans le cadre de la PPE, les décisions sont prises à la majorité. Les copropriétaires décident collectivement de la manière dont sont utilisés ou modifiés les espaces communs. Les décisions sont généralement prises lors d’une assemblée générale, sollicitée au besoin par l’administrateur. Toute modification d’un espace commun doit obtenir auparavant l’accord de la majorité des propriétaires. C’est par exemple le cas pour la pause d’une antenne sur un balcon. Lorsqu’une réparation ou un achat est validé par l’assemblée, tous doivent participer aux frais. Si vous rejoignez une copropriété par étages, informez-vous sur les décisions qui ont déjà été prises, car vous devrez participer aux dépenses déjà prévues.
Constitution d’un fond de rénovation
Un fond de rénovation est généralement constitué, afin de prévoir les payements en cas de gros travaux d’entretien. Si le bâtiment est récent, les membres de la PPE ne constituent pas forcement de fond de rénovation durant les premières années étant donné que la construction est encore sous garantie. Ce sont les copropriétaires qui définissent la somme qui sera attribuée au fond. L’usage prévoit que la contribution doit correspondre à un pourcentage de la valeur du bien immobilier.
Définition d’une quote-part
La quote-part est l’indice utilisé pour estimer la valeur d’un logement par rapport à l’ensemble de la construction en PPE. Elle établit aussi les droits et les devoirs de chaque propriétaire en regard de l’ensemble des membres de la communauté de propriétaires par étages. La quote-part permet de répartir les dépenses collectives, comme les frais d’entretien du système de chauffage ou la rénovation du toit. Elle ne joue cependant aucun rôle au moment de définir le prix de vente de l’objet immobilier. Ce dernier dépend du marché de l’offre et de la demande dans la région où il se trouve, de son emplacement et de la qualité de sa réalisation.