Para ser un inversor inmobiliario en España, debes decidir en primer lugar en qué tipo de alquiler deseas participar: alquiler a largo plazo a un inquilino que generalmente usará la propiedad como su hogar principal, o alquileres de vacaciones a corto plazo. Ambos pueden ser gratificantes, pero la forma en que necesitas jugar el juego de la propiedad es muy diferente.
Para los alquileres a largo plazo, solo alrededor de una cuarta parte de los hogares ahora alquilan, aunque el hecho de que haya un alquiler del sector público muy limitado en comparación con otros países de la UE significa que casi todos estos están alquilando a propietarios del sector privado.
También se asientan principalmente en las ciudades más grandes, donde los jóvenes se dirigen a trabajar. Aunque muchos inversores solo miran a Barcelona y Madrid, hay mejores rendimientos disponibles en otros lugares, como Valencia o Toledo. Estás viendo un plazo de alquiler normal de cinco años.
Los alquileres a corto plazo pueden variar desde una semana hasta todo el verano, y también pueden incluir tarifa diaria AirBNB. Sin embargo, ten en cuenta que el alquiler a corto plazo está fuertemente regulado, en parte debido al cabildeo del sector hotelero. Sin embargo, si cumples con las regulaciones, puede dar excelentes rendimientos.
La mayoría de los inversores, y particularmente los propietarios no residentes, utilizan una agencia para cuidar la propiedad. Los alquileres a largo plazo generalmente se cobran a un mes de alquiler para encontrar al inquilino o renovar un arrendamiento, más el 10% -15% del alquiler mensual en tarifas de administración. Para alquileres a corto plazo, los cargos pueden aumentar del 15-20% a un poco más, y también deberás tener en cuenta el 21% del Impuesto al Valor Agregado (IVA) si se proporcionan servicios como ropa de cama y limpieza.
La gestión de bricolaje realmente solo funciona si eres residente o tienes un equipo local de confianza (como un limpiador y un contratista general al que puedes recurrir para reparaciones). Otra opción es comprar en un resort que te proporcionará un paquete de administración. Si deseas una inversión sin problemas que se ejecute sola, esta puede ser una buena ruta a seguir, pero asegúrate de verificar la reputación de la administración del resort antes de comprar.
Ser un buen propietario a largo plazo se trata principalmente de conocer tus derechos y responsabilidades. Por ejemplo, la ley no te permite pedir más de un depósito de dos meses (a menos que el período de alquiler sea superior a 5 años), o rechazar a los inquilinos que quieran extender el período de alquiler a cinco años.
Por otro lado, las leyes que protegían a los inquilinos del desalojo han sido revisadas, y un proceso simplificado significa que puedes desalojar a un inquilino que no paga o es destructivo dentro de los seis meses. Sin embargo, hay un procedimiento estricto que debe seguirse.
Puede ser tentador hacer un alquiler residencial pero estructurarlo como un alquiler turístico para tratar de evitar dar los derechos de tus inquilinos. No lo hagas, porque no funcionará: si la propiedad es su hogar principal, los tribunales siempre lo considerarán como un alquiler a largo plazo, sea cual sea el acuerdo que hayas logrado que el inquilino te firme.
También deberás cumplir con algunas regulaciones básicas: obtener una inspección de gas cada 5 años y un certificado de energía antes de anunciar el alquiler.
El rendimiento bruto promedio es de alrededor del 6,6%, pero puede ser significativamente mayor en algunas áreas (se calcula dividiendo el alquiler anual por el precio de la propiedad y multiplicando el resultado por 100):
- Toledo tiene el rendimiento más alto con un 8,4%
- Lérida, Segovia, Valencia y Guadalajara también son altamente rentables según Brainsre.news
- Pero en Madrid o Barcelona solo obtendrás alrededor del 4,5%
- y Palma, San Sebastián y Coruña también tienen bajos rendimientos
A diferencia del sector de alquiler a largo plazo centrado en apartamentos, los alquileres a corto plazo se centran en propiedades más grandes: las villas representan casi la mitad del mercado, y los apartamentos representan aproximadamente otro tercio. Las casas de pueblo y aldea son claramente minoritarias; las opciones más populares son las que atienden a grupos familiares más grandes o grupos de amigos según un informe de 2020 de "Spain Holiday".
Las áreas específicas tienen sus propias reglas sobre lo que está permitido y en qué áreas puedes alquilar. El alquiler a corto plazo de apartamentos en el centro de Madrid, por ejemplo, ahora es casi imposible. Por otro lado, Andalucía quiere fomentar el turismo rural, por lo que es más probable que otorgue un permiso de Casa Rural o Vivienda Turística, especialmente en el interior.
La televisión de pantalla grande y el acceso wi-fi son bastante necesarios (y nuevamente, algunas áreas, como las Islas Baleares, tienen reglas muy específicas sobre lo que se debe proporcionar), pero también debe pensar en el estándar de equipo de cocina, los baños (la porcelana blanca estándar ya no sirve) y la decoración. Por ejemplo, si las toallas se están volviendo un poco deshilachables o delgadas con la edad, es hora de comprar otras nuevas: 100% algodón y en los colores correctos para acompañar su decoración, también. Es aplicable principalmente a los turistas internacionales, porque los lugareños prefieren ahorrar dinero y optar por ofertas más baratas.
Muchos propietarios de villas y apartamentos también incluyen su "pequeño libro de secretos" - los mejores restaurantes locales, bares, lugares de helados, atracciones fuera de lo común, etc. - y algunos extienden esto a la negociación de un descuento para sus huéspedes. Este tipo de atención al detalle obtendrá excelentes críticas y clientes habituales.
Legalmente hay que tener un libro de reclamaciones. Pero si no deseas que las cosas lleguen tan lejos, asegúrate de obtener comentarios de los huéspedes sobre lo que podrías hacer mejor: incluida una pequeña tarjeta que solicite "cualquier cosa que haya extrañado o que pueda haber hecho que sus vacaciones fuesen más divertidas" puede obtener los comentarios constructivos correctos para ayudarte a refinar tu oferta.
Hacer que tu propiedad se destaque significa que puedes decidir no dirigirse a los grandes portales como AirBNB, sino utilizar un sitio de alquiler especializado como Rusticae (hoteles boutique y B&B) o Ruralidays (especializado en Andalucía).
No traigas el estilo de tu país de origen y trates de replicar un interior escandinavo o un apartamento parisino. La mayoría de los visitantes buscan una verdadera experiencia española, así que considera cuidadosamente cómo acentuar el sabor local de la propiedad, ya sea encalado andaluz y decoraciones moriscas, o un enfoque modernista en la Barcelona de Gaudí. No te excedas ni lo pastiches, pero mantén un toque ligero y tendrás una propiedad que se alquila bien.
Sin embargo, no olvides que tendrá que pagar impuestos sobre eso. Si eres residente español (u otro residente de la UE) puedes deducir los gastos de mantenimiento, depreciación, intereses hipotecarios, impuestos, seguros y otros gastos de funcionamiento. (Y con los alquileres a largo plazo, si la propiedad es la residencia principal de tu inquilino, solo pagas impuestos sobre el 60% de tu ganancia neta). Pagarás impuestos a tu tasa marginal, dependiendo de tus otros ingresos.
Si no es residente, pagas el 19% de tus ingresos netos de alquiler (residentes de la UE) o el 24% de los ingresos brutos de alquiler (si no eres residente de la UE). Es decir, si no eres residente en la UE, no puedes deducir ninguno de tus costes. Debes tener eso en cuenta antes de hacer tu presupuesto, ya que puede reducir sustancialmente tus rendimientos. (Lo que cuenta es la residencia, no la ciudadanía).
Pero hay un elemento absolutamente esencial que no puedes omitir si deseas ser el mejor propietario de España, ¡y eso es primero comprar una propiedad! Así que echa un vistazo a lo que hay en oferta y comienza a transformar tu sueño en tu inversión.