Tous les trimestres, la Banque de France met à jour le taux d’usure applicable au crédit immobilier. Ce taux plafond, qui a bloqué bon nombre de dossiers ces derniers mois, devrait augmenter au 1er janvier 2023. C’est une bonne nouvelle pour les emprunteurs, d’autant que plus la hausse du taux d’usure sera élevée, plus la bouffée d’oxygène sera grande. Mais est-ce que cela signifie que les crédits immobiliers seront plus facilement accessibles en 2023 ? Regardons cela de plus près.
Une bouffée d’oxygène pour le début de l’année 2023
Depuis un an, entre l’inflation et la remontée des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, les Français ont beaucoup plus de difficultés à obtenir un crédit immobilier. Même en ayant un bon dossier, bon nombre de ménages ont essuyé un refus de la part des banques. En effet, le taux moyen de crédit pratiqué par les banques était de 2,25% en novembre 2022 alors que le taux plafond était fixé à 3,05% pour un crédit de 20 ans ou plus. Le taux d’usure ne suivant pas cette remontée des taux de crédit, les banques ont rejeté de nombreux dossiers.
L’année 2022 se termine donc avec des taux de crédit qui ont plus que doublé en un an et un taux d’usure qui ne suit pas. Début 2022, il était possible d'emprunter à moins de 1% sur 20 ans pour acquérir un bien. Aujourd’hui, il est impossible de trouver un taux inférieur à 2%. L’Observatoire crédit logement (CSA) a constaté une chute de 36,4 % des crédits immobiliers accordés entre septembre et novembre 2022 par rapport à la même période en 2021. La Banque de France a constaté quant à elle une baisse de l’ordre de 25%, ce qui est plus que significatif et montre très clairement que le marché de l’immobilier subit directement l’impact des taux de crédit et du taux d’usure. Conséquence : les emprunteurs diffèrent leur projet ou n’osent tout simplement pas se lancer, de peur de voir leur demande de prêt immobilier refusée.
Toutefois, selon les prévisions des courtiers, le début de l’année 2023 devrait être plus clément pour les emprunteurs. En effet, le taux d’usure pourrait augmenter de 0,55 point et faciliter ainsi le financement pour l’achat d’un appartement ou d’une maison.
Mais de courte durée ?
L’accès au crédit immobilier devrait être facilité à partir du 1er janvier 2023. Cependant, il faut relativiser car cet assouplissement pourrait être de courte durée. La BCE va rehausser ses taux directeurs en décembre et la Banque de France n’a pas vraiment l’intention de revoir le principe du taux d’usure ni d’assouplir les règles d’octroi des crédits immobiliers (taux d’endettement maximum à 35% / durée de remboursement fixée à 25 ans maximum).
Même si le taux d’usure est revu à la hausse par la Banque de France, étant donné que les établissements bancaires augmentent simultanément leurs taux de crédit, le premier effet est annulé par le second. Comme nous avons pu le voir en octobre dernier, la remontée du taux d’usure ne devrait donc faciliter l’accès au crédit que temporairement.
Un autre indicateur impactant les taux de crédit immobilier présente des signes positifs : le taux fixe auquel l'État français emprunte sur 10 ans a diminué, passant de 3% en octobre à 2,30% début décembre. Mais cela ne va pas produire de miracle durable pour les futurs emprunteurs.
Ainsi, ces derniers n’auront qu’une étroite fenêtre de tir pour obtenir un crédit immobilier en janvier. Il leur faudra être réactifs et demander leur financement au bon moment. Les emprunteurs sont, quoiqu’il en soit, contraints par le taux d'endettement qui ne doit pas dépasser les 35 %. En sachant qu’une augmentation d'un point du taux de crédit diminue de 10 % la capacité d'emprunt d'un acheteur, il faudra trouver des solutions pour compenser cela, comme par exemple avoir plus d’apports personnel. Il y a donc de fortes chances pour que la dynamique lancée en 2022 se poursuive en 2023…et que les acheteurs subissent de nouveau la valse des taux de crédit et des taux d’usure.
Bon à savoir
Le taux d’usure est le taux maximum légal que les banques sont autorisées à appliquer lors de la souscription d’un prêt. Il est fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Cela permet aux emprunteurs d’être protégés d’éventuels abus et de taux de crédit trop élevés. Le taux d’usure est donc un moyen de réguler les prêts immobiliers et d’éviter aux emprunteurs de se retrouver dans une situation financière difficile (surendettement).
Il régule aussi le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), soit le taux d’intérêt « tout compris » d’un crédit. Ce dernier prend en compte la totalité des frais occasionnés par la souscription d'un prêt (taux d’intérêt nominal, frais de dossier, courtage, assurance, garanties obligatoires, etc.). Pour résumer, le taux d’usure est la limite que le TAEG ne peut dépasser.
Pour résumer, comme en octobre dernier, la fenêtre de tir pour obtenir un crédit immobilier à partir de janvier 2023 sera très étroite. Tout est donc de nouveau une question de timing. La course contre la montre est lancée !
