La méthode hédoniste est une nouvelle façon d'estimer la valeur d'un bien immobilier. Elle doit permettre d’obtenir une estimation précise et réaliste de ce que vaut un appartement ou une maison, afin de maximiser les chances de voir la vente de ce logement se concrétiser dans les meilleurs délais. Properstar l'utilise notamment lors de la mise en place de prêt-relais.
Méthode hédoniste : fonctionnement
Le fonctionnement de la méthode hédoniste est simple : il s’agit de déterminer la valeur d’un bien immobilier en s’appuyant sur celle de biens comparables. Elle ne nécessite pas de visite physique de l’appartement ou de la maison étudiée, puisque ce sont des données qui sont mobilisées pour aboutir à une estimation.
Attention, la méthode hédoniste n’est pertinente que pour des logements standards, pour lesquels il existe assez de biens similaires disponibles sur le marché. Pour des biens considérés comme atypiques (au regard de leurs caractéristiques ou de leur position géographique), elle peut révéler des erreurs en raison du manque de données mobilisables.
Les critères d'évaluation utilisés par la méthode hédoniste
Dans le cadre d’une analyse de bien immobilier via la méthode hédoniste, de nombreux critères vont être pris en considération afin de déterminer une valeur précise. Il s’agira notamment :
– De la vue (dégagée, encombrée…) ;
– Du voisinage (nombreux ou non, potentiellement bruyant…) ;
– De l’orientation (ensoleillement, chaleur…) ;
– Des impôts locaux ;
– De la situation géographique ;
– De la surface habitable ;
– Du nombre de pièces ;
– Du volume (hauteur sous plafond, mètres carrés non-Carrez…) ;
– De la qualité des aménagements ;
– De l’année de construction ;
– De la présence ou non de certains éléments (balcon, place de parking…) ;
– Des matériaux utilisés…
Une fois ces critères déterminés et pris en considération, ils vont être comparés aux données de milliers d’autres biens immobiliers similaires vendus récemment. Ce qui permettra d’aboutir à une valeur, considérée comme réelle. C’est d’ailleurs pourquoi de plus en plus d’établissements financiers l’utilisent pour déterminer le montant accordé dans le cadre d’un prêt-relais.
Les avantages de la méthode hédoniste
La méthode hédoniste présente de nombreux avantages. Il s’agit en effet d’une évaluation :
– Objective et rapide, réalisée à l’aide de questionnaires ;
– Basée sur des transactions réelles de marché (donc non-biaisée par des biens surestimés, qui ne se vendent pas) ;
– À même d’aider à vendre rapidement un bien immobilier.
La méthode hédoniste (eh non, vous le savez maintenant, il ne s’agit pas d’un mouvement punk-rock des ‘70s !) est pleine de promesses pour qui souhaite vendre son bien rapidement et au meilleur prix. Ça tombe bien : elle fait partie des outils utilisés par les experts de Properstar !
