Adelanto: podrías beneficiarte por comprar una propiedad y pedir prestado el dinero al banco.
Muchas personas celebran el día en que finalmente han pagado la hipoteca de su casa. ¡La casa, por fin, es toda suya... y ya no del banco!
Si bien es fácil entender el atractivo de la libertad financiera, esa, quizás, podría no ser la mejor decisión económica. Incluso si tienes efectivo para ponerlo en una propiedad, quizás, pueda ser más interesante para ti, financiarla en parte con un préstamo, y esto puede ser válido, tanto para una casa de vacaciones como para una inversión en propiedades.
Después de todo, las tasas de interés se mantienen en mínimos y, en la mayoría de los países, la tasa que pagarás en una hipoteca está significativamente por debajo del rendimiento del alquiler que puedes esperar sacarle a esa propiedad.
Si estás comprando una propiedad de inversión, veamos cómo funcionan las cosas
Si, digamos, pagas la mitad en efectivo y financias la mitad de tu compra con una hipoteca, y compras un apartamento, por ejemplo, en Barcelona que rinde un 4% (puede ser diferente), entonces sobre 500.000 euros estarás pagando intereses del 2,5% por 250.000 euros - es decir, 6.250 euros al año. Si logras alquilarlo ininterrumpidamente, recibirás 20.000 euros al año en alquiler. Por supuesto, deberás presupuestar otros costos, como impuestos municipales / de propiedad, seguros y administración, pero básicamente en el peor de los casos deberías llegar al punto de equilibrio sobre una base de flujo de efectivo.
La mayoría de los países permiten que los costos de intereses se deduzcan de sus ingresos imponibles en una propiedad que se alquila. Por lo tanto, esto puede ser más eficiente desde el punto de vista fiscal: pagarás impuestos sobre los 13.750 euros después de los intereses, no sobre los 20.000 euros completos. (Sin embargo, esto no se aplica en España a menos que seas residente o ciudadano de la UE. Además, la parte de los pagos de su hipoteca que representa el reembolso de capital en lugar de los intereses no calificará para la exención de impuestos; hemos omitido esto de las matemáticas aquí por el bien de la simplicidad).
¿Cuáles son las ventajas que la hipoteca te ofrece como comprador de propiedades?
1. Las hipotecas te permiten expandir aún más tu dinero
Por ejemplo, es posible que tengas suficiente efectivo para comprar un apartamento en el sur de España, pero al usar financiación hipotecaria, podrías acceder a una villa o mansión que ahora está fuera de tu presupuesto. Esto no es solo una buena noticia para tu estilo de vida: si estás comprando sabiamente y en un mercado que no está sobre abastecido, obtendrás un mayor retorno de inversión.
2. ¡Obtienes todas las ganancias, pero no tienes que pagar toda la factura!
Si el valor de la propiedad aumenta, el banco no obtiene nada de ella. Todo lo que el banco tiene derecho a ser reembolsado es el monto del préstamo, más el interés correspondiente. (Sin embargo, ten cuidado de verificar la documentación para detectar cualquier multa por reembolso anticipado). Así que de nuevo, hagamos las matemáticas fáciles y tomemos una villa financiada con capital / deuda 50/50 por valor de 1 millón de euros.
Si compras con efectivo y el valor aumenta a 1,2 millones de euros, has hecho un retorno del 20% de tu inversión. Pero si pones solo el 50% en efectivo, es decir, 500.000 euros, has hecho un retorno del 40% de tu inversión en efectivo. Esto es lo que se llama el efecto del apalancamiento.
Por supuesto, la desventaja es que si el valor colapsa, podrías terminar debiendo al banco más de lo que valdría la propiedad. Es por eso que se debe tener cuidado cuando se esté buscando financiación, en particular, no sacar más del 70% o máximo el 80% del precio, tratar de pedir prestado a tasas fijas a largo plazo cuando sea posible y tratar de evitar descalces de divisas como, por ejemplo, pedir prestado en dólares para una casa de la zona euro.
3. Con una hipoteca puedes permitirte más
Un enfoque alternativo en la misma situación sería comprar dos apartamentos en lugar de uno. Uno como tu casa de vacaciones y otro como una inversión de alquiler. Al usar financiamiento, has agregado un activo que genera ingresos a tu cartera, y si tienes la suerte de encontrar dos apartamentos en el mismo desarrollo, es posible que incluso puedas obtener un descuento por comprar varias unidades.
4. Estás liberando dinero para otras inversiones o proyectos
La propiedad es, por su naturaleza, una inversión ilíquida: no es fácil vender a toda prisa. Debes situar al menos parte de tu dinero en activos más líquidos, como acciones, bonos y depósitos bancarios, que son más fáciles de acceder y también pueden brindarte diversificación. Tener el 100% de tus inversiones atadas en una villa española no es sensato: tener el 50% de tu cartera allí, y el 50% en acciones y bonos globales, significa que no tienes todos tus huevos en la misma cesta.
Financiar propiedades como inversión puede ser un poco complicado, ya que por lo general, los bancos prefieren hipotecas de propietario-ocupante. Sin embargo, es bastante común en Francia que las familias compren una propiedad de alquiler como inversión, y los números de asequibilidad funcionan de la misma manera que para tu propia casa: los pagos mensuales, junto con cualquier otro servicio de la deuda, deben ascender a menos de un tercio de tu ingreso mensual bruto.
5. Los bancos aman a los clientes con buenos antecedentes de inversión en alquiler
Hay más cosas adicionales cuando ya tiene una propiedad que produce ingresos. Por ejemplo, los bancos franceses permitirán que se tenga en cuenta el 80% de los ingresos por alquiler al hacer el cálculo. Y puede ser más fácil solicitar una hipoteca en un país una vez que ya haya comprado una propiedad que está produciendo efectivo, o hayas comprado tu propia casa (principal o de vacaciones) y hayas demostrado al banco que eres un buen cliente.
Entonces, ¿cómo tener éxito con su inversión a través de la hipoteca?
Lo más importante es asegurarse el buen asesoramiento de un abogado y / o asesor financiero que conozca tu país de interés y tenga clientes con antecedentes y situaciones similares. La doble imposición y otros problemas pueden ser complicados, y muchas hipotecas vienen con convenios y otros términos que quizás no esperabas, así que asegúrate de hacer bien tu tarea. Hazlo correctamente y podrás tener unos suculentos rendimientos de tu inversión, o simplemente disfrutar de un estilo de vida mucho más agradable.
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