5 Gründe für eine Hypothek

Spoiler: Es kann sich für Sie lohnen, das Geld für einen Immobilienkauf von der Bank zu leihen.

Viele feiern den Tag, an dem sie endlich die Hypothek auf ihr Haus abbezahlt haben. Es gehört ihnen jetzt komplett – der Bank gehört nicht einmal mehr ein Ziegel!

Auch wenn der Reiz der finanziellen Freiheit nachvollziehbar ist, ist dies nicht immer die beste finanzielle Option. Selbst wenn Sie das Geld für einen Immobilienkauf auf der hohen Kante haben, kann es sinnvoller sein, einen Teil davon durch einen Kredit zu finanzieren – und das gilt sowohl für Ferien- als auch für Anlageimmobilien.

Schließlich sind die Zinsen günstig und die Hypothekenrate würde in den meisten Ländern deutlich unter der Mietrendite liegen, die Sie bei der Vermietung einer Immobilie erwarten können.

Kauf einer Anlageimmobilie: Wie geht das? (Barcelona, Spanien)

Sagen wir einmal, Sie bezahlen die Hälfte in bar und finanzieren die andere Hälfte des Kaufs über eine Hypothek. Es handelt sich um ein Apartment im Wert von 500.000 Euro in Barcelona mit einer Rendite von 4 % (diese kann variieren und hängt von der Lage ab, z. B. Stadtkern etc.) Sie bezahlen 2,5 % Zinsen auf 250.000 Euro (das ergibt 6.250 Euro im Jahr) und wenn Sie es schaffen, lückenlos zu vermieten, nehmen Sie 20.000 Euro Miete im Jahr ein. Natürlich benötigen Sie ein Budget für anderweitige Kosten wie Immobiliensteuern, Versicherungen und Verwaltung, aber grundsätzlich sollten Sie selbst im schlechtesten Fall Ihre Kosten ohne negativen Cashflow decken können.

In den meisten Ländern können entrichtete Zinsen von den zu versteuernden Mieteinnahmen abgezogen werden, die Hypothek kann also auch steuerlich günstiger sein: Sie versteuern nur 13,750 Euro nach Abzug der Zinsen anstelle von 20,000 Euro. (Dies gilt in Spanien nur für Ansässige und EU-Bürger. Beachten Sie bitte, dass der Tilgungsanteil Ihrer Hypothekenrate nicht von der Steuer absetzbar ist. Zur Vereinfachung haben wir in unserer Beispielrechnung hierüber hinweggesehen.)

Vorteile einer Hypothek

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1. Sie machen mehr aus Ihrem Geld 

Sie können sich vielleicht ein Apartment in Südspanien per Barkauf leisten. Per Finanzierung wäre auch eine Villa in Ihrem Budget. Das ist nicht nur großartig für Ihren Lifestyle – wenn Sie eine gute Wahl treffen und in einem Markt kaufen, der nicht übersättigt ist, fahren Sie eine größere Investitionsrendite ein.

2. Sie bekommen die volle Rendite, müssen aber nicht die ganze Rechnung bezahlen!

Wenn Ihre Immobilie im Wert steigt, bekommt die Bank hiervon keinen Cent. Der Bank steht lediglich der Darlehensbetrag zuzüglich ausstehender Zinsen zu. Achten Sie jedoch darauf, die Unterlagen auf eventuelle Gebühren für vorzeitige Tilgungen zu prüfen.

Rechnen wir also noch einmal der Einfachheit halber mit 50/50 Eigenkapital zu Fremdkapital und einer Villa im Wert von 1 Mio. Euro. Wenn Sie in bar kaufen und der Wert steigt auf 1,2 Mio. Euro, fahren Sie 20 % Rendite ein. Bei einem Eigenkapitalanteil von 50 % beträgt Ihre Rendite hingegen 40 %. Dies nennt man den Fremdkapitalhebel oder Leverage-Effekt.

Die Kehrseite ist allerdings, dass es passieren kann, dass Sie der Bank im Falle eines Wertverfalls am Ende möglicherweise mehr schulden als die Immobilie noch wert ist. Deshalb sollten Sie bei der Finanzierung Vorsicht walten lassen. Beleihen Sie eine Immobilie insbesondere mit nicht mehr als 70 oder 80 % des Kaufpreises. Zielen Sie falls möglich auf längerfristig fixe Zinsen ab und vermeiden Sie Währungsdiskrepanzen wie z. B. ein Hypothekendarlehen in US-Dollar für eine Immobilie in der Eurozone.

3. Sie können sich mehr leisten

Ein alternativer Ansatz für das gleiche Szenario wäre es, zwei Apartments anstatt eines zu kaufen – eines als Ihre Ferienimmobilie und eines als Investment zur Vermietung. Durch Finanzierung der Käufe haben Sie eine zusätzliche Einkommen generierende Anlage in Ihrem Portfolio. Und mit etwas Glück finden Sie zwei Immobilien innerhalb desselben Projekts und können einen Rabatt für den Kauf mehrerer Einheiten einstreichen.

4. Sie schaffen Spielraum für weitere Investitionen oder Projekte

Immobilien verkaufen sich von Natur aus nicht gut in Eile. Sie sollten zumindest etwas Kapital in liquidere Anlageklassen wie Aktien, Anleihen und Fest- oder Tagesgeld anlegen, auf die Sie leichter zugreifen und welche zudem Diversifizierung bieten können. 100 % Ihrer Investments in eine spanische Villa zu stecken ist nicht zu empfehlen. 50 % Ihres Portfolios in einer solchen Anlage zu haben und 50 % in weltweit gestreuten Aktien und Anleihen bietet den Vorteil, nicht alle Eier in einen Korb zu legen.

Anlageimmobilien zu finanzieren kann etwas komplizierter sein, da Banken es typischerweise vorziehen, dass die beliehene Immobilie vom Eigentümer bewohnt wird. In Frankreich ist es allerdings sehr üblich, dass Familien Mietobjekte als Geldanlage kaufen. Die Frage der Erschwinglichkeit lässt sich wie bei Ihrer eigenen Wohnimmobilie beantworten: die monatlichen Zahlungen zusammen mit allen anderen Kreditkosten sollten sich auf weniger als ein Drittel Ihres monatlichen Bruttoeinkommens belaufen.

5. Banken lieben Kunden mit solidem Einkommen aus Vermietung

Es kann Ihnen einige Türen öffnen, wenn Sie bereits eine Einkommen generierende Immobilie besitzen. Französische Banken lassen beispielsweise 80 % Ihrer Mieteinnahmen in die Einkommensberechnung einfließen. Es kann einfacher werden, in einem Land ein Hypothekendarlehen zu bekommen, wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen, die Einkommen erzeugt, oder wenn Sie ein Eigenheim gekauft haben und der Bank belegen können, ein guter Kunde zu sein.


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Erfolgreich investieren dank Hypothek

Am wichtigsten ist, dass Sie sich gut von einem Anwalt und/oder Finanzberater beraten lassen, der sich in Ihrem Zielland auskennt und schon Klienten in einer vergleichbaren Situation hatte. Doppelbesteuerung und andere Sachverhalte können sich kompliziert gestalten und viele Hypotheken beinhalten Nebenvereinbarungen und andere Bedingungen, die Sie vielleicht nicht erwarten – Sie sollten sich also sorgfältig vorbereiten.

Wenn alles richtig gemacht wird, kann der Immobilienkauf durch eine Hypothek Ihre Investitionsrendite befeuern und Ihnen einen viel angenehmeren Lifestyle bescheren.

Immobilienkauf ganz einfach mit Properstar

Wenn Sie sich für eine Hypothek interessieren, schlägt Ihr Kreditgeber oder Hypothekenmakler Ihnen Optionen passend zu Ihrer persönlichen Situation an. Traditionelle Hypotheken hindern allerdings viele Käufer daran, neue Immobilienangebote zu nutzen.

Properstar arbeitet mit einem der führenden Hypothekenmakler, Mortgage Direct, zusammen, der in Spanien und Portugal tätig ist und Ihnen helfen kann, die richtige Hypothekenlösung für Sie zu finden. Sie bekommen eine auf Sie zugeschnittene Hypothekenberatung und bis zu zwei unverbindliche Hypothekenangebote. Erfahren Sie mehr und holen Sie direkt Ihr Angebot ein.

 

* Mortgage Direct unterliegt den Regulierungen der spanischen Zentralbank und ist im Register für Immobilienkreditvermittler unter der Nummer D108 eingetragen.


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